Юридическое описание сделки купли-продажи в соответствии с нормативными документами
Курсовая работа, 08 Июня 2014, автор: пользователь скрыл имя
Краткое описание
В современный период приобрести нежилое помещение в собственность можно не только по договору купли-продажи, но и по договору мены, дарения или по иным договорам. Но чаще всего основанием возникновения права собственности на нежилые помещения все-таки является купля-продажа или строительство этих объектов на собственные средства или на долевых началах.
В данной работе я буду рассматривать особенности договора купли- продажи и на примере производственного помещения, расположенного по адресу г.Хабаровск, ул.Целинная,10а, покажу расчет рыночной стоимости данного здания тремя методами (затратным, сравнительным и доходным).
Прикрепленные файлы: 1 файл
оценка.docx
— 72.85 Кб (Скачать документ)К1991 – территориальный коэффициент к индексу на 1991 г.;
Кд.о. – рыночный поправочный коэффициент на строительно-монтажные работы к базисному уровню 1991 г.;
Индекс пересчета цен с 1991 на дату оценки 01.01.2013 года равен 73,16.
Расчет стоимости строительства.
Литер Д
Сборник |
Стоимость 1м2 |
Vзд. |
Коэффициент перевода |
НДС |
Стоимость строительства, руб | |||
соответствия |
1969-1984 |
1984-1991 |
1991-текущий | |||||
УПВС Табл.№ 98а |
8,9 |
10902м3 |
1,06 |
1,2*1,01 |
1,6*0,98 |
73,16 |
1,18 |
16873549 |
Сн.с.= 16873549*1,14*1,12= 21544147,5 руб.
Литер Д1
Сборник |
Стоимость 1м2 |
Vзд. |
Коэффициент перевода |
НДС |
Стоимость строительства, руб | |||
соответствия |
1969-1984 |
1984-1991 |
1991-текущий | |||||
УПВС Табл.№ 98а |
8,9 |
6871м3 |
1,06 |
1,2*1,01 |
1,6*0,98 |
73,16 |
1,18 |
10634577 |
Сн.с.=10634577*1,14*1,12= 13578228,2 руб.
Прибыль предпринимателя - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.
Для расчета предпринимательской прибыли был выбрана методика Кузнецова-Озерова. Прибыль предпринимателя определяется с учетом уровня доходности альтернативных вложений, имеющий тот же риск, что и новое строительство.
Ппредпр. =
n- продолжительность строительства в годах
ya – годовая норма отдачи на вложения капитала (равна ставке капитализации Rk)
Co= доля авансового платежа в общей сумме платежей
Ставку капитализации находим по следующей формуле:
Rk=Rf + надбавка за риск + надбавка за низкую ликвидность + надбавка за инвестиционный менеджмент
Общая продолжительность строительства по СНиП 1.04.03-85 равна 9 мес. Срок экспозиции равен 6 мес.
Rf=9,1. По данным ЦБ РФ.
Надбавка за риск.
Риски |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Соотношение спроса и предложения |
+ |
||||
Риск износа |
+ |
||||
Природный риск |
+ |
||||
Инфляция |
+ |
||||
Законодательный риск |
+ |
||||
Криминогенный фактор |
+ |
||||
Юридический риск |
* |
||||
Конкуренция |
* |
||||
Экономическая ситуация |
+ |
||||
Риск потерь |
+ |
||||
Количество наблюдений |
0 |
5 |
3 |
2 |
0 |
Количество наблюдений на ранг |
0 |
10 |
9 |
8 |
0 |
Сумма произведений Количество факторов Риск |
27 10 2,7% | ||||
Надбавка за низкую ликвидность считается по следующей формуле:
R2=(Rf/12)*n=(9,1/12)*6=4,5%
Ставка доходности находится по следующей формуле:
Rd=Rf+R2+надбавка за риск=9,1+4,5+2,7=16,3%
Надбавка за инвестиционный менеджмент определяется по методу Ринга.
Срок службы здания 100 лет.
Литер Д: 1965+100-2014=51 (срок возврата капитала)
Rb=100/m=1/51=0,019%
Литер Д1: 1987+100-2014=73 (срок возврата капитала)
Rb=100/m=1/73=0,013%
Rk=16,3+0,032=16,332%
Применяя методику Кузнецова-Озерова получаем, что прибыль предпринимателя равна 7,55%. Стоимость строительства с учетом прибыли предпринимателя равна: Литер Д= 23170730руб., Литер Д1=14603384руб.
Расчет устранимого физического износа
Литер Д
Конструктивные элементы |
Уд.вес, % |
ВС, руб |
Износ,% |
Скоррек. износ,% |
Износ, руб |
ВС с учетом устр.физ.изн. |
фундамент |
8 |
1853658 |
35 |
2,8 |
51902 |
1801756 |
стены |
34 |
7878048 |
40 |
13,6 |
1071415 |
6806634 |
перекрытия |
14 |
3243902 |
40 |
5,6 |
181659 |
3062244 |
итого по джкэ |
56 |
12975609 |
1304976 |
11670633 | ||
крыша |
6 |
1390244 |
40 |
2,4 |
33366 |
1356878 |
полы |
13 |
3012195 |
45 |
5,85 |
176213 |
2835981 |
проемы |
9 |
2085366 |
40 |
3,6 |
75073 |
2010293 |
отделка |
3 |
695122 |
45 |
1,35 |
9384 |
685738 |
сан.электр. |
9 |
2085366 |
45 |
4,05 |
84457 |
2000908 |
прочие |
4 |
926829,2 |
50 |
2 |
18537 |
908293 |
итого по кжкэ |
44 |
10195121 |
397030 |
9798091 | ||
всего |
100 |
23170730 |
1702006 |
21468724 |
Литер Д1
Конструктивные элементы |
Уд.вес, % |
ВС, руб |
Износ,% |
Скоррек. износ,% |
Износ, руб |
ВС с учетом устр.физ.изн. |
фундамент |
6 |
876203,1 |
15 |
0,9 |
7886 |
868317 |
стены |
30 |
4381015 |
15 |
4,5 |
197146 |
4183870 |
перекрытия |
13 |
1898440 |
25 |
3,25 |
61699 |
1836741 |
итого по джкэ |
49 |
7155658 |
266731 |
6888928 | ||
крыша |
7 |
1022237 |
25 |
1,75 |
17889 |
1004348 |
полы |
16 |
2336542 |
25 |
4 |
93462 |
2243080 |
проемы |
10 |
1460338 |
25 |
2,5 |
36508 |
1423830 |
отделка |
2 |
292068 |
25 |
0,5 |
1460 |
290607 |
сан.электр. |
11 |
1606372 |
25 |
2,75 |
44175 |
1562197 |
прочие |
5 |
730169,2 |
30 |
1,5 |
10953 |
719217 |
итого по кжкэ |
51 |
7447726 |
204447 |
7243279 | ||
всего |
100 |
14603384 |
471178 |
14132206 |
Расчет неустранимого физического износа короткоживущих конструктивных элементов
Литер Д
Конструктивные элементы |
ВС с учетом устр ФИ |
ХВ |
Нормат. возраст |
Износ,% |
Износ, руб |
кровля |
1356878 |
49 |
50 |
98 |
1329740 |
полы |
2835981 |
49 |
40 |
123 |
3474077 |
проемы |
2010293 |
49 |
40 |
123 |
2462608 |
отделка |
685738 |
49 |
40 |
123 |
840029 |
сан.тех.электр |
2000908 |
49 |
50 |
98 |
1960890 |
прочие |
908293 |
49 |
40 |
123 |
1112658 |
Итого |
9798091 |
11180004 |
Литер Д1
Конструктивные элементы |
ВС с учетом устр ФИ |
ХВ |
Нормат. возраст |
Износ,% |
Износ, руб |
кровля |
1004348 |
27 |
50 |
48 |
482087 |
полы |
2243080 |
27 |
40 |
54 |
1211263 |
проемы |
1423830 |
27 |
40 |
54 |
768868 |
отделка |
290607 |
27 |
40 |
54 |
156928 |
сан.тех.электр |
1562197 |
27 |
50 |
48 |
749855 |
прочие |
719217 |
27 |
40 |
54 |
388377 |
Итого |
7243279 |
3757378 |
Внешний износ вызывается изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и др. Так как оцениваемый объект соответствует своему функциональному назначению, находится в востребованном месте с целью сдачи в аренду, удачно расположен в районе, где спрос на производственную недвижимость стабилен, можно сделать вывод о том, что внешний износ равен нулю.
Признаки функционального износа мною были не замечены, в расчетах их не учитывала.
Расчет неустранимого физического износа долго живущих конструктивных элементов
Литер Д
Показатель |
Значение |
Стоимость нового строительства с учетом прибыли предпринимателя |
23170730 |
Прибыль предпринимателя |
1626583 |
Стоимость нового строительства |
21544147 |
Стоимость д.ж.к.э. |
12975609 |
Стоимость к.ж.к.э. |
10195121 |
Устр. ФИ д.ж.к.э. |
1304976 |
Устр. ФИ к.ж.к.э. |
397030 |
Стоимость д.ж.к.э с учетом ФИ |
11670633 |
ХВ |
49 |
Срок физ.жизни |
120 |
Износ, 36% 0,408333 |
4765509 |
Литер Д1
показатель |
значение |
Стоимость нового строительства с учетом прибыли предпринимателя |
14603384 |
Прибыль предпринимателя |
1025156 |
Стоимость нового строительства |
13578228 |
Стоимость д.ж.к.э. |
7155658 |
Стоимость к.ж.к.э. |
7447726 |
Устр. ФИ д.ж.к.э. |
266731 |
Устр. ФИ к.ж.к.э. |
204447 |
Стоимость д.ж.к.э. с учетом ФИ |
6888928 |
ХВ |
27 |
Срок физ.жизни |
120 |
Износ, 17% 0,225 |
1550009 |