Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве

В целом, на наш взгляд, использовав в легальном определении понятия недвижимости наряду с категорией «вещь» категории «имущество», законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав.

Что же касается понятия «недвижимость», то ст. 1 Закона о регистрации и ст. 132 ГК РФ под недвижимостью понимают предприятие как имущественный комплекс. Таким образом, указанные нормативные акты свидетельствуют об использовании законодателем терминов «недвижимое имущество» и «недвижимость» в качестве синонимов. Следовательно, использование термина «недвижимость» в ст.130 ГК РФ совершенно излишне, поскольку и «вещь», и «имущество» в принципе охватывают названное явление целиком.

Проведенный краткий  анализ соотношения понятий «недвижимая вещь - недвижимое имущество – недвижимость» и выявленное различие между ними позволяют сделать вывод о том, что содержащиеся в ст. 130 ГК РФ критерии, относятся к понятию недвижимости вообще, без определения особых признаков недвижимой вещи, которые бы позволили отделить это понятие от таких, как недвижимое имущество, недвижимость. Поэтому нелогично выглядит название ст. 130 ГК РФ – «Недвижимые и движимые вещи» и не вполне корректной формулировка абз.2 п.1 этой статьи, в соответствии с которой «законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». Ведь не любое имущество (как, например, имущественные права) может являться вещью, тем более недвижимой, а только предметы, имеющие материальную форму.

Кроме того, сами критерии недвижимости, содержащиеся в ст. 130 ГК РФ, в первую очередь такие, как критерий «природных свойств» и «прочной связи с землей», могут относиться лишь к недвижимым вещам. Более корректным и логичным было бы определение в законе критериев и понятия недвижимой вещи, а для таких объектов гражданских прав, как, например, предприятие (недвижимое имущество), указание в законе на то, что на них распространяется правовой режим недвижимых вещей постольку, поскольку это не противоречит правовой природе и сущности этих объектов.

Таким образом, на наш  взгляд, на сегодняшний день, попытка законодателя использовать в качестве синонимов такие понятия как «недвижимая вещь – недвижимое имущество – недвижимость» не соответствует их юридическому значению, так как первые два из них отличаются по объему, а употребление последнего в силу его равнозначности понятию «недвижимое имущество» является излишним.

§2 Признак «прочная связь  с землей» и проблемы его определения

Особого внимания при  анализе определения недвижимости требуют критерии отнесения тех или иных объектов к указанной категории вещей. Первый критерий основан на естественной природе происхождения вещей, таких как, например, участок земли. Данный критерий не вызывает никаких возражений.

Другим критерием определения  недвижимости является прочная связь вещей с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

Признак прочной связи  с землей является определяющим при признании объекта недвижимым имуществом, и это особенность российской правовой системы.

Данное утверждение, подкрепляется  материалами судебной практики. Например, в постановлении Восемнадцатого Арбитражного Апелляционного суда  от 29.04.2009 г. по делу № А07-18954/20⁶⁹ принятом по апелляционной жалобе поданной истцом - Администрацией Муниципального района Янаульский район Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан по гражданскому делу о признании недвижимостью спорных труб водовода в количестве 4 417 метров,  указано, что при отнесении имущества к недвижимости необходимо, чтобы оно отвечало признакам указанным в ст.130 ГК РФ, то есть, имело прочную связь с землей и его перемещение, без причинения несоразмерного ущерба назначению объекту, было невозможным. Опираясь на материалы дела, из которых следует, что трубы водовода в количестве 4 417 метров, были изъяты из земли и демонтированы МУП «АгроВаряш», а только после были вывезены ответчиком, Апелляционный Суд пришел к выводу, что на момент вывоза труб водовода, трубы утратили признаки недвижимости как объекта гражданских прав, в результате его демонтажа и разделения на отдельные части.

Необходимо отметить, что указанный выше признак как единственный критерий отнесения объекта к недвижимости не раз подвергался сомнению и справедливой критике. Еще Г.Ф. Шершеневич отмечал, что «вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью»⁷⁰. У некоторых современных ученых названный критерий также вызывает несогласие. Так, Е.А. Дорожинская считает, что «определение, данное в Гражданском кодексе РФ, весьма уязвимо, поскольку сомнителен установленный для определения недвижимых вещей оценочный критерий – перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно»⁷¹. И.В. Козлова, так же пишет: «В силу оценочного характера данного критерия абсолютно точное и ординарное решение вопроса о прочной связи объекта с землей невозможно. Перенос жилого дома по требованию собственника на вновь отведенный земельный участок взамен изъятого для общественных нужд не превращает его в движимый объект, хотя и затрудняет оценку прочности его связи с землей»⁷². Кроме того, необходимо отметить, что на практике многие искусственно созданные объекты, не имеющие прочной связи с землей, относятся к таковым. Например, квартира на пятом этаже или офис - нежилое помещение, который регистрируется как самостоятельный объект. Все вышеуказанные мнения поясняются ссылкой на высказывание Н.А.Сыродоева: «Современные технические достижения, - пишет он, - позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без «несоразмерного», но и без всякого ущерба их назначению»⁷³.

Если же исходить из критерия, предусмотренного законодательством, то, ввиду отсутствия ущерба при  перемещении, например здания, подобные объекты к недвижимому имуществу не относятся.

Разрешение указанного несоответствия между нормами права  и реальным уровнем развития технологий, на наш взгляд, можно решить путем  внесения соответствующих изменений  в нормы ст.130 ГК РФ. Так, во-первых, при определении недвижимости на первом плане должен стоять вопрос не о прочности и связи строения с землей, а такая характеристика объекта, как возможность его использовать по прямому назначению.

Так, определенные объекты, будучи перенесенными, могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи с землей, то есть ущерб, несоразмерный назначению объекта недвижимости, может возникнуть не только при перемещении их, а и при отрыве от привычной среды использования и потере связи с землей. Таким образом, неразрывность физической и юридической связи объекта с землей следует понимать как условие его использования по назначению⁷⁴, а одним из критериев деления имущества на движимое и недвижимое должна являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества или его собственнику и возникшего именно при изъятии имущества из привычной среды использования, а не при простом перемещении.

Так, в постановлении  Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.09.2004 г. по делу №А56-33246/03⁷⁵ указано, что невозможность перемещения аттракциона без осуществления работ по его демонтажу не свидетельствует о невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. Однако позиция, выраженная этим же судом в постановлении от 02.12.2003 г. по делу №А56/16816/03⁷⁶, заключалась в том, что возможность демонтажа сложной вещи  (железнодорожного пути) и установки ее на другом месте не лишает данный объект статуса недвижимого имущества, поскольку эта вещь, сооруженная из тех же элементов, но в другом месте, является уже новым объектом, имеющим другие характеристики. В данном случае основное внимание уделялось сохранению специального функционального назначения перемещаемой вещи.

В свою очередь необходимо отметить, что отечественное законодательство не содержит определения признака «несоразмерного  ущерба» или хотя бы официального толкования критериев определения  признака «несоразмерный ущерб». Хотя судебная практика под несоразмерным ущербом понимает «невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его ценности, неудобство в пользовании»⁷⁷, данное определение так же является оценочным, и поэтому нуждается в дальнейшей разработке при этом при разработке критериев надо учитывать то, что конкретная степень ущерба может быть более или менее выражена, вещь может быть повреждена при перемещении, но не должна утратить своего назначения или если и утратить его, то лишь частично.

Во-вторых, при характеристике прочности связи объекта с землей, целесообразнее было бы указание не на нанесение несоразмерного ущерба назначению объекта при его перемещении, а на несоразмерность понесенных расходов при его перемещении. Так как при современном уровне развития технических возможностей, стоимостные показатели процесса перемещения зданий продолжают оставаться достаточно высокими и именно указанный фактор активно влияют на сложившийся порядок взаимоотношений между людьми и на оборот данного имущества.

Кроме того, необходимо указать, что использование критерия закрепленного законодателем, приводит к тому, что согласно такому определению любые индивидуально-определенные объекты, будь то садовая скамейка, забор, колодец, будка, хозяйственные постройки, должны быть зарегистрированы как недвижимость в силу прочной их связи с землей. Относительно таких вещей необходимо дать следующее толкование. Если вещь предназначена для обслуживания другой вещи, как, например, забор, хозпостройки, элементы благоустройства жилого дома, садовая скамейка в парке, то она является соответственно принадлежностью парка и в, то же время будет составляющей сложной вещи: домовладения или иного имущественного комплекса⁷⁸.

Необходимо отметить, что на сегодняшний день в литературе активно обсуждается вопрос о возможности введения в число признаков недвижимости юридическую связь объекта с землей, согласно которому признавать недвижимостью только те строения, земля под которыми находится у владельца на праве собственности. Строения, построенные на чужой земле, признать движимой вещью. На наш взгляд, и в этом мы согласимся с И.А. Емелькиной⁷⁹, в современных российских условиях включение такого признака повлечет крайне негативные последствия, поскольку многие собственники строений в отношении земельного участка, расположенного под строением, имеют право аренды. В этой связи большинство объектов недвижимости одновременно перестанут быть таковыми, что дестабилизирует гражданский оборот.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, можно сделать  вывод, что сохраняющийся общий принцип определения недвижимого имущества как объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, не отражает сути современного понимания недвижимости. На сегодняшний день назрела необходимость в более гибком подходе к определению понятия недвижимости.

§3 Введение дополнительных признаков недвижимости в ее легальное  определение

На сегодняшний день законодательство подходит к недвижимости не только на основании изложенных выше признаков, но и на признаке государственной регистрации. В науке гражданского права сложилось два подхода к определению роли признака государственной регистрации для признания имущества недвижимым.

Так согласно первому  подходу для признания чего-либо объектом недвижимого имущества  необходимо лишь доказать наличие свойств, рассмотренных нами в предыдущем параграфе. Таким образом, для того, чтобы признать объект недвижимостью, нет необходимости совершать какие-либо специальные действия для придания ему такового статуса (то есть осуществлять государственную регистрацию).

Государственной регистрации, в этом случае, как указывается в литературе, будет являться не признаком, а последствием признания объекта недвижимостью и элементом правового режима недвижимых вещей. То есть она лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством⁸⁰.

Ярым сторонником данного  направления является Д. Некрестьянов, который утверждает, что «если  объект возникает в момент государственной  регистрации, то до нее объекта не существовало, а значит, просто нечего было бы регистрировать»⁸¹.

Так же, сторонники данного  направления считают, что даже государственная регистрация еще не свидетельствует о наличии статуса недвижимости. Так, Е.А. Киндеева⁸² пишет, что автомобиль или племенной скот тоже регистрируются, но недвижимостью не являются. В данном случае следует согласиться с Е.А. Сухановым⁸³, который совершенно справедливо указывает на различие государственной регистрации прав на недвижимость, имеющей гражданско-правовое значение, и технической регистрации отдельных видов имущества. Техническая регистрация, замечает ученый, может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации автомобиля владельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах ГИБДД), но не на их возникновение, изменение или прекращение.

Что же касается воздушных  и морских судов, космических  объектов и т.п., то, по мнению сторонников указанного подхода, законодатель в данном случае указывает на необходимость государственной регистрации именно потому, что эти вещи приравнены к недвижимости и у них отсутствуют объективные признаки, ей свойственные⁸⁴.

Согласно второй точки  зрения, недвижимостью может быть признано имущество, прошедшее государственную регистрацию, а до момента такой государственной регистрации объекта недвижимого имущества юридически не существует. Так, К. И. Скловский⁸⁵ указывает: «Если исходить из того, что недвижимость — это свойство самого имущества, то приходится признать, что объект недвижимого имущества возникает независимо от его регистрации, если только он отвечает признакам, указанным в статье 130 ГК. Если, напротив, считать, что недвижимость — понятие юридическое, то до регистрации его быть не может».