Шпаргалка по "Экономике недвижимости"

1. Понятия управления недвижимостью.  Цели и задачи управления недвижимостью.

Управление недвижимостью – организация наиболее эффективного использования недвижимости в интересах его собственников.

Основная цель – максимизация доходов собственников и рост экономической (рыночной) стоимости объектов и комплексов недвижимости, а также достижение экономических и социальных интересов собственников и пользователей недвижимости, государства и общества в целом.

Задачи:

1. Повышение качества и объемов услуг клиентом;
2. Обеспечение эффективного взаимодействия с органами власти;
3. Поддержка положительного имиджа в обществе и целевых социальных группах;

 

3. Система управления недвижимостью.

Модель управления состоит  из системы и из структуры управления. Системы управления одна от другой отличаются главным образом по тому, какую роль в модели они отводят структуре, а какую - другим факторам. Наиболее обобщающей характеристикой модели является метод управления.

Существует две основные системы управления: формальная (жесткая) — ей свойственна строгая иерархичность при исполнении заданий и неформальная (мягкая) — не запрещает исполнителю действовать по горизонтальным и пересекающим связям.

При первой системе в сотрудниках  поощряется исполнительность, a во втором - инициатива, творческий подход к делу.

Формальная система опирается на организационную структуру предприятия; неформальная — на его микрокультуру. Формальный подход работает успешно только в том случае, когда работа поддается регламентации, количественной оценке и сопоставлению (например, в массовом строительстве). Однако сфера применения формального подхода сужается, главным образом, из-за возросшей нестабильности внешней среды.

Неформальная  система предполагает постоянное изменение объектов управления. Замысел основателя проявится в том, что он определит состав и расположение объектов — домов, магазинов, детских садов и т. д.— но маршруты, тропинки люди будут выбирать сами. При таком подходе люди более склонны относиться к работе не как к средству получения прожиточного минимума, а как к средству реализации своих жизненных устремлений.

 

4. Понятие «рынок недвижимости». Особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости - определенный набор механизмов. С помощью которого передаются права собственности и связанные с ней

землепользования.

Особенности рынка  недвижимости:

•   Локализация − абсолютная неподвижность
•   большая зависимость цены от местоположения
•   уникальность каждого объекта
• контроль над ценами ограничен
• вступление в рынок требует значительного капитала
•   Эластичность предложений− низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается
• спрос может быть очень изменчивым
• публичная информация, часто неполная и неточная
• Конкурентоспособность товара− во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства− специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
• Условия зонирования− регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права
• большая взаимозависимость частной и других форм собственности
• все операции на данном рынке подлежат гос.регистрации
•  Объекты недвижимости дифференцированы. Это означает что при оценке объектов всегда можно выделить хотя бы одну характеристику на которую будет вноситься корректировка в цене.
•  Сделки на данном рынке регулируются различными законами.

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную. Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

 

5. Субъекты и объекты рынка недвижимости.

К субъектам  рынка недвижимости относят:

• Покупатели (физические и юридические лица);
• Инвесторы;
• Продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью);
• Всевозможные посредники, организующие процесс купли-продажи и передачи прав собственности:
• агентства оценщиков;
• риэлтерские фирмы;
• рекламные агентства;
• страховые компании;
• банки (в т.ч. ипотечные) и др.
• Государственные органы:
• комитеты по управлению имуществом (КУГИ);
• арбитражные суды;
• нотариальные конторы;
• налоговые инспекции;
• комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

Продавцом (арендодателем) может стать любое физическое или юридическое лицо, владеющее правом собственности на данный объект, в том числе в роли продавца недвижимости может выступать государство в лице специально созданных органов управления собственностью.

    Покупателем (арендатором) может быть орган государственного управления или любое физическое или юридическое лицо, имеющие законные права на данную операцию (имеется в виду коммерческая  деятельность государственных органов, деятельность иностранных граждан и нерезидентов).

 

Объекты недвижимости (сегменты рынка недвижимости) : 
1)жилье (жилые помещения)  
квартиры в многоквартирных жилых домах;  
индивидуальные жилые дома; 
2)коммерческая недвижимость:  
гостиницы, мотели, дома отдыха;  
бизнес-центры, офисные помещения;  
торговые центры, магазины;  
рестораны;  
 3)промышленная недвижимость:  
заводские помещения;  
паркинги, гаражи;  
офисы-склады;  
помещения научно-исследовательских организаций;  
4)недвижимость социально-культурного назначения:  
больницы,поликлиники;  
школы;  
здания правительственных и административных учреждений;  
церкви, монастыри и др. культовые сооружения; 
 5)земля (земельные участки). 

6. Сегментация рынка недвижимости.

При описании структуры рынка  недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:

• институциональный;
• объектный;
• воспроизводственный.

Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. Выделим основные институты рынка недвижимости:

• органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;
• институт независимой оценки недвижимости;
• банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;
• институт управляющих недвижимостью;
• институт риэлторов;
• строительные организации;
• арендаторы недвижимости;
• продавцы недвижимости;

Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности). Правомерно будет выделить:

• рынок земли;
• рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);
• строительный рынок;

Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости. С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

• рынок развития объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов;
• рынок потребления объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.
• рынок оборота прав на недвижимость - совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу  совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства.

На  вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

По географическому  фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По степени  готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.

По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения. 

 

7. Функции рынка недвижимости.

Рынок недвижимости выполняет ряд функций, таких как ценообразуюшая, регулирующая, коммерческая и т.д.

• Ценообразующая функция заключается в установлении цен равновесия, при которых объем платежеспособного спроса соответствует объему предложения. Это одна из наиболее важных функций рынка недвижимости.
• Регулирующая функция состоит в перераспределении ресурсов по сферам предпринимательства и направляет участников рынка к формированию эффективной структуры рынка и обеспечению потребностей.
• Коммерческая функция заключается в реализации стоимости и потребительной стоимости И получении прибыли на вложенный капитал.
• Функция санирования (оздоровления) заключается в очищении рынка от неконкурентоспособных и слабых участников.
• Информационная функция позволяет продавцам и покупателям недвижимости получать информацию о рынке недвижимости, ценах и т.д.
• Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает как совокупный посредник и место встречи для множества покупателей и продавцов, устанавливая связь между ними.
• Стимулирующая функция состоит в экономическом поощрении (в виде большей прибыли) наиболее конкурентоспособных участников рынка.
• Инвестиционная функция рынка заключается в привлечении инвесторов на рынок, что позволяет, с одной стороны, развиваться рынку недвижимости, а с другой — способствует переходу сбережений и накоплений из пассивной формы запасов в производительный капитал.

8. Жизненный цикл  рынка недвижимости

Существуют  четыре цикла, основанные на исследованиях  рынка с его «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами (цикл спада, поглощения, нового строительства  и подъема). Длительность и сложность  цикла зависит от многих внешних  и внутренних условий.

Различные сегменты рынка ведут  себя по-разному в одно и то же время. Например, строительство в  одной части города может быстро расти в цене, тогда как в  то же самое время в другой ее части наблюдается застой. Тем  не менее, способность определять эти  циклы может предоставить строительному  предприятию СК и ЖКК дополнительные инвестиционные возможности. Рассмотрим характеристику этих циклов.

А. Цикл спада наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен, и число незанятых готовых объектов начинает увеличиваться. Содержание построенных объектов недвижимости отрицательно сказывается на финансовом состоянии строительного предприятия. Владельцу недвижимости требуется приложить много усилии в части маркетинга и поиска финансовой поддержки. В этот период на рынке появляется очень небольшое число новых объектов, банки практически приостанавливают выдачу кредитов до нового экономического подъема в стране и в ожидании активизации строительного рынка, цены на недвижимость снижаются.

Б. Цикл поглощения. Из-за отсутствия нового строительства, являющегося результатом цикла спада начинает появляться некоторый спрос и предложение на рынке недвижимости. Рынок переходит в новый цикл, цикл поглощения созданного. После того, как инвестиционные излишки будут поглощены, рентные ставки начнут расти. В соответствии с возрастанием спроса и уменьшением предложения предприятия СК начинают проводить прединвестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости.

В. Циклу нового строительства соответствует повышенный спрос на рынке объектов строительства с сокращением предложений на свободные земельные участки. Рентные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвижимость. В этот период повышается уровень инфляции, и стоимость строительства возрастает, что увеличивает продажную цену объекта недвижимости.

Г. Цикл насыщения рынка характеризуется тем, что рост продаж объектов недвижимости происходит медленными темпами и, в конце концов, сокращается. Возникает излишек, как готовых объектов недвижимости, так и мощностей строительных предприятий. Уровень занятости начинает уменьшаться, инвестиционно-строительная деятельность постепенно останавливается.

Наилучшее время для увеличения объектов собственности это стадия цикла поглощения или периода  нового строительства.