Анализ действующих схем ипотечного жилищного кредитования в ОАО «УРСАБанк»

2. Поиск квартиры момента  утверждения заявки на получение  ипотечного жилищного кредита  банком, заемщику необходимо выбрать  необходимую квартиру. Оценка стоимости  приобретаемого строящегося объекта. Далее заемщик должен обратиться  в оценочную компанию для проведения  независимой оценки рыночной  стоимости строящейся квартиры. По результатам осмотра объекта  оценки, анализа рыночной ситуации, физических и технических характеристик  объекта, его местоположения и  окружения специалист оценочной  компании проводит расчет рыночной  стоимости. После этого все эти  данные оформляются в виде  отчета об оценке.

3. Затем заемщик обращается  в аккредитованную страховую  компанию. Так как недвижимость, приобретаемая за счет кредитных  средств, в будущем будет, оформляется  в залог, то вполне естественно, что банк заинтересован в сохранности  имущества и возврате кредита. Заемщик передает компании копии  полного пакета документов на  строящуюся квартиру. Заполняет  анкету.

Страховая компания проводит анализ выбранной квартиры и состояния здоровья заемщика учитывается возраст и профессия, в некоторых случаях от заемщика требуют дополнительные справки и результаты медицинского обследования. Затем принимает решение о страховании квартиры и самого заемщика.

- имущественное страхование;

- страхование жизни и  трудоспособности заемщика. Затем  составляется договор страхования  и рассчитывается страховая премия.

4. Утверждение банком  выбранной квартиры. Квартира найдена, документы собраны и направляются  на проверку банка. Служба безопасности  банка вместе с его юридическим  отделом изучают эти документы  и готовятся к совершению сделки. Заключаются договор страхования, договор ипотеки. Оформляется график  платежей. Оплачивается комиссия  банка за организацию ипотечного  кредита.

5. Государственная регистрация. Регистрация договора о долевом  участия, договора ипотеки.

6. Когда дом сдается, после  Госприема, между заемщиком и  застройщиком подписывается акт  приема-передачи квартиры.

7. Государственная регистрация. Представитель от застройщика  и заемщик с договором инвестирования  и актом приема-передачи квартиры  идут в юстицию и регистрируют  сделку. Там же регистрируется  закладной. Переход права на недвижимое  имущество происходит в момент  государственной регистрации права  собственности, а обременение недвижимости  залогом - в момент государственной  регистрации договора ипотеки. После  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество, покупатель  получает свидетельство о собственности  недвижимого имущества.

8. Далее заемщик предоставляет  банку свидетельство о собственности  недвижимого имущества и закладную. Банк производит перерасчет, составляет  новый график гашения ипотечного  жилищного кредита.

 

3.2 Сотрудничество  ОАО «УРСАБанк» с ипотечными  брокерами

 

В последнее время наблюдается новшество в сфере ипотечного жилищного кредитования в виде услуги ипотечного брокера. Все организации, которые существуют более 10 лет на рынке ипотечного жилищного кредитования внедрили в свою деятельность ипотечных брокеров, например, «Сибконтакт». В зависимости от обязанностей, которые брокер берет на себя, варьируется его гонорар. В среднем по Новосибирску за подготовку полного пакета документов предоставление его в банк ипотечному брокеру производится оплата в сумме 7000 рублей либо 1 % от суммы получаемого в банке ипотечного кредита.

В ипотечных брокерах на первый взгляд, нет никакой необходимости. Однако спрос на услуги ипотечных брокеров быстро растет, как и число желающих платить им за услуги. В услугах ипотечных брокеров нуждаются клиенты двух категорий: люди в цейтноте и «отказники», а это не мало людей. К первой категории относят вечно занятых менеджеров, главных бухгалтеров, владельцев маленьких фирм и т.д., которым некогда рассматривать программы ипотечного жилищного кредитования и думать о правильном оформлении всех требуемых банком бумажек. Таким людям проще делегировать задачу кому-то еще, и пусть он за деньги решает их проблемы. Другая категория «Отказники», которые просто не видят иного способа получить кредит, чем с помощью профессиональных помощников. Очень часто эти люди с «серыми» доходами, представители творческих специальностей с нестабильными заработками, граждане других стран.

Самый элементарный пример помощи: брокер советует клиенту, когда в анкете лучше написать «рядовой сотрудник», а когда « менеджер среднего звена». Более сложный найти подтверждающие документы повышенной платежеспособности клиента и правильно преподнести их Банку. По данным ЦБ, с начала 200е года до середины 2006 года число банков, выдающих кредиты на покупку жилья выросло с 535 до 663, то есть на 24 %. А сумма самих кредитов увеличилась с 54,4 млрд. руб. до 192,5 млрд. руб. - на целых 254 % [25, С. 24-25].

ОАО «УРСАБанк» заключить договор о сотрудничестве с ипотечными брокерами. Схема ипотечного жилищного кредитования при сотрудничестве с ипотечным брокером наглядно изображена на рис.См. приложение 10.

Рассмотрим процесс сотрудничества с ипотечным брокером.

1. Консультация, сбор и  заполнение всех необходимых  документов. Ипотечный брокер, исходя  из желания покупателя, подбирает  определенную программу кредитования, помогает грамотно заполнить  анкету, а также собрать все  необходимые документы, подтверждающие  платежеспособность.

2. Подача заявки. Брокер  передает документы в банк  на рассмотрение.

3. Если банк принял  положительное решение, то в дальнейшем, опять же по желанию клиента, брокер находит подходящую по  программе кредитования, квартиру [26, С. 16-17].

3.3 Анализ предложенных  рекомендаций по эффективному  применению схем ипотечного жилищного  кредитования в 0АО «УРСАБанк»

 

Эффективность от государственной поддержки ОАО «УРСАБанк» в ипотечном жилищном кредитовании на строящиеся квартиры.

Средняя стоимость жилья на начальном этапе строительства в г.Новосибирск сейчас составляет 28000за 1 кв. м. Средняя площадь строящегося жилья 35 кв. м. Отсюда следует, что средняя стоимость жилья на начальном этапе строительства будет составлять 980000 руб. [27,С. 10].Средний срок кредитования составляет 25 лет. Средний кредит в процентах к стоимости жилья 80 % (П.В. 20 %) [28, С. 17].

Для того чтобы, приобрести квартиру за 980000 в кредит (80 %), необходимо найти требуемую заработную плату. А требуемую заработную плату можно найти исходя из формулы (2.1).

Рассчитаем необходимую заработную плату формулой (2.7).

где Дч - среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей, рублей;

Р - платежеспособность заемщика, рублей;

К - коэффициент соотношения ежемесячного платежа к совокупному доходу (К = 0,6);

t - срок кредитования, месяцы.

Чтобы рассчитать необходимую заработную плату надо найти платежеспособность заемщика по формуле (2.2), исходя из которой банк сможет предоставить кредит в размере 784000 рублей. Рассчитаем необходимую платежеспособность заемщика формулой (3.1.).

 

P = Spx(1+r*n/12*100) (3.1)

 

Где Р - платежеспособность заемщика, рублей;

Sp - максимальный размер предоставляемого кредита, рублей; г - годовая процентная ставка, %;

n - срок кредитования, месяцы.

Р = 784 000 х 5 = 3 920 000 рублей

Зная платежеспособность заемщика, срок кредита и расходы, найдем необходимую заработную плату.

Дч =3920000/(0,6*300)+3960=25737,77 рублей

Итак, зная требуемую среднемесячную заработную плату, можно найти количество людей в Новосибирске, получающих такой доход.

По статистике численность населения составляет 1423200 человек, из них на долю активных приходится 1331000 человек [29].

В таблице 3.1. показан процент активного и неактивного населения в г. Новосибирск.

 

Таблица 3.1

Для активного и неактивного населения в г. Новосибирск

Сегмент населения	Доля населения
Экономически активное, %	93,5%
Прочее население, %	6,5%

 
 

Доля активного населения делится на три категории, приведенный в таблице 3.2. [30].

 

Таблица 3.2.

Категории активного населения

Категории активного населения	Доля населения
Бедное население (доход ниже прожиточного минимума), %	23 0%
Население среднего достатка (доход выше прожиточного минимума, ниже, чем у наиболее обеспеченного населения)	55%
Наиболее обеспеченное население (доход от 23300 рублей), %.	22%

 

Из приведенных данных следует, что население среднего достатка -составляет примерно 732050 человек (55%) и наиболее обеспеченное население - составляет примерно 292820 человек (22%). Семья среднего достатка, имея среднюю заработную плату примерно по 15000 сможет взять кредит на строящееся жилье исходя из совместного дохода, без предоставления залога имеющегося жилья.

Наиболее обеспеченное население может взять кредит исходя из своего личного дохода, без предоставления залога имеющегося жилья.

На данный момент в Новосибирске ипотечным жилищным кредитованием занимается более 20 банков, при этом 9% выданных кредитов принадлежит ОАО «УРСАБанк» [31].

Если предположим, что 10 % наиболее обеспеченного населения оформит ипотечный жилищный кредит на строящуюся квартиру в ОАО «УРСАБанк» можно ожидать увеличение кредитного портфеля. Увеличение кредитного портфеля можно рассчитать по формуле (3.2).

 
 

КП = N х S р (3.2)

 

где КП - кредитный портфель ОАО «УРСАБанк», рублей;

N - количество населения;

Sp - среднюю сумму кредита, предоставляемого Банком, исходя из платежеспособности заемщика, рублей.

КП =29 282 х 784 000 = 22 957 088 000 рублей

Если предположим, что 10 % населения среднего достатка оформит ипотечный жилищный кредит на строящуюся квартиру в ОАО «УРСАБанк», то можно ожидать увеличение кредитного портфеля.

КП =13 205 х 784 000 = 57 392 720 000 рублей

Эффективность от внедрения предложенных рекомендаций изображена в таблице См. приложение 11.

 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Ипотечное кредитование - кредитование под залог недвижимости, служащей обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником - залогодателем перед кредитором - залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником основного обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого остается залогодержатель.

Пример многих стран показывает, что оздоровление экономики зачастую сопровождается развитием ипотечного кредитования.

Проанализировав в дипломной работе сущность и основные современные схемы ипотечного жилищного кредитования можно сделать следующий вывод.

У каждой схемы есть свои очевидные достоинства и недостатки, причём, чем у схемы больше достоинств, тем больше и недостатков, так как в неблагоприятных макроэкономических условиях и при слабой нормативной базе каждое достоинство обусловлено отказом от каких-то других возможностей системы ипотечного жилищного кредитования. Так, например, повышение надёжности системы за счёт бюджетного финансирования автоматически сокращает перспективы перехода к рыночным механизмам ипотеки, ориентация на рыночное кредитование увеличивает процентные ставки по кредиту и сокращает срок его выплаты и так далее.

Общим недостатком всех описанных в работе подходов за исключением банковских схем по ипотечному жилищному кредитованию является их изначально ограниченный и локальный характер. Одни схемы, связанные с бюджетным финансированием направлены на удовлетворение спроса недостаточно обеспеченных слоев населения. Другие учитывают интересы только богатых клиентов. Большинство же рассмотренных схем имеют дополнительные ограничения по видам предлагаемого жилья, кредитным условиям. А это означает, что фактически ни одна схема ипотечного жилищного кредитования не охватывает всей потенциальной потребительской базы ипотеки.

В результате проведенного в дипломной работе анализа действующих схем ипотечного жилищного кредитования ОАО «УРСАБанк» можно сделать следующие выводы:

Общим плюсом всех описанных схем ипотечного жилищного кредитования ОАО «УРСАБанк», является:

-наличие нескольких вариаций, ориентированных на различные  потребительские группы населения.

-направленность схем  ипотечного жилищного кредитования  ОАО «УРСАБанк» направлены на  улучшение жилищных условий в  достаточно короткие сроки.

Общим минусом всех описанных схем ипотечного жилищного кредитования ОАО «УРСАБанк», является:

-недоступность для большинства  населения условий кредитования (низкий доход, нет залога, нет  возможности официально подтвердить  доход);

-отсутствие гарантий  со стороны государства.

Роль государства при создании схем ипотечного жилищного кредитования в регионе обусловлена необходимостью гарантий функционирования финансовых механизмов ипотеки со стороны органов власти. ОАО «УРСАБанк» не обладает тем статусом доверия со стороны населения, каким обладает государство.

Исходя из анализа схем ипотечного жилищного кредитования ОАО «УРСАБанк» в дипломной работе были разработаны рекомендации по их эффективному применению в г. Новосибирск.

а) необходимо сотрудничества ОАО «УРСАБанк» с органном государственной власти для получения поддержки кредитования строящейся квартиры. Дополнительные, доступ к «длинным» деньгам, расширение клиентской базы за счет социальных субсидий;