Экономика недвижимости и сделок с ней

     Выбор учитываемых параметров и задание  возможного диапазона значений каждого  из параметров квартиры — важнейший  этап построения методики оценки факторы, влияющие на оценку рыночной стоимости  недвижимости, показали, что при  ежемесячном обновлении методики массовой оценки квартир все макроэкономические факторы можно считать условно-постоянными, поскольку их совокупное воздействие отражается в ценах квартир, анализируемых при построении и калибровке модели. Соответственно, анализировать и описывать требуется только сами квартиры, как объекты оценки, с учетом их внутренних и внешних характеристик (дома, окружения, местоположения). Смешанный подход определяет некоторые ограничения. В статистической части модели, соответствующей методике предварительной оценки квартир, набор параметров и их значений определяется тем, что имеется в исходной информации для анализа. А в экспертной части методики уточненной оценки квартир имеется полная свобода творчества. Критерием отбора параметров здесь служит максимально адекватное отражение рыночной реальности, даже если она и кажется не вполне рациональной. Наиболее важный и сложный параметр — это местоположение квартиры. Теоретически этот параметр может задаваться многими различными вариантами. А доступность и невысокая трудоемкость получения и первичной подготовки исходной информации для статистического анализа являются важнейшими условиями, определяющими практическую реализуемость постоянного обновления методики массовой оценки для поддержания ее соответствия, меняющейся рыночной конъюнктуре. В перспективе возможна привязка программы оценки квартир к автоматизированным картографическим системам. Но это станет реальным только после перевода баз данных риелторских фирм по продажам квартир на подобные системы, чтобы из них получать исходную информацию для анализа в новом формате данных.

     Таблица 2.3.1 - Анализ местоположения объекта жилой недвижимости

     Заключение 

     Положение в экономике, проблемы правового  поля, социальные бури - страна переживает это всё не первый год. Сама модель построения сегодняшнего общества представляет собой систему неразрывной связи  экономики и права.

     Стратегической  целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового  регулирования является обеспечение  условий для эффективного использования  и развития недвижимости в интересах  удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

     Основными результатами реализации государственной  политики, должны стать:

• вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости;
• обеспечение государственной защиты прав на недвижимость и баланса интересов субъектов правоотношений;
• развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью;
• функционирование эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости.

     Также необходимо обеспечить правовую возможность  гражданского оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:

• законодательного требования к продавцу (дарителю, иному отчуждающему имущество лицу, залогодателю) перед актом продажи (иного отчуждения, залога) реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;
• отмены неоправданных ограничений на гражданский  оборот земельных участков. Следует отказаться от "дозволительного порядка" оборота земельных участков (например, п. З ст. 129 ГК РФ) и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.

     Необходимо  сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости путем:

• законодательного закрепления единства кадастрового учёта, в который должен входить учёт земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов.
• обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе – переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя.
• определения содержания прав по использованию и развитию недвижимости.

     Необходимо  установить, сделать общеизвестными и защитить от произвольного изменения  со стороны властей права владельцев недвижимости на её использование и  строительное изменение. Необходимо правовое зонирование территории, в рамках которого правила обращения с земельным участком заранее определены местным законодательным актом. 

     Усовершенствовать гражданское законодательство о  недвижимости. Сделать единым гражданское  законодательство о недвижимости, отразив  особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.  
 
 

     СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 

1. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости 4-ое изд. Доп. и перераб./ В.А. Горемыкин – Высшее образование – М,2006
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: [Федеральный закон: принят Государственной Думой  от 24 июля 2008 №161 –ФЗ]
3. Кожухар, В.М. Экспертиза и управление недвижимостью. Введение в специальность: учебное пособие  /В.М. Кожухар  –  «Дашков и К» - М,2008
4. Разу, М.Л.  Управление коммерческой недвижимостью/ М.Л. Разу – Кноурс – М,2007
5. Симионова, Н.Е., Шейна, С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости / Н.Е. Симионова – МарТ – Ростов – на -  Дону,2006
6. Цыганенко, В.С. Экономика рынка недвижимости: учебное пособие/ В.С. Цыганенко – Образование – СПб,2008