Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве

Рассмотрим, что относится ко второй группе объектов недвижимого имущества на примере объекта незавершенного строительства.

Универсального определения  понятия объекта незавершенного строительства на законодательном уровне не дано. В то же время упоминание его в нормативных актах дается в различных смыслах - от строящегося жилого дома в Законе «Об ипотеке» до (применительно к государственному строительству) объекта, в отношении которого истекли установленные сроки строительства и строительство приостановлено в связи с отсутствием средств материально-технического обеспечения. В данной работе под объекты незавершенного строительства предлагается понимать недостроенные и не введенные в эксплуатацию отдельные здания, сооружения и иные объекты.

 Таким образом,  их нельзя еще признать полноценными  зданиями и сооружениями, имеющими  конкретное целевое назначение, например, как  жилой дом – для проживания граждан. Однако они уже обладают таким важным свойством недвижимого имущества, как прочность связи с землей, на которой они находятся. То есть их нельзя переместить без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.

Как правило, объект незавершенного строительства  можно частично эксплуатировать  и извлекать из него полезные свойства. Таким образом, может возникнуть необходимость совершения различного рода сделок гражданско-правового характера – купли-продажи, аренды и так далее. Для этого важно понять, являются ли объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом или нет. Этот вопрос был решен внесением изменений в гражданское законодательство в 2004 году. Закон от 30 декабря 2004 года № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ» дополнил статью 130 Гражданского кодекса РФ, и за объектами незавершенного строительства был закреплен статус недвижимого имущества.

Объекты незавершенного строительства  не включены в состав объектов, изъятых  из гражданского оборота, следовательно, согласно статье 129 Гражданского кодекса  РФ они могут свободно становиться предметом сделок. При оформлении сделок с объектами незавершенного строительства должны применяться правила заключения сделок с недвижимым имуществом.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса  РФ право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В п. 2 ст. 25 Закона о регистрации определен перечень документов, на основании которых регистрируется право собственности на объект незавершенного строительства.

Если буквально толковать положения  Закона о регистрации, то свойства недвижимости незавершенный строительством объект приобретает только в случае совершения с ним сделки. Как верно отмечает К.И. Соколовский⁵⁹, здесь недвижимость создается силой оборота.

Аналогичной позиции по данному  вопросу придерживается                          Е.А. Суханов: «Если объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда  и находятся на стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью, право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих стройматериалов». Продолжая свою мысль, Е.А. Суханов пишет, что недвижимостью они могут считаться только после консервации объекта⁶⁰.

Е.А. Киндеева, исходя из этого, формулирует  условия, при которых объект незавершенного строительства признается недвижимым имуществом: во-первых, объект незавершенного строительства должен быть неразрывно связан с землей; во-вторых, этот объект не должен являться предметом действующего договора строительного подряда; в–третьих, лицу, которое в силу п.1ст. 218 ГК РФ приобретает право собственности на создаваемый объект, необходимо до завершения его создания совершить сделку с объектом незавершенного строительства. Отсутствие  хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет применить к объекту незавершенного строительства правовой режим недвижимости⁶¹.

То есть, момент признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом, связан с обязательной юридической процедурой – его регистрацией в ЕГРП.

          Важно отметить, что если сведения об объекте, содержащиеся в свидетельстве о государственной регистрации, не соответствуют его реальному состоянию и объект находится в состоянии строительства, сделка с таким имуществом, например,  передача его в аренду, может быть признана неправомерной. Данный вывод подтверждается арбитражной практикой. Так, в Постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 августа 2005 года по делу № Ф09-2495/05-С3⁶² отмечено, что объекты незавершенного строительства, изменяющие свои качества, характеристики, объектами аренды не признаются.

Таким образом, необходимо отметить, что сложившаяся судебная практика играет большую роль в решении вопросов о правомерности сделок с объектами незавершенного строительства и правильности их учета. Это связано с тем, что законодатель не дал исчерпывающих определений признаков  объектов незавершенного строительства, позволяющих четко отграничить их от объектов строительства, не имеющих права называться «недвижимым имуществом».

Относительно последней  группы объектов, необходимо отметить, что наибольшее количество проблем связано с определением предприятия как объекта недвижимости. Данное обстоятельство обусловлено особенностями предприятия, как объекта гражданских прав.

Первой особенностью, является то, что законодатель, на сегодняшний день, наделяет режимом недвижимого имущества предприятие как имущественный комплекс включая в него не только недвижимые по природе вещи (земельные участки, сооружения, здания, помещения и пр.), но и имущество, которое может быть перемещено без причинения несоразмерного ущерба его назначению, и более того, имущественные права и обязанности (права требования, долги), объекты интеллектуальной собственности и приравненные к ним средства, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (товарные знаки, знаки обслуживания) (п.2 ст. 132 ГК РФ). Таким образом, исходя из вышеуказанного определения, следует, что признание предприятия недвижимым имуществом, основывается на юридической фикции, так как обязательственные права и обязанности, входящие в состав предприятия, не являются вещами в строгом смысле, так же как не являются таковыми и исключительные права.

Вторая особенность  предприятия, как объекта гражданских  прав заключается в том, что законодатель не дает четко определенные признаки предприятия, а лишь перечисляет виды имущества, которые могут входить в состав предприятия. Соответственно, состав имущества предприятия определяется сторонами произвольно при заключении договора, то есть при совершении сделки (п.3 ст.70 Федерального закона «Об ипотеки»). Отсюда следует, что предприятие приобретает имущественную определенность только при совершении сделок с ним.

Однако в процессе осуществление предпринимательской деятельности субъектом состав имущества предприятия не остается неизменным. Таким образом, в отличие от иных объектов недвижимого имущества, предприятие как имущественный комплекс не обладает признаками постоянства и конкретикой⁶³. В этом случае встает вопрос о том, каким образом, включить в состав предприятия, как уже существующего недвижимого имущества новый объект.

Кроме того, как правильно  указывает М.Г. Пискунова⁶⁴, особенностью предприятия, является то, что оно зачастую не обладает признаком территориальной определенности, свойственным большинству объектов недвижимости: в состав имущества предприятия могут входить объекты, расположенные на различных территориях, что не характерно для иных объектов относимых к категории недвижимого имущества.

Таким образом, исходя из вышеуказанных особенностей предприятия, можно заключить, что предприятие, как по составу входящих в него объектов гражданских прав, так и по физическим свойствам недвижимого имущества выделяемых в литературе, не может быть признано таковым. Отнесение же его к данной категории вещей основывается на юридической фикции, закрепленной законодателем.

Отнесение предприятия к недвижимому имуществу в силу закона, привело к тому, что, на сегодняшний день, норма ст.132 ГК РФ, в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи (недвижимости), фактически не осуществлена, так как сама регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости. Вследствие чего, предприятие в целом практически выбыло из оборота. Исходя из изложенного, считаем целесообразным реализовать на практике положения Концепции совершенствования общих положений гражданского кодекса Российской Федерации, одобренной Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствования гражданского законодательства (п. 1.8. Протокол от 11 марта 2009 г.), о том, что входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения должны регистрироваться как объекты недвижимости по отдельности, а норму ст. 132 ГК РФ о признание предприятия в целом недвижимой вещью исключить⁶⁵.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что предприятие является особым объектом гражданских прав. Однако это не влечет за собой необходимость признания предприятия объектом недвижимого имущества, так как статус недвижимого имущества не влияет на определение статуса предприятия в целом. Все элементы, входящие в состав  предприятия, подчиняются тому правовому режиму, который определен для них законодательством.

ГЛАВА 2 ПРОБЛЕМЫ УСОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЛЕГАЛЬНОГО ПОНЯТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В ОТЕЧЕСТВЕННОМ ГРАЖДАНСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

§1 Соотношение понятий  «недвижимость», «недвижимая вещь»,

 «недвижимое имущество»

На сегодняшний день, законодатель, рассматривая понятие недвижимости, одновременно использует три правовых понятия: 1) недвижимая вещь; 2) недвижимое имущество; 3) недвижимость. С одной стороны, порядок употребления этих терминов может свидетельствовать о том, что они обозначают одно и то же явление, то есть являются синонимами. Указанное обстоятельство подтверждается употреблением указанных понятий в других статьях ГК РФ. Так, п.1 ст.131 ГК РФ говорит о государственной регистрации прав на недвижимые вещи, п.2 той же статьи - о специальной регистрации или учете отдельных видов недвижимого имущества, а п.3 - об органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. С другой стороны, вряд ли можно предположить, что законодатель допустил описание одного и того же явления с помощью трех равнозначных терминов в одной статье. Поэтому проведем содержательный анализ указанных понятий.

Рассмотрим для начала соотношение «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество».

Для начала укажем, что  использование в определении  категории «недвижимая вещь»  вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности. Е.А. Суханов⁶⁶ указывает, что объектами вещных прав в российском праве, как и в целом в континентальной правовой системе, не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п.

Под вещами понимаются предметы, имеющие материально-телесную субстанцию⁶⁷. При этом вещь может быть как единой, так и комплексной (по терминологии статьи 134 ГК РФ - «сложная вещь»). В связи с этим основу определения недвижимости должно составить указание на то, что недвижимая вещь представляет собой объект или комплекс объектов. Это позволит выделить из всех объектов гражданских прав определенную группу объектов, которым могут быть присущи общие особые свойства, позволяющие объединить их в некую единую общность. Комплекс объектов следует понимать как сложную вещь, объединяющую в себе целый ряд объектов как движимого, так и недвижимого имущества, характеризующихся признаком единства функционального и хозяйственного назначения. Понятие «комплекс объектов» следует понимать и толковать в соответствии со статьей 134 ГК РФ.

Что касается определения  термина «имущество» то здесь  не все так однозначно, в литературе, как указывает  С. А. Степанов⁶⁸ выделяют четыре значения термина «имущество»: во-первых, актив и пассив имущества (статьи 132, 340 ГК РФ) – это наиболее полная и широкая трактовка этого понятия; во-вторых, это совокупность вещей и имущественных прав (и обязательные, и вещные, составляющие полный актив имущества); в-третьих, вещи и вещные права (неполный актив имущества), в-четвертых, исключительно вещи (вещный актив имущества) – самое распространенное употребление термина «имущество». Чаще всего в нормах материального права данное понятие (понятие имущества) складывается из следующих составляющих: вещи (объекты материального мира), имущественные права (права требования); долги (обязательства). Именно в таком значении оно используется в ст.132 ГК РФ. Таким образом, понятие «вещь» неравнозначно понятию «имущество». Вещи входят в категорию имущества, являются его составной, но не единственной  частью.

Логичным будет предположить, что и понятие «недвижимая вещь» также неравнозначно понятию «недвижимое имущество» и должно входить в него в качестве составной части. Анализ действующего законодательства в определенных случаях позволяет сделать вывод именно о таком использовании рассматриваемых понятий. Действительно, термин «недвижимое имущество» включает в себя термин «недвижимая вещь», и является родовым относительно последнего, однако имеет более широкое содержание, и включает в себя наряду с недвижимыми вещами и объекты гражданских прав. Такими имущественными комплексами, обозначаемыми законодательством в качестве недвижимого имущества, являются предприятия и многоквартирные жилые дома. Так, ст. 132 ГК РФ определяет предприятие как имущественный комплекс, в состав которого входят различные категории имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги, исключительные права.