Оценка недвижимости методом сравнимых продаж. Оценка земли

В процессе корректировки  фактических продажных цен сравнимых  объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому. Корректируется цена сравнимого объекта для отражения условий оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам. В случае, если сопоставимый объект уступает оцениваемому, фактическая продажная цена первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого объекта. Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.

Основные элементы сравнения, последовательность внесения корректировок:

1. Переданные права  на недвижимость (права собственности).

2. Условия финансирования.

1. коэффициент ипотечной задолженности.
2. процентная ставка.
3. срок займа.
4. амортизация выплат.
5. плата за финансирование.
6. договоры об участии.

3. Условия продажи.

1. обычные или особые закладные
2. мотивы и знания покупателя и продавца

4. Условия рынка (дата  продажи).

5. Месторасположение  объекта.

1. экологическая привлекательность
2. доступ к оживленным магистралям
3. коммуникации
4. престижность

6. Физические характеристики.

1. физические параметры
2. качество строительства и эксплуатации
3. удобства
4. функциональная пригодность

7. Экономические характеристики.

8. Использование.

9. Компоненты стоимости,  не относящиеся к недвижимости.

В условия продажи  входят такие элементы сравнения, как  мотивы и знания покупателя и продавца. Поправка по ним отражает разницу между фактической величиной продажи сопоставимого объекта и ее вероятной ценой в том случае, если бы эта сделка была между независимыми сторонами в текущий момент. Поправка на время производится для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки.

К обязательным элементам  можно отнести доступ к объекту  недвижимости, права на воду, экологические  условия и т.д.

Первые четыре корректировки  всегда осуществляются в следующем  порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода  к последующим корректировкам).

Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки  могут быть выполнены в любом (независимом) порядке.

Рекомендуется определять и вносить поправки в такой последовательности факторов: особые условия продажи, рыночные условия, местоположение, физические характеристики. Поправки по каждому из перечисленных выше факторов берутся в пределах до 10%.

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: по размеру, местоположению, расстоянию от города и дорог, форме и глубине участка, угловому расположению, типу почв, рельефу, экологическим условиям и другим факторам.

Допустимы корректировки, как в процентах, так и в денежном выражении.

Виды поправок:

Корректировка цен сопоставимых объектов может осуществляться в  виде поправок в рублях (долларах), в  процентах, в форме общей группировки  и кумулятивных процентных.

Рублевые (долларовые) поправки – это суммы, прибавляемые к продажной цене каждого сопоставимого объекта недвижимости или вычитаемые и нее.

Процентные  поправки применяются тогда, когда трудно определить точные рублевые (долларовые) поправки. Обычно процентные выражения используются при поправках на время (между датой оценки и датой продажи), особенности финансирования сделки и местоположение. При необходимости процентные поправки легко могут быть преобразованы в рублевые (долларовые).

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Большое число сделок по относительно сопоставимым объектам позволяет сузить рыночный разброс цен и не производить отдельные поправки, а сравнивать объект недвижимости в целом. Таким образом, в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка.

Кумулятивные  процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Методы выполнения корректировок:

Основные способы определения  величины поправок – анализ парных продаж и регрессионный анализ и экспертный метод.

Анализ парных данных

Две рыночные продажи  сравниваются, чтобы определить корректировку  для одного элемента сравнения. Две  выбранные продажи идентичны  по всем характеристикам (элементам), кроме одной, которая и анализируется. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

 

  Регрессионный анализ.

Суть метода корреляционно-регрессионого  анализа состоит в допустимой формализации зависимости между  изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его  характеристик.

Данный метод трудоемок, и для его использования требуется  достаточно развитый рынок недвижимости, так как  метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Экспертный метод расчета  и внесения поправок.

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Внесение поправок в  цены продаж сопоставимых объектов осуществляется после того, как все элементы сравнения  между сопоставимыми и оцениваемыми объектами определены и различия оценены либо в процентах, либо в рублях (долларах).

Если сравниваемый элемент  в сопоставимом объекте лучше, чем  в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком « - » (отрицательная поправка), если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то поправка берется положительная, т.е. со знаком « - ».

Итоговая величина стоимости  оцениваемого объекта недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. В практике оценки итоговая величина оцениваемого объекта чаще всего рассчитывается как средневзвешенная величина скорректированных цен сопоставимых объектов. Причем веса тому или иному сопоставимому объекту определяет сам эксперт-оценщик исходя из своего опыта практической работы.

Пример оценки рыночной стоимости земли с использованием метода сравнимых продаж

Дано: площадь оцениваемого участка 1550 м², рост стоимости земельных участков составляет 4,8% в квартал. Данные по сопоставимым участкам представлены в табличной форме (таблица 2).

 

Таблица 2.

Характеристики участков	Оцениваемый участок	Участок № 1	Участок № 2	Участок № 3	Участок № 4	Участок № 5
1	2	3	4	5	6	7
Цена продажи, руб.		851500	1795500	1404000	1144000	1012800
Площадь участка, м2	1550	1300	1900	3600	2200	2400
Цена 1 м2/руб.		655,00	945,00	390,00	520,00	422,00
Дата продажи		2 недели	3 месяца	1 месяц	9 месяц.	1 неделя
Местоположение	Ближняя окраина	Центр города	Центр города	Дальняя окраина	Ближняя окраина	Ближняя окраина
Инженерные коммуникации	Все	Все	Все	Электро и водо- провод	Все	Электро и водо- провод
Условия подъезда	Удобный	Удобный	Удобный	Неудоб-ный	Неудоб- ный	Неудоб- ный

 

Таблица корректировок

Таблица 3.

Характеристики участков	Оцениваемый участок	Участок № 1	Участок № 2	Участок № 3	Участок № 4	Участок № 5
Цена 1 м2 /руб		655,00	945,00	390,00	520,00	422,00
Дата продажи		+ 0,8%	+4,8%	+1,6%	+14,4%	+0,4%
Скорректированная цена		660,24	990,36	396,24	594,88	423,69
По местоположению (сравниваются участки №1 и №4)		- 65,36	-395,48	+27,45	0	0
Скорректированная цена		594,88	423,69	594,69	594,88	423,69
Инженерные коммуникации		0	0	+128,39	0	+128,39
Условия подъезда		0	0	+42,80	0	+42,80
Скорректированная цена		594,88	594,88	594,88	594,88	594,88

Заключение.

Стоимость оцениваемого земельного участка составляет 594,88 руб/м ² или 594,88 х 1550 = 922064 руб. за весь участок.

 

Если продаж незастроенных земельных  участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу переноса, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика.

Метод переноса или соотнесения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе нет  достаточного числа продаж неосвоенных  земельных участков, следует подобрать  сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Пример. В одном городском микрорайоне старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. В базе данных имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне.

Район	Средняя стоимость земли	Средняя стоимость объекта	Доля земли в общей стоимости  объекта
1	33011	183962	0,179
2	37836	199954	0,189
3	36294	189090	0,192

Решение. Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости.

Средняя арифметическая доля земли =

Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно  продан за 188985 руб., то стоимость земли определяется следующим образом:

Стоимость земли = 188985*0,187=35340,2 руб. 

Доходный подход к оценке земельных участков.

Доходный подход к  оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

Рыночная стоимость  земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка. Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = рентный доход/коэффициент капитализации