Методы оценки недвижимости

Метод оценки стоимости  недвижимости

 Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:

1. метод сравнения
2. затратный метод
3. метод капитализации доходов.

         Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения  продаж применяется при наличии  достаточного количества достоверной  рыночной информации о сделках купли-продажи  объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

    Метод САП также может называться подходом прямого сравнительного анализа продаж, методом сравнительных продаж, рыночным методом рыночной информации.

Последовательность  применения метода САП следующая:

1. Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются : собственное досье оценщика, Интернет, электронная база данных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.

         Важным моментом при использовании  метода САП является согласование  результатов сопоставления оцениваемой  недвижимости. Не допускается арифметическое  усреднение полученных данных. Принятой  процедурой является изучение  каждого результата и вынесение  суждения о мере его сопоставимости  с оцениваемой недвижимостью.  Чем меньше количество и величина  вносимых поправок, тем больший  вес имеет данная продажа в  процессе итога согласования.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном  рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены  одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам  сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые  вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному  учету, относят:

• состав передаваемых прав собственности;
• условия финансирования сделки купли-продажи;
• условия продажи;
• время продажи;
• месторасположение;
• физические характеристики;
• экономические характеристики;
• характер использования;
• компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

2. Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.

      При наличии достаточного количества  достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом  сравнения продаж допускается  применять методы математической  статистики.

3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

         Корректировка может производиться  в трёх основных формах: в денежном  выражении, процентах, общей группировке.

         Корректировки цен продажи сравнимых  объектов производятся в следующем  порядке:

• в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;
• во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

          Для определения величин корректировок,  в зависимости от наличия и  достоверности рыночной информации, применяются количественные и  качественные методики. Обоснование  принимаемых в расчет корректировок  является обязательным. Окончательное  решение о величине результата, определенного методом сравнения  продаж, принимается на основании  анализа скорректированных цен  продажи объектов сравнения, имеющих  наибольшее сходство с объектом  оценки.