Анализ действующих схем ипотечного жилищного кредитования в ОАО «УРСАБанк»

По условиям предоставления кредита необходимо оформить страховой полис по двум рискам:

а) страхование жизни и трудоспособности заемщика;

б) страхование приобретаемой квартиры от рисков утраты и

повреждения (после оформления прав собственности).

Основные требования к заемщику:

- российское гражданство;

- постоянная регистрация  по месту жительства на территории  российской Федерации;

- заемщиком может быть  любое дееспособное физическое  лицо в возрасте от 21 до 65 лет;

- постоянное место работы  в г. Новосибирске или Новосибирской  области (или крупной государственной  организации другого города). По  найму – от 4 месяцев ( с отметкой  в трудовой книжке ), с предоставлением  информации с предыдущего места  работы. Частным предпринимателям  и учредителям юридических лиц  – действие бизнеса не менее  одного отчетного года;

- подтверждение справкой  с места работы доходы ( предприниматели  предоставляют квартальные налоговые  декларации текущего года и  годовую предыдущий отчетный  период, а также квитанции об  оплате налога, свидетельство о  постановке на учет );

- наличие собственных  средств, достаточных для оплаты  разовых сборов при оформлении  сделки (около 100 тыс., в зависимости  от стоимости приобретаемой недвижимости ).

Основные требования к объекту залога.

Закладная квартира должна соответствовать следующим требованиям:

а) являться отдельной квартирой в многоквартирном доме;

б) быть оформленной в собственности заемщика;

в) соответствовать санитарно- техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов в том числе быть подключенным к системам отопления, горячего и холодного водоснабжения, иметь отдельный санузел;

г) соответствовать поэтажному плану, выданному органом, осуществляющим техническую инвентаризацию имущества;

д) быть свободной от обременения правами третьих лиц, подлежащими государственной регистрации;

е) располагаться в здании, которое не состоит на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением, а также не признано уполномоченным государством органом аварийным;

ж) располагаться в здании, которое не признается Банком ветхим, т.е. здание до 5 этажей включительно, кроме кирпичного здания с железобетонными покрытиями.

Погашение ипотечного кредита осуществляется ежемесячно равными (аннуитетными) платежей. Первые три месяца досрочное погашение не допускается, после чего гасить кредит можно без комиссии, но на сумму не менее 15000 рублей, 500 долларов США или 500 евро [ 17,С.11-12 ].

Данная схема ипотечного жилищного кредитования наглядно изображена на рис. См. приложение 5.

Рассмотрим этапы процесса ипотечного жилищного кредитования.

1. Подача заявления на  получение кредита в Банк –  передача заёмщиком всех необходимых  документов для проведения андеррайтинга (анализа платёжеспособности), а  также заполнение заявления-анкеты  о предоставлении жилищного ипотечного  кредита. Оплата комиссии за рассмотрение заявления-анкеты о предоставлении ипотечного жилищного кредита.

Кредитный инспектор производит проверку предоставленных клиентом документов и сведений, указанных в документах и анкете, определяет платежеспособность клиента и максимально возможный размер кредита.

После проверки заемщика по безопасности и исходя из расчётов Банк принимает решение о предоставлении определенной суммы заемщику. Выдает уведомление о решении Банка, реквизиты страховых и оценочных компаний.

2. Поиск квартиры. С момента  утверждения заявки на получение  ипотечного жилищного кредита  банком, заемщику необходимо выбрать  необходимую квартиру. Составить  договор о долевом участии (или  договор инвестирования ) и внести 20% от стоимости квартиры.

3. Оценка стоимости приобретаемого  строящегося объекта. Далее заемщик  должен обратится в оценочную  компанию для проведения независимой  оценки рыночной стоимости строящейся  квартиры. По результатам осмотра  объекта оценки, анализа рыночной  ситуации, физических и технических  характеристик объекта, его местоположения  и окружения специалист оценочной  компании проводит расчет рыночной  стоимости. После этого всего  все эти данные оформляются  в виде отчета об оценки.

4. Затем заемщик обращается  в аккредитованную страховую  компанию.

Так как недвижимость, приобретаемая за счет кредитных средств, в будущем будет, оформляется в залог, то вполне естественно, что банк заинтересован в сохранности имущества и возврате кредита. Заемщик передаёт компании копии полного пакета документов на строящуюся квартиру. Заполняет анкету.

Страховая компания проводит анализ выбранной квартиры и состояния здоровья заемщика ( учитывается возраст и профессия), в некоторых случаях от заемщика требует дополнительные справки и результаты медицинского обследования. Затем принимает решение о страховании квартиры и самого заемщика.

При ипотечном жилищном кредитовании на стадии строительства используется два вида страхования:

- имущественное страхование;

- страхование жизни и  трудоспособности заемщика.

Затем составляется договор страхования и рассчитывается страховая премия.

5. Утверждение банком  выбранной квартиры. Квартира найдена, документы собраны и направляются  на проверку банка. Служба безопасности  банка вместе с его юридическим  отделом изучают эти документы  и готовятся к совершению сделки. Заключаются договор страхования, договор ипотеки. Оформляется график  платежей. Оплачивается комиссия  банка за организацию ипотечного  кредита.

6. Когда дом сдается, после  Госприемки, между заемщиком и  застройщиком подписывается акт  приема- передачи квартиры.

7. Государственная регистрация. Представитель от застройщика  и заемщик с договором инвестирования  и актом приема-передачи квартиры  идут в юстицию и регистрируют  сделку. Там же регистрируется  закладной. Переход права на недвижимое  имущество происходит в момент  государственной регистрации права  собственности, а обременение недвижимости  залогом – в момент государственной  регистрации договора ипотеки. После  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество, покупатель  получает свидетельство о собственности  недвижимого имущества (с обременением).

8. Далее заемщик предоставляет  банку свидетельство о собственности  недвижимого имущества и закладную. Банк производит перерасчет, составляет  новый график гашения ипотечного  жилищного кредита.

Программа ипотечного жилищного кредитования «Улучшение жилищных условий» позволяет улучшить жилищные условия заемщика, путем предоставления ипотечного кредита под залог приобретаемого или имеющегося в собственности жилья для приобретения квартиры на вторичном рынке жилья.

Условия кредитования: Ипотечный кредит представляется в рублях, долларах США или евро. На срок от 5 до 25 лет. Сумма кредита может составить до 100% от стоимости приобретаемой квартиры в г. Новосибирске, до 85% от стоимости квартиры по НСО. Комиссия за рассмотрение заявки составляет от 1200 рублей, комиссия за выдачу – 5000 рублей.

Банк предлагает новую схему ипотечного жилищного кредитования на приобретение жилья на вторичном рынке с последующей продажей имеющегося жилья.

Эта программа предлагается что, если дохода заемщика совместно с доходами членов его семьи недостаточно для обслуживания ипотечного кредита без продажи имеющегося жилья или если он не располагает достаточным объемом средств для оплаты первоначального взноса, то в течение 6 месяцев он сможет наиболее выгодно продать собственную квартиру, погасив за счет вырученных средств часть кредита. Более того, этим он решает проблемы по одновременному проведению двух сделок купли-продажи и необходимостью переезда из имеющейся квартиры, в приобретаемую в максимально короткие сроки. Обеспечение по кредиту является:

- на этапе от продажи  имеющегося жилья оно является  обеспечением по кредиту вместе  с приобретенной квартирой;

- на этапе после продажи  имеющегося жилья и частичного  досрочного погашения кредита  обеспечением по кредиту является  только приобретенная квартира.

Погашение кредита. В течение 6 месяцев после предоставления кредита заемщик должен продать имеющуюся квартиру и погасить часть кредита. На этапе до продажи имеющегося жилья и частичного досрочного погашения кредита его ежемесячные платежи по кредиту будут состоять только из процентов по кредиту. После продажи имеющего жилья и до окончания срока кредитования погашение кредита и процентов осуществляется ежемесячно равными (аннуитетным) платежом. В течение 1 месяца с момента предоставления кредита досрочное погашение не допускается, после чего досрочное погашение возможно без комиссии, но на сумму не менее 15000 руб, 500 долларов США или 500 евро [10, С.19].

Рассмотрим этапы процесса ипотечного жилищного кредитования.

1. Подача заявления на  получение кредита в Банк –  передача заёмщиком всех необходимых  документов для проведения андеррайтинга (анализа платёжеспособности), а  также заполнение заявления-анкеты  о предоставлении жилищного ипотечного  кредита. Оплата комиссии за рассмотрение  заявления-анкеты о предоставлении  ипотечного жилищного кредита (1200 рублей).

Кредитный инспектор производит проверку предоставленных клиентом документов и сведений, указанных в документах и анкете, определяет платежеспособность клиента и максимально возможный размер кредита.

После проверки заемщика по безопасности и исходя из расчетов Банк принимает решение о предоставлении определенной суммы заемщику. Выдает уведомление о решении Банка, реквизиты страховых и оценочных компаний.

2. Поиск квартиры. С момента  утверждения заявки на получение  ипотечного жилищного кредита  банком, необходимо в течение 3 месяцев  подобрать нужную квартиру. Для  этого обычно заемщик обращается  в агентство недвижимости. Агентство  недвижимости предложит ему квартиру  в соответствии с его пожеланиями, поможет оформить все сопутствующие  документы при покупке квартиры  на кредитные деньги

Для проведения оценки квартиры, заемщик должен собрать определенный комплект документов на выбранную квартиру. Чтобы их получить, между заемщиком (покупателем) и продавцом заключается предварительный договор, где прописаны обязанности обоих сторон, а также сумма аванса, которую покупатель платит продавцу в качестве способа обеспечения обязательств. А также заключается договор об оказании услуг агентства недвижимости. Если заемщик оформит доверенность на риэлтера, то большую часть его проблем он возьмет на себя (выбор квартиры, переговоры со всеми участниками сделки и оформление документов).

3. Оценка выбранной и  имеющейся квартиры. Далее заемщик  должен обратится в оценочную  компанию для проведения независимой  оценки рыночной стоимости выбранной  квартиры. Рыночная стоимость предмета  залога необходима заемщику для  определения справедливой цены  за приобретаемую квартиру. Ну  а банк должен быть уверен  в рыночной стоимости квартиры, которая будет находится у  него в залоге несколько лет. Так как до продажи имеющегося  жилья, эта недвижимость является  обеспечением по кредиту, то банк  также требует проведения независимой  оценки.

По результатам осмотра объекта оценки, анализа рыночной ситуации, физических и технических характеристик объекта залога, его местоположения и окружения специалист оценочной компании проводит расчет рыночной стоимости. После этого все эти данные оформляются в виде отчета об оценке.

4. Утвержденые банком  выбранной квартиры. Квартиры найдена, документы собранны и направляются  на проверку в банк. Служба  безопасности банка вместе с  его юридическим отделом изучают  документы на выбранную квартиру. Выводы и заключения, изложенные  в отчете об оценке, могут стать  решающим при решении банком  вопроса о выдаче ипотечного  кредита или отказа в его  предоставлении.

5. Затем заемщик обращается  в аккредитованную страховую  компанию.

Так как недвижимость, приобретена за счет кредитных средств, оформляется в залог, то вполне естественно, что банк заинтересован в сохранении имущества и возврате кредита. Заемщик предает компании копию полного пакета документов на подобранную квартиру. Заполняет анкету.

Страховая компания приводит анализ выбранной квартиры и состояния здоровья заемщика, в некоторых случаях от заемщика требуется дополнительные справки результаты медицинского обследования. Затем принимается решение о страховании квартиры и самого заемщика. Следует иметь в виду, что страховщик может отказаться вас страховать, например, из-за состояния здоровья. Поскольку требование страхования является обязательным, такой отказ может повлечь за собой отказ банка от предоставления кредита.

Затем составляется договор страхования и рассчитывается страховая премия [18, С. 252].

6. Одновременно с заключением  договора страхования (оплачивается  страховая премия), заключается договор  купли-продажи, договор ипотеки, договор  поручительства, если требуется  поручитель.

Оформляется график платежей. В графике подобно расписан размер платежа, который следует перечислять банку за отчетный период, и указано, какая часть платежа идет на погашение процентов, а какая – на амортизацию основного долга. Проценты начисляются на остаток кредита.

Производится открытие счета в ОАО «УРСАБанк», оплата первоначального взноса (10% от стоимости квартиры, если это предусмотрено) продавцу и комиссии банка за организацию ипотечного кредита 5000 рублей.

Договор ипотеки (залог недвижимости) и договор купли-продажи подлежат обязательному удостоверению. А также подписывается закладная (обременение в пользу ОАО «УРСАБанк»).

7. Государственная регистрация  договора купли-продажи квартиры  с использованием кредитных средств. Регистрация закладной. Переход  права на недвижимое имущество  происходит в момент государственной  регистрации права собственности, а обременение недвижимости залогом  – в момент государственной  регистрации договора ипотеки. Государственная  регистрация прав проводится  не позднее чем в месячный  срок со дня подачи заявления  и документов, необходимых для  государственной регистрации.