Юридическое описание сделки купли-продажи в соответствии с нормативными документами

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 08 Июня 2014 в 15:30, курсовая работа

Краткое описание

В современный период приобрести нежилое помещение в собственность можно не только по договору купли-продажи, но и по договору мены, дарения или по иным договорам. Но чаще всего основанием возникновения права собственности на нежилые помещения все-таки является купля-продажа или строительство этих объектов на собственные средства или на долевых началах.
В данной работе я буду рассматривать особенности договора купли- продажи и на примере производственного помещения, расположенного по адресу г.Хабаровск, ул.Целинная,10а, покажу расчет рыночной стоимости данного здания тремя методами (затратным, сравнительным и доходным).

Скачать полностью (68.46 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Прикрепленные файлы: 1 файл

оценка.docx

— 72.85 Кб (Скачать документ)

      К1991 – территориальный коэффициент к индексу на 1991 г.;

      Кд.о. – рыночный поправочный коэффициент на строительно-монтажные работы к базисному уровню 1991 г.;

Индекс пересчета цен с 1991 на дату оценки 01.01.2013 года равен 73,16.

Расчет стоимости строительства.

Литер Д

Сборник

Стоимость 1м2

Vзд.

Коэффициент перевода

НДС

Стоимость строительства, руб

соответствия

1969-1984

1984-1991

1991-текущий

УПВС

Табл.№ 98а

 

8,9

 

10902м3

 

1,06

 

1,2*1,01

 

1,6*0,98

 

73,16

1,18

 

16873549


 

Сн.с.= 16873549*1,14*1,12= 21544147,5 руб.

Литер Д1

Сборник

Стоимость 1м2

Vзд.

Коэффициент перевода

НДС

Стоимость строительства, руб

соответствия

1969-1984

1984-1991

1991-текущий

УПВС

Табл.№ 98а

 

8,9

 

6871м3

 

1,06

 

1,2*1,01

 

1,6*0,98

 

73,16

1,18

 

10634577


 

Сн.с.=10634577*1,14*1,12= 13578228,2 руб.

Прибыль предпринимателя -  предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

Для расчета предпринимательской прибыли был выбрана методика Кузнецова-Озерова. Прибыль предпринимателя определяется с учетом уровня доходности альтернативных вложений, имеющий тот же риск, что и новое строительство.

Ппредпр. =

n- продолжительность строительства в годах

ya – годовая норма отдачи на вложения капитала (равна ставке капитализации Rk)

Co= доля авансового платежа в общей сумме платежей

Ставку капитализации находим по следующей формуле:

Rk=Rf + надбавка за риск + надбавка за низкую ликвидность + надбавка за инвестиционный менеджмент

Общая продолжительность строительства по СНиП 1.04.03-85 равна 9 мес. Срок экспозиции равен 6 мес.

Rf=9,1. По данным ЦБ РФ.

Надбавка за риск.

Риски

1

2

3

4

5

Соотношение спроса и предложения

      

+

  

Риск износа

      

+

  

Природный риск

  

+

      

Инфляция

  

+

      

Законодательный риск

  

+

      

Криминогенный фактор

    

+

    

Юридический риск

    

*

    

Конкуренция

    

*

    

Экономическая ситуация

  

+

      

Риск потерь

  

+

      

Количество наблюдений

0

5

3

2

0

Количество наблюдений на ранг

0

10

9

8

0

Сумма произведений

Количество факторов

Риск

27

10

2,7%


 

Надбавка за низкую ликвидность считается по следующей формуле:

R2=(Rf/12)*n=(9,1/12)*6=4,5%

Ставка доходности находится по следующей формуле:

Rd=Rf+R2+надбавка за риск=9,1+4,5+2,7=16,3%

Надбавка за инвестиционный менеджмент определяется по методу Ринга.

Срок службы здания 100 лет.

Литер Д: 1965+100-2014=51 (срок возврата капитала)

Rb=100/m=1/51=0,019%

Литер Д1: 1987+100-2014=73 (срок возврата капитала)

Rb=100/m=1/73=0,013%

Rk=16,3+0,032=16,332%

Применяя методику Кузнецова-Озерова получаем, что прибыль предпринимателя равна 7,55%. Стоимость строительства с учетом прибыли предпринимателя равна: Литер Д= 23170730руб., Литер Д1=14603384руб.

Расчет устранимого физического износа

Литер Д

Конструктивные элементы

Уд.вес, %

ВС, руб

Износ,%

Скоррек.

износ,%

Износ, руб

ВС с учетом устр.физ.изн.

фундамент

8

1853658

35

2,8

51902

1801756

стены

34

7878048

40

13,6

1071415

6806634

перекрытия

14

3243902

40

5,6

181659

3062244

итого по джкэ

56

12975609

    

1304976

11670633

крыша

6

1390244

40

2,4

33366

1356878

полы

13

3012195

45

5,85

176213

2835981

проемы

9

2085366

40

3,6

75073

2010293

отделка

3

695122

45

1,35

9384

685738

сан.электр.

9

2085366

45

4,05

84457

2000908

прочие

4

926829,2

50

2

18537

908293

итого по кжкэ

44

10195121

    

397030

9798091

всего

100

23170730

    

1702006

21468724


 

 

Литер Д1

Конструктивные элементы

Уд.вес, %

ВС, руб

Износ,%

Скоррек.

износ,%

Износ, руб

ВС с учетом устр.физ.изн.

фундамент

6

876203,1

15

0,9

7886

868317

стены

30

4381015

15

4,5

197146

4183870

перекрытия

13

1898440

25

3,25

61699

1836741

итого по джкэ

49

7155658

    

266731

6888928

крыша

7

1022237

25

1,75

17889

1004348

полы

16

2336542

25

4

93462

2243080

проемы

10

1460338

25

2,5

36508

1423830

отделка

2

292068

25

0,5

1460

290607

сан.электр.

11

1606372

25

2,75

44175

1562197

прочие

5

730169,2

30

1,5

10953

719217

итого по кжкэ

51

7447726

    

204447

7243279

всего

100

14603384

    

471178

14132206


 

Расчет неустранимого физического износа короткоживущих конструктивных элементов

Литер Д

Конструктивные элементы

ВС с учетом устр ФИ

ХВ

Нормат. возраст

Износ,%

Износ, руб

кровля

1356878

49

50

98

1329740

полы

2835981

49

40

123

3474077

проемы

2010293

49

40

123

2462608

отделка

685738

49

40

123

840029

сан.тех.электр

2000908

49

50

98

1960890

прочие

908293

49

40

123

1112658

Итого

9798091

      

11180004


 

Литер Д1

Конструктивные элементы

ВС с учетом устр ФИ

ХВ

Нормат. возраст

Износ,%

Износ, руб

кровля

1004348

27

50

48

482087

полы

2243080

27

40

54

1211263

проемы

1423830

27

40

54

768868

отделка

290607

27

40

54

156928

сан.тех.электр

1562197

27

50

48

749855

прочие

719217

27

40

54

388377

Итого

7243279

      

3757378


 

Внешний износ вызывается изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и др. Так как оцениваемый объект соответствует своему функциональному назначению, находится в востребованном месте с целью сдачи в аренду, удачно расположен в районе, где спрос на производственную недвижимость стабилен, можно сделать вывод о том, что внешний износ равен нулю.

Признаки функционального износа мною были не замечены, в расчетах их не учитывала.

Расчет неустранимого физического износа долго живущих конструктивных элементов

Литер Д

Показатель

Значение

Стоимость нового строительства с учетом прибыли предпринимателя

23170730

Прибыль предпринимателя

1626583

Стоимость нового строительства

21544147

Стоимость д.ж.к.э.

12975609

Стоимость к.ж.к.э.

10195121

Устр. ФИ д.ж.к.э.

1304976

Устр. ФИ к.ж.к.э.

397030

Стоимость д.ж.к.э с учетом ФИ

11670633

ХВ

49

Срок физ.жизни

120

Износ, 36%

0,408333

4765509


 

 

Литер Д1

показатель

значение

Стоимость нового строительства с учетом прибыли предпринимателя

14603384

Прибыль предпринимателя

1025156

Стоимость нового строительства

13578228

Стоимость д.ж.к.э.

7155658

Стоимость к.ж.к.э.

7447726

Устр. ФИ д.ж.к.э.

266731

Устр. ФИ к.ж.к.э.

204447

Стоимость д.ж.к.э. с учетом ФИ

6888928

ХВ

27

Срок физ.жизни

120

Износ, 17%

0,225

1550009

Информация о работе Юридическое описание сделки купли-продажи в соответствии с нормативными документами