Юридическое описание сделки купли-продажи в соответствии с нормативными документами

 

Далее ищем среднюю арендную ставку с помощью следующих формул:

(200(1+х)+210(1+х)+250(1+2х)+230(1-х)+200(1-х))/5=(1090-480)/5

-480х=-1090

Х=2,27=2

1 200+2=202

1. 210+2=212 
2. 250+4=254 
3. 230-2=228 
4. 200-2=198

Са max=198руб., Ca min=254руб., Ca ср=218,8руб.

Далее находим ПВД.

ПВД= Арендная ставка * Sобъекта * 12

ПВД= 218,8 * 2116,8 * 12= 5557870,1руб.

Потери от недостачи и потери от неплатежеспособности равны 1/12=0,083. Предполагаем, что имеется 1 мес. простоев.

Учитывая потери получаем, что ДВД=5557870,1-(5557870,1*0,083)- (5557870,1*0,083)=5465616,06 руб.

Определение кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость была взята по кадастровому номеру и данным сайта http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/.

Кадастровая стоимость = 18675501,76 руб.

Балансовая стоимость= 18675501,76-(18675501,76*0,45)= 10271525,97 руб.

Для того что бы найти ЧОД нам нужно из полученного ДВД отнять расходы:

 

Расходы	Стоимость
Налог на имущество (2,2% от балансовой стоимости)	225973,57
Страхование (0,05%)	51357,63
Уборщицы	50400
Охранники	72000
Разнорабочий	25200
Резервы на замещение	40470

 

 

Резервы на замещение

Литер Д

констр.элементы	вс	нормат.срок жизни	множ.ф-р	расходы
кровля	1390244	50	0,001184	1646
полы	3012195	40	0,002881	8678
проемы	2085366	40	0,002881	6008
отделка	695122	40	0,002881	2003
сан.тех.устройства	2085366	50	0,001184	2469
прочие	926829	40	0,002881	2670
итого	10195121			23474

 

 

Литер Д1

констр.элементы	вс	нормат.срок жизни	множ.ф-р	расходы
кровля	1022237	50	0,001184	1210
полы	2336542	40	0,002881	6732
проемы	1460338	40	0,002881	4207
отделка	292068	40	0,002881	841
сан.тех.устройства	1606372	50	0,001184	1902
прочие	730169	40	0,002881	2104
итого	7447726			16996

 

 

Множительный фактор рассчитывается по следующей формуле

SFF=Rf/(1+Rf)^m-1

ЧОД= 5465616,06-461866,2=5003749,86

Далее рассчитываем Стоимость по следующей формуле:

Ст-ть=ЧОД/Rk= 5003749,86/0,16332= 30637704,26

Согласование результатов.

Все расчеты производились по двум литерам (Д, Д1). Это объясняется тем, что третий литер Д2 имеет бесполезную площадь, другими словами, оценка данной части объекта является нецелесообразным.

Выполненное в данной курсовой работе определение рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу ул. Целинная,  д. 10а, здание 1965 года, дало следующие результаты(с учетом округления):

• затратный подход –30446680 рублей;
• сравнительный подход – 29304238 рублей;
• доходный подход –30637704 рублей.

Согласование результатов оценки проведено методом логического анализа. Он заключается в выборе весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки экспертно, на основе логического анализа.

Затратный подход оценки позволяет учесть специфику архитектурно-строительных и объемно-планировочных решений, использованных при возведении объекта, его настоящее техническое состояние. Объект оценки построен в 1965 году и имеет достаточно значительный износ, то величина удельного веса затратного подхода составляет 28%.

Сравнительный подход позволяет получить обоснованное суждение о возможной цене купли-продажи с учётом большого количества характеристик самого объекта оценки – функционального назначения, количественных параметров, местоположения, условий продажи, инженерно-технических характеристик и др. Объект оценки функциональное помещение, которое имеет достаточно много аналогов на рынке, то корректировка стоимости величина удельного веса сравнительного подхода составляет 39%.

Доходный подход базируется на данных рынка об арендных ставках, что позволяет в условиях развитого рынка достаточно полно выявить влияние ценообразующих факторов. Так как наблюдается стабильность на рынке аренды административных помещений и постоянная потребность в ней, то величина удельного веса доходного подхода составляет 31%.

Итоговая таблица по согласованию результатов.

Подход	Стоимость объекта, руб.	Удельный вес подхода	Средневзвешенная стоимость, руб.
Затратный	30446680	0,28	8525070,4
Сравнительный	29304238	0,39	11428652,82
Доходный	30637704	0,31	9497688,24
Итоговая стоимость	29451411,46 рублей

 

 

 

Заключение.

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

 

Использованная литература

1. Конституция Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993 г.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1,2 – М.: Маркетинг, 1998 г.

3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».

4. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)».

5. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)».

6. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р). Госгражданстрой, 1990г.

7. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ. Об оценочной деятельности в Российской Федерации (с изменениями от 21 декабря 2001 г., 21 марта, 14 ноября 2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г., 22 августа 2004 г., 5 января, 27 июля 2006 г., 5 февраля, 13, 14 декабря 2007 г.).

8. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости. Учебное пособие. – М.:Финансы и статистика, 2000.

9. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости. – М.: Инфра-М,1997.

10. Микерин Г.И. Международные стандарты оценки: книга 1, книга 2 – М.: ОАО «Типография Новости», 2000 

11. Оценка бизнеса: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2001.

12. Тарасевич И.Е. Методы оценки недвижимости. – СПб, 1997.

13. Черняк В.З. Оценка бизнеса. – М.: Финансы и статистика, 1996.

14. www.cbr.ru

15. www.raexpert.ru

16. www.apport.ru

17. www.rambler.ru

18. www.yandex.ru

19. www.gks.ru

20. www.khabarovsk.kht.ru

21. www.eest.ru

22. www.farpost.ru

23. www.avito.ru

24. www.40dom.com

25. www.valnet.ru