Шпаргалка по "Экономике недвижимости"

Для оценки эффективности  функционирования строительного предприятия  необходимо более детально рассмотреть  жизненный цикл объекта в совокупности с рынком недвижимости и установить основные критические точки во времени, сочетания которых будет влиять на длительность жизненного цикла хозяйственной  деятельности, динамику изменения затрат и экономические результаты.

 

9. Классификация объектов недвижимости.

Существуют два подхода:

1 подход: с точки зрения получения дохода от объекта недвижимости ( по доходности)

1. Жилая недвижимость, т.е. удовлетворяющая потребность в жилье;
2. Приносящая доход, т.е. получение денежных средств от её использования.

2 подход: по функциональному  признаку

1. Жилая недвижимость (особняки, многоквартирные дома) она связана с арендой, строительством и эксплуатацией жилого фонда;
2. Нежилая недвижимость (коммерческая, промышленная, рекреационная, институциональная)

 

10. Классификация офисной недвижимости.

Для того чтобы присвоить  зданию класс, необходимо тщательно  проанализировать все его параметры  и характеристики.

Критерии, по которым  определяются классы:

1. Месторасположение и доступность;
2. Компоненты и свойства зданий;
3. Управление зданием и уровень предоставляемого сервиса;

Классификации не подлежат объекты, в которых не проводились  ремонтные работы более 15 лет; объекты, частично заполненные арендаторами и одновременно находящиеся в  процессе реконструкции и перепланировок; имеющие незавершенный вид; встроенные офисные помещения.

Присвоенные классы офисным  объектам могут меняться вследствие появления новых объектов.

Классификация 1

А	В	С
Характеристика зданий
Наиболее престижное высококачественное здания. Здания новые, управление профессиональное.	Здание со средним или выше среднего уровнем конструкции. Допускается незначительное устаревание зданий	Здание со средним и ниже среднего уровнем конструкции. Здание устаревшее, с высоким уровнем износа.
Месторасположение
Месторасположение – высокая престижность района или территории, близость здания к другим коммерческим учреждениям, расположение на первой линии домов, фешенебельный вход	Местоположение – менее престижный район или территория, расположение на 2ой линии домов или во дворах. Вход обычный	Не престижный район или территория., расположение во дворах, вход неудобный
Инфраструктура
Высокий уровень комфортабельности  и качества застроек, ухоженный внешний  вид	Менее развитая инфраструктура, район  или территория с менее развитым уровнем услуг, хорошая репутация арендаторов.	Не развитая инфраструктура, район  или территория с неразвитым уровнем  услуг, арендаторы – малоизвестные  компании
Социальная обстановка
Благоприятная социальная обстановка, уровень дохода – выше среднего	Стабильная социальная обстановка, район среднего класса – не спальный, не промышленный и не центр города	Неблагоприятная социальная обстановка, спальный или промышленный район  с уровнем преступности выше среднего по городу
Экологическая обстановка
Благоприятная экологическая обстановка, отсутствие промышленных предприятий	Стабильная экологическая обстановка, средний уровень загрязняющих веществ  и шумов	Неблагоприятная экологическая обстановка, повышенный уровень загрязняющих веществ  и шумов, близость к промышленным зонам
Транспортная доступность
Удобное транспортное сообщение или  доступность, , удобные подъездные пути , близость к остановкам общественного транспорта, наличие парковки	неудобство подъездных путей,  удаленность от остановок общественного  транспорта, наличие парковки	низкая транспортная доступность, высокая удаленность от остановок  общественного транспорта, парковка отсутствует
Тип здания, возраст и  внешний вид
Высококачественное здание новой  постройки, отличный внешний вид  фасада, отсутствие трещин и повреждений	Новое, относительно устаревшее здание или здание после реконструкции, хороший внешний вид фасада, отсутствие трещин и повреждений	Устаревшее или с высоким  уровнем износа здание, старое здание
Имиджевые компоненты
Идеальное обустройство и состояние холла, коридоров, , высокое качество материалов, высокий уровень естественной освещенности	Хорошее состояние холла, коридоров, общественных мест , материалов, хорошая естественная освещенность	Усовершенствованный силами арендаторов
Инженерные системы
Отличное состояние систем отопления, вентиляции и кондиционирования, высокоскоростные лифты	Хорошее состояние систем отопления, вентиляций и кондиционирования, лифты, поддерживаемые в хорошем состоянии	Устаревшая система отопления  и вентиляции, Устаревшие каналы связи и лифты
Планировка помещений
Свободная планировка в виде офисных  блоков	Планировка в виде офисных блоков или другая	Планировка помещений согласно первоначальному предназначению зданий или изменена силами арендаторов
Отделочные материалы
Высокое качество отделочных материалов	Хорошее качество	Качество материалов различное, возможен косметический ремонт
Инфраструктура здания
Центральная рецепция в холле здания, конференц-заллы, кафе, ресторан, компании известные, с хорошей репутацией	Центральная рецепция в холле здания, конференц-залы, кафе, ресторан	Минимальный набор услуг, организация  силами арендаторов
Управление здания и уровень  предоставляемого сервиса
Профессиональная компания с известным брендом. высокопрофессиональная служба безопасности, управления и обслуживания (служба эксплуатации и уборки), круглосуточная охрана и видеонаблюдение	Профессиональная компания, наличие службы безопасности, управления и обслуживания (служба эксплуатации и уборки), круглосуточная охрана и видеонаблюдение	Внешняя управляющая компания, или  управляется силами собственника здания

Существует так же и  классификация 2 ( более подробно отражает характеристики из классификации1).

Для класса А – не менее 16 критериев, для В – не менее 12, для с – не менее 8.

 

11. Классификация торговых центров.

ТЦ – совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией, осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании или комплексе таковых, находящихся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы.

Европейскую классификацию  по следующим критериям:

1. Величина торговых площадей;
2. Состав арендаторов;
3. Специфика продаваемых товаров;
4. Зона охвата торгового центра.

Выделяют 4 типа ТЦ:

1. Микрорайонный;

Площадь – 3000м2 – 10000м2.Микрорайонный ТЦ осуществляет продажу товаров повседневного спроса. Якорем является супермаркет. Мини-якорем – аптека и универмаг.

2. Окружной;

Площадь – 10000м2 – 30000м2. Включают арендаторов, предлагающие товароы длительного пользования и специализированные товары (мебель, инструмент, товары для строительства, бытовая техника) Рассчитан на обслуживание населения от 5 до 10 тысяч человек.

3. Региональный;

30000 – 100000м2. Число якорей  – от 2х, на 50-70% площади. Такой  ТЦ включает в себя крытую  торговую галерею типа «пассаж»  с искусственным климатом. Товары  модные и ультрамодные.

4. Суперрегиональный.

50000 – 200000м2 и более.  Ассортимент более разнообразный,  чем в региональном ТЦ. Основные  арендаторы занимают 50-70% площадей. От трех и более универмагов  полного ассортимента.

 

Подтипы ТЦ:

1. Специализированный ТЦ. Якорь - магазин аудио-видео и бытовой техники, товары для дома, мебель. Сопутствующие арендаторы-магазины аксессуаров, дополняющие ассортимент основного оператора.
2. Фестивальный ТЦ. Якорь – развлекательные комплексы и рестораны, сопутствующие – магазины одежды и обуви, кожгалантерея, подарки и др.
3. Пауэр-центр. Якорь -универсальный магазин или магазин товаров для дома. В качестве сопутствующих – автосервис, АЗС и другие.
4. Аутлет-центр. Якорь - магазины строительных и отделочных материалов, садового инвентаря, техники, инструмента и т.д. Сопутствующие- автосервис, АЗС и другие.
5. Торговый центр моды. Основные арендаторы – магазины женской и мужской готовой одежды, обуви, магазины для всей семьи, специализированные. Сопутствующие – аксессуары, парфюмерия, косметика, кожгалантерея и др.
6. Дискаунт-центр. Якорь – магазины-дискаунтеры продуктов питания, одежды и обуви, хозтоваров, бытовой техники и т.д. Сопутствующих арендаторов нет.
7. Торгово-развлекательный центр. Якори – магазины одежды и обуви, развлекательный центр и ресторан. Сопутствующие – сувениры, аксессуары и др.
8. Торгово-общественный центр. Якорь – универмаг, детский клуб, административный комплекс, фитнесс-клуб, гостиница. Сопутствующие – магазины одежды и обуви, товары для детей, подарки и другие.
9. Стрип-центр. Дополнение к микрорайонному центру, так же могут быть самостоятельными. Не имеет якоря и единого управления. Располагаются на остановках общественного транспорта или в местах интенсивных пешеходных потоков.

 

12. Классификация складской недвижимости.

Склады – здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовке их к потреблению и отпуску потребителю. Классификаций складской недвижимости несколько. Существуют классификации по классам: А, В, С…

Класс А: современные помещения, построенные с учетом складской деятельности. Расположение зданий, отделка, оборудование отвечают всем принципам складской логистики: близость основных транспортных сообщений, возможность адаптации под любые виды грузов, высокая скорость грузооборота, гарантии сохранности груза. Здания с высотой потолков от 10 м и более. В здании склада запроектированы офисные и бытовые помещения. Температура и влажность в помещениях склада регулируемые. Современные системы охранной и пожарной сигнализации, видеонаблюдения внутри и по периметру территории. Внешний вид зданий – современные архитектурные решения.

Класс В: складские объекты 70х-80х годов постройки. Высота потолков 6-9 метров. Здания капитальные, одно- или многоэтажные. Системы пожарной и охранной сигнализации незначительно устарели. Как правило такие объекты требуют вложений с целью соответствия складской деятельности в современных условиях.

Класс С1: бывшие производственные помещения, , изначально не приспособленные под складскую обработку. Год постройки – 50-90. Объекты требуют значительных строительных и технических изменений. Высота потолков – от 7 до 18 метров.

Класс С2: объекты, построенные в период 30е-60е годы. К ним относятся овощехранилища и продуктовые оптовые базы. Высота потолков – 4-5 метров.

Класс D: неприспособленные под складские нужды гаражи, подвалы, бомбоубежища, ангары, сельскохозяйственные постройки. Эти объекты нецелесообразно модернизировать и реконструировать.

Классификация 2, соответствует классности А, В, С, но с разделением.

А+,А,В+,В,С,В

Классификация по признакам:     

1. По отношению к объектам логистики:
1. Снабженческие;
2. Производственные;
3. Распределительные.
2. По отношению к участникам логистической системы:
1. Склады-производители;
2. Склады торговых компаний;
3. Склады транспортных компаний;
4. Склады экспедиторских и логистических компаний.
3. По форме собственности:
1. Собственные;
2. Арендуемые.
4. По принадлежности:
1. Склады одного предприятия или одной системы;
2. Склады коллективной собственности;
5. По функциональному назначению:
1. Длительного хранения;
2. Перевалочные
3. Распределительные;
4. Специальные.
6. По ассортиментной специализации:
1. Специализированные;
2. Универсальные;
3. Смешанные.
7. По режиму хранения:
1. Неотапливаемые;
2. Отапливаемые;
3. Склады-холодильники;
4. Склады с фиксированным климатическим режимом.
8. По технической оснащенности:
1. Немеханизированные;
2. Механизированные;
3. Автоматизированные;
4. Автоматические.
9. По виду складских зданий и сооружений:
1. Открытые;
2. Площадки под навесом;
3. Закрытые.
10. По виду складирования:
1. С напольным хранением;
2. Со стеллажным хранением;
3. Со смешанным хранением.
11. По наличию внешних транспортных связей:
1. С причалами;
2. С ж/д и автодорожным подъездом;
3. Комплексные склады.
12. По масштабу деятельности:
1. Центральные;
2. Региональные;
3. Местные.

13.Понятие  управления портфелем недвижимости. Состав портфеля недвижимости.

Портфель недвижимости — набор объектов недвижимости, сформированный для получения доходов на разных этапах существования портфеля в условиях деятельности рынка.

Управление портфелем — совокупность развития во времени процессов приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации и обслуживания, реализации и замещения объектов недвижимости с целью обеспечения максимального дохода в условиях минимизации рисков.

Главная цель формирования портфеля — оптимальный доход в условиях существующего рынка недвижимости.

По отношению  к объектам портфеля недвижимости могут  быть сформированы следующие цели:

1. Устойчивый поток доходов за счет приобретения объектов и сдачи их в аренду.

2. Доход за счет приобретения объектов и организации на них бизнеса.

3. Получение дохода за счет приобретения объекта, его улучшения и последующей продажи или сдачи в аренду.

4. Доход от реализации построенных новых объектов по частям или в целом через риэлтеров.

5. Доход за счет финансирования строительства объектов путем выпуска ценных бумаг.

6. Доход в долгосрочной перспективе за счет строительства или приобретения объекта, его эксплуатации с последующей реализацией.

7. Защита капитала от инфляции за счет инвестиций в объекты недвижимости.

8. Получение льгот от налогообложения.

  Управление портфелем недвижимости - это, прежде всего,  искусство распоряжаться набором   разных типов недвижимости, с диверсификацией по местоположению объектов недвижимости и финансовой структуры инвестированного капитала, то есть использование различных инструментов инвестирования в недвижимость.

Состав: ОН+ права на них

 

16. Анализ рынка недвижимости как  ключевой момент управления на  стратегическом уровне.

Анализ рынка  недвижимости включает его идентификацию  и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

Реакция рынка  на конкретный вид недвижимости зависит  от спроса и конкурентного предложения  недвижимости на текущий момент и  в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости.

Приемы и методы анализа  рынка достаточно разнообразны и  зависят от рассматриваемого параметра  и конкретных потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о  том, как должны увязываться данные анализа рынка с оцениваемой  недвижимостью. Тем не менее можно выделить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов:

1     — анализ  от общего состояния экономики  к конкретной недвижимости;

2     — анализ  от конкретного объекта к общему  положению дел в экономике.

 

17. Круг полномочий и ответственности  менеджеров, занимающихся управлением  недвижимости.

Профессиональные менеджеры  готовы управлять любыми объектами: офисными и административными зданиями, нежилыми помещениями, жилыми домами, объектами социальной сферы, предприятиями, земельным участком и др. Управляющая  компания, берущая на себя ответственность  за объект недвижимости, осуществляет административно-управленческие функции  на основе результатов маркетинга. При этом любая работа по объекту начинается с выяснения целей собственника. Профессиональный менеджер может не только исполнять волю собственника, но и выступить в роли консультанта, предложить различные варианты использования объекта недвижимости.

Управляющие объектами недвижимости:

-  проводят рекламную  кампанию по объекту управления, рассылая предложения, используя  газеты, журналы, распространяемые  среди потенциальных клиентов, и  личные контакты;

-  регулируют отношения  собственников с арендаторами  и государственными структурами;

-  ведут финансовую  отчетность;

-  подбирают профессиональный  обслуживающий персонал;

-  осуществляют страхование  объекта недвижимости;

-  проводят технико-эксплуатационное  обследование и приемку;

-  заключают любые необходимые  договоры (по всему их спектру)  по управлению техническим состоянием  объектов, одновременно осуществляя  контроль за их исполнением, и т. д.

В обязанности менеджера  также входит управление объектом недвижимости и контроль его эксплуатации с  целью получения максимальной прибыли. Менеджер сопровождает сделки по аренде и купле-продаже объектов недвижимости, представляет интересы собственника в  госорганах.