Юридическое описание сделки купли-продажи в соответствии с нормативными документами

 

Определение стоимости земельного участка

Для определения стоимости земли были подобраны следующие аналоги. Аналог 1 г.Хабаровск с.Тополево. Аналог 2 г.Хабаровск ул.Окружная. Аналог 3 г.Хабаровск ул.Приамурская. Аналог 4 г.Хабаровск ул.Полярная. Аналог 5 г.Хабаровск п.Горький (Приложение 1).

Элементы сравнения	О.О	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
стоимость		5000000	8000000	6500000	6000000	7000000
1 кв.м		167	267	163	200	200
право собственности	собств.	собств.	собств.	собств.	собств.	собств.
условия расчета	рын.	рын.	рын.	рын.	рын.	рын.
дата	март
местоположение		0,96	0,96	0,96	0,96	0,97
коррект.		160	256	156	192	194
площадь	35615	30000	30000	40000	30000	35000
транспортная доступность	ср.	ср.	ср.	ср.	ср.	ср.
вес	5	1	1	1	1	1
Сумма веса
Стоимость земельного участка	13925465

 

Обоснование корректировок

Корректировка на право собственности. На стоимость объекта влияет множество факторов. При этом нужно учитывать и параметры, снижающие его стоимость. Под корректировкой на право собственности понимается разница между ценой объекта при наличии права собственности, оформленного в соответствии с правовыми нормами и требованиями. Если не была проведена государственная регистрация права собственности на объект оценки, то корректировка составляет 5-10% на понижение стоимости.

Корректировка на местоположение. Корректировка определялась по оценочным зонам и по установленной базовой ставки аренды земельных участков г. Хабаровска.

Показатель	Объект оценки	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3	Объект-аналог №4	Объект-аналог №5
Местоположение	г.Хабаровск Целинная,10а	г.Хабаровск с.Тополево	г.Хабаровск ул.Окружная	г.Хабаровск ул.Приамурская	г.Хабаровск ул.Полярная	г.Хабаровск п.Горький
Факторы:
Удаленность от делового центра г. Хабаровска	2	3	3	4	2	2
Удаленность от основных магистралей города	2	5	5	3	4	3
Удаленность от остановки общественного транспорта	3	4	3	4	5	4
Итоговая оценка местоположения	7	12	11	11	11	9
Корректировка		0,96	0,96	0,96	0,96	0,97

 

Итоговая таблица по затратному подходу

Показатели	Значения
Стоимость нового строительства	35122375
Прибыль предпринимателя	2651739
Затраты на воспроизводство	37774114
Устран.физ.износ к.ж.к.э.	601478
Неустранимый физ.износ к.ж.к.э	14937381
Устран.физ.износ д.ж.к.э.	1571706
Неустранимый физ.износ д.ж.к.э	6315517
ИТОГО физич.износ	21252899
Стоимость получ.по затратному	30446680

 

 

 

  Определение стоимости  сравнительным подходом.

Сравнительный подход к оценке недвижимости   базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке  и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Расчет рыночной стоимости выполняется в следующей последовательности:

1. анализ рынка недвижимости
2. подбор объектов аналогов, сбор и проверка информации по ним
3. расчет и внесение поправок

Для определения стоимости недвижимости были подобраны следующие аналоги. Аналог 1 ул. Артемовская. Аналог 2 Ильинка. Аналог 3 ул. Маяковского. Аналог 4 ул. Совхозная. Аналог 5  ул. Промышленная (Приложение 2).

 

Параметры корректировки	О.О	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Цена продажи, руб		50000000	22000000	29000000	30000000	33998000
Цена за 1 кв.м		20000	11579	14500	16667	19999
Площадь	2116,8	2500	1900	2000	1800	1700
Дата продажи		27.03.2014	7.04.2014	25.03.2014	10.04.14	9.04.2014
Корректировка на дату продажи		1	1	1	1	1
Цена продажи за 1 кв.м		20000	11579	14500	16667	19999
Условия продажи	рын.	рын.	рын.	рын.	рын.	рын.
Корректировка на условия продажи		1	1	1	1	1
Цена продажи за 1 кв.м		20000	11579	14500	16667	19999
Право собственности	собст.	собст.	собст.	собст.	собст.	собст.
Корректировка на право собственности		1	1	1	1	1
Цена продажи за 1 кв.м		20000	11579	14500	16667	19999
Местоположение	Целинная, 10а	ул.Артемовская	Ильинка	ул.Маковского	ул.Совхозная	ул.Промышленная
Корректировка на местоположение		0,80	0,84	0,82	0,84	0,74
Цена продажи за 1 кв.м		16000	9726,36	11890	14000,28	14799,26
Функциональное назначение	Производственное помещение	Производственное помещение	Производственное помещение	Производственное помещение	Производственное помещение	Производственное помещение
Корректировка		1	1	1	1	1
Цена продажи за 1 кв.м		16000	9726,36	11890	14000,28	14799,26
Состояние объекта	среднее			плохое
Корректировка		1	1	1,33	1	1
Цена продажи за 1 кв.м		13680	12416,81	39356,163	18600,47	10270,26
Ранги	6	1	1	2	1	1
Итоговая сумма по абсолютным корректировкам	22279,9777
Итого стоимость по сравнительному подходу	5006311

 

 

 

 

 

 

 

Обоснование корректировок

Корректировка на местоположение. Корректировка определялась по оценочным зонам и по установленной базовой ставки аренды земельных участков г. Хабаровска.

Показатель	Объект оценки	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3	Объект-аналог №4	Объект-аналог №5
Местоположение	Целинная, 10а	ул.Артемовская	Ильинка	ул.Маковского	ул.Совхозная	ул.Промышленная
Факторы:
Удаленность от делового центра г. Хабаровска	2	2	1	2	1	4
Удаленность от основных магистралей города	3	4	4	4	4	4
Удаленность от остановки общественного транспорта	3	4	3	3	3	5
Итоговая оценка местоположения	8	10	8	9	8	13
Корректировка		0,80	0,84	0,82	0,84	0,74

 

 

Корректировка по техническому состоянию. Корректировка проводилась в зависимости от износа здания по формуле:

Корректировка = (100-Износо.о.)/(100-Износо.а.)

 

 

 

 

 

 

 

 Определение  стоимости доходным подходом.

Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. Потенциальный покупатель оцениваемого недвижимого имущества приобретает его в расчете получения будущих доходов, которые ему гарантирует право собственности на это имущество. Доходы, создаваемые недвижимым имуществом, как правило, связаны с будущей арендной платой и приростом стоимости недвижимого имущества при его перепродаже.

В рамках доходного подхода в оценочной практике используется два метода расчета рыночной стоимости объекта – метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, для получения текущей стоимости денежного потока, характеризующего стоимость доходоприносящего объекта недвижимости.

При анализе доходности объекта в ПВД включают: выплаты по договору аренды, надбавки за превышение норм использования временных, энергетических и др. ресурсов, арендную плату за планируемую сдачу в аренду по рыночным ценам и прочие доходы.

Для определения арендной ставки в качестве аналогов были взяты следующие объекты. Аналог 1 ул.Карла Маркса Матвеевское шоссе 220м2. Аналог 2 ул.Льва Толстого 53, 244м2. Аналог 3 ул.Ким Ю Чена 200м2. Аналог 4 ул.Карла Маркса 205, 200 м2. Аналог 5 ул.Ким Ю Чена 250м2 (приложение 3).

 

 

 

 

 

Расчет арендной ставки методом качественного анализа

 

Элемент сравнения	О,О	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Арендная ставка		200	210	250	230	200
Оцениваемые права	полн.	полн.	полн.	обрем.	полн.	полн.
Условия расчета	Рын.	Рын.	Рын.	Рын.	Рын.	Рын.
Особые условия	Рын.	Рын.	Рын.	Рын.	Рын.	Рын.
Время	0	0	0	0	0	0
Местоположение	ср	плохое	ср	хор	хор	хор
Состояние объекта	ср	ср	плохое	плохое	ср	ср
Количество действий		+1	+1	-1 +3	-1	-1
Корректировки		+1	+1	+2	-1	-1