Экономика недвижимости

Стремление граждан вложить средства в нечто надежное, чем является недвижимость, сделало профессию риэлтора весьма востребованной и популярной на российском рынке. Однако из-за отсутствия законодательной и нормативной базы риэлторские фирмы на нашем рынке не имеют единых, общих для всех принципов работы, что характерно для западных риэлторов. Поэтому риэлторская деятельность в России имеет свои особенности.

Риэлторская деятельность – это деятельность частных фирм и (или) индивидуальных предпринимателей на основе соглашения или договоренности с заинтересованным лицом по совершению в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

Риэлторские услуги - это услуги, которые оказываются при осуществлении риэлторской деятельности.

риэлторская фирма (риэлтор) - юридическое лицо, а также индивидуальный предприниматель, обладающий лицензией на право осуществления риэлторской деятельности и осуществляющий такую деятельность;

потребители риэлторских услуг - физические и юридические лица, заключившие с риэлтором (риэлторской фирмой) договор на оказание риэлторских услуг.

Риэлторская деятельность в Рссийской Федерации, на сегодняшний день не регулируется ни одним законом. Но это не означает что не предпринимались попытки узаконить деятельность агентств недвижимости, в 1998 году в Госдуме даже приняли в первом чтении проект федерального закона "О риэлторской деятельности в Российской Федерации", но до настоящего момента нет закона, регулирующего данный вид деятельности. Почему тогда затормозили наши парламентарии не ясно, ясно одно сейчас мы имеем устаревший проект федерального закона о риэлторской деятельности, а риэлторский бизнес фактически так и остаётся "без закона".

В число услуг, оказываемых риэлторскими фирмами, входят и такие, которые непосредственно не связаны с посредничеством или куплей-продажей недвижимого имущества. Нередко риэлторы оказывают услуги по перепланировке или переустройству жилых помещений. Кроме того риэлторские фирмы могут заниматься следующими видами предпринимательской деятельности:

• оценка недвижимости;

• покупка-продажа квартир на вторичном рынке жилья и в новостройках;

• покупка-продажа частных домов в городах и сельской местности;

• сдача в аренду ранее приобретенных объектов недвижимости;

• организация аукционов и конкурсов по продаже недвижимости;

• проведение консультаций по налогам;

• реализация заложенной недвижимости;

• расселение домов и т. п.

Кроме того, клиент может поручить риэлтору выполнение любой операции с его недвижимостью. Для этого необходимо выдать риэлтору нотариальную доверенность. Срок ее действия может достигать трех лет. При заверении доверенности уплачивается государственная пошлина.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что понятия риэлтор и риэлторская фирма применительно к российскому рынку недвижимости имеют несколько иное значение, чем за рубежом, а спектр услуг, оказываемых риэлторами в нашей стране, гораздо шире. В странах Европы и США риэлторы в основном оказывают посреднические услуги при приобретении и продаже имущества.

Таким образом, все риэлторские услуги можно разделить на две группы:

1. заключение сделок с недвижимым имуществом;

2. прочие действия, порождающие для клиента права и обязанности в отношении недвижимого имущества, но не связанные с его гражданским оборотом.

Деятельность риэлторов имеет различные направления:

агентская;

брокерская;

деятельность поверенного и дилера;

торговая;

посредническая;

консультационная.

Направления деятельности риэлтора

Риэлтора нередко на рынке называют агентом по недвижимости, брокером, поверенным, дилером. В чем же разница между этими понятиями?

Брокер по недвижимости – обычно это физическое лицо, получившее квалификационный аттестат брокера и работающее на рынке не менее двух лет. Наличие квалификационного аттестата дает право подписи документов от имени субъекта рынка недвижимости. Брокер заключает с клиентами договоры по осуществлению сделок гражданско-правового характера с недвижимостью, а также изменению прав собственности на нее.

Брокер ведет деятельность от имени самостоятельного субъекта рынка недвижимости. Она подразумевает ведение переговоров, доведения до сведения партнеров по бизнесу или потенциальных покупателей информации об объектах недвижимости, вовлекаемых в оборот, распространение рекламы. Итогом деятельности брокера является покупка, продажа, обмен, аренда, ипотека, лизинг объектов недвижимости или совершение иных сделок с правами на недвижимость. Цель ее – получение прибыли.

Агент по недвижимости – это физическое лицо, получившее квалификационный аттестат агента и представляющее интересы брокера. Агент непосредственно работает с клиентами и выполняет подготовительную работу для заключения с ними брокером договоров по осуществлению сделок с недвижимостью и изменению прав собственности на нее. Права подписи документов от имени субъектов рынка агент, в отличие от брокера, не имеет. Свою деятельность он ведет на основании заключенного им с брокером гражданско-правового договора.

Деятельность агента по недвижимости включает в себя функции, необходимые для осуществления вспомогательных действий по совершению сделок на рынке недвижимости и операций, связанных с переходом прав на объекты недвижимости. Данные функции делегируются ему брокером самостоятельного субъекта рынка недвижимости.

В качестве поверенного риэлтор работает на основании заключенного с клиентом договора поручения, который предусматривает возложение на риэлтора обязательств по осуществлению от имени и за счет доверителя определенных юридических действий в отношении имущества, принадлежащего клиенту или используемого им.

Рассматривать деятельность поверенного в качестве риэлторской можно лишь в том случае, когда она связана с отчуждением, приобретением, принятием или передачей во временное или постоянное пользование определенного в договоре недвижимого имущества.

В качестве дилера риэлтор выступает, когда недвижимое имущество, являющееся объектом сделок купли-продажи, находится в его собственности (оно было приобретено ранее с целью продажи).

Дилерскую деятельность обычно осуществляют крупные фирмы, поскольку для нее требуются значительные вложения средств. Сначала риэлторы приобретают недвижимое имущество, затем продают его по более высокой цене или сдают в аренду. Площади могут приобретаться и в строящихся жилых домах по договорам уступки права требования. Выступая в качестве дилера, риэлторская фирма может не заключать договор с потребителем об оказании риэлторских услуг – правоотношения сторон оформляются договорами аренды или купли-продажи.

Обращаясь в риэлторскую фирму, именно минимизации совокупных издержек и рисков при совершении сделок с недвижимостью и ждет грамотный клиент, полагая, что транзакционные издержки сделки, осуществляемой с помощью фирмы, будут ниже, чем при самостоятельном решении этого вопроса с тем же уровнем риска. В настоящее время в качестве оптимальной величины транзакционных издержек для фирм с хорошей репутацией называется 4—6% к цене продавца. Следует иметь в виду, что комиссионное вознаграждение устанавливается далеко не всегда по отношению к цене недвижимости. Практикуется и оплата в абсолютном выражении в зависимости от содержания и объема заказанных риэлторской фирме услуг.

Зарубежный опыт показывает, что 70—80% от общего числа сделок покупатели и продавцы осуществляют не самостоятельно, а через риэлторские фирмы.

Риэлторская деятельность в нашей стране включает широкий спектр различных услуг, связанных с объектами недвижимости. Несмотря на нестабильность экономики, быстрое строительство и развитие рынка недвижимости вызвали появление и большого числа риэлторских фирм.