Условия прекращения права на землю

     К членами семьи  относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они с ним проживают совместно и ведут общее хозяйство. Лица, не оформившее в свое время прописку в жилом помещении, но постоянно или преимущественно в нем проживающие, не приобретают права на его приватизацию до решения вопроса в административном или судебном порядке о признании за ними права на данную жилую площадь. Возрастные ограничения для несовершеннолетних касаются только осуществления ими этих прав, но не их объема.

     Принятие и действие  Закона о приватизации жилищного  фонда привело к расширению  сферы гражданско-правового регулирования  имущественных отношений, возникших  в результате приватизации жилья. Так, на смену распределения ранее в административном порядке жилых помещений пришел процесс передача жилья в собственность граждан. Жилые помещения, которые перешли в собственность граждан, стали объектом гражданско-правовых сделок, а, значит, предметом гражданского права, но между предметом гражданского права существует жесткая связь с методом правового регулирования, который предопределяется особенностями этого предмета. Для правильного использования норм гражданско-правовых отношений применяются принципы гражданского права:

1. Принцип дозволительной направленности  гражданско-правового регулирования. Его значение очень велико. Рыночная  экономика может успешно развиваться  только в том случае, если субъекты  гражданского права обладают необходимой свободой, проявляют предприимчивость, инициативу и иную активность в сфере гражданского оборота. Нормы права в гражданском законодательстве сформулированы на базе общего правила: « разрешено все то, что не запрещено законом». В соответствии с этим правилом субъекты гражданского права могут совершать любые действия, не запрещенные законом.

2. Принцип равенства правового  режима для всех субъектов  гражданского права. Этот принцип  означает, что ни один субъект  в гражданском праве не обладает  каким-либо преимуществом перед другими субъектами. Если в ранее действовавшем законодательстве предусматривалось два срока исковой давности: три года для отношений с участием граждан и один год для отношений между организациями, то ныне действующее нормы имеют единый для всех субъектов гражданского права трехгодичный срок исковой давности.

3. Принцип недопустимости произвольного  вмешательства в частные дела. Этот принцип означает, что органы  государственной власти и местного  самоуправления и любые иные  лица не вправе вмешиваться в частные дела субъектов гражданского права, если они осуществляют свою деятельность в соответствии с требованиями закона.

4. Принцип неприкосновенности собственности. Он закладывает основы имущественного  порядка в экономике. В соответствии с ним нормы гражданского права обеспечивают собственникам возможность стабильного осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им имуществом, без чего невозможно функционирование любой (не только рыночной) экономики. Ни один субъект не может быть лишен своего имущества иначе, чем по решению суда (п. 3 ст. 35 Конституции РФ). Нормы гражданского права защищают собственность всех субъектов гражданских правоотношений от посягательств со стороны любых лиц, включая органы государственной власти и местного самоуправления.

5. Принцип - свобода договора. Закрепляя  этот принцип, ГК РФ предусмотрена  свобода усмотрения субъектов  гражданских прав как в выборе  партнера по договору, так и  в выборе вида договора и  условий, на которых он будет заключен, и этот принцип означает отказ от понуждения к заключению договора на основе обязательных для сторон административных актов.

 

1.2 Распоряжение приватизированным  жильем

 

    Закрепляя принцип свободной  реализации, принадлежащих гражданам субъективных прав, действующее законодательство одновременно предъявляет определенные требования, которые должны соблюдаться при их осуществлении.

    Содержание этих требований  сводится прежде всего к тому, что осуществление гражданских  прав не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц.

    Из содержания ст. 3 Закона  РСФСР «О приватизации жилищного  фонда в РСФСР» вытекает право  граждан «...продать, завещать, сдавать  в аренду жилые помещения, которые  перешли им в собственность, а  также совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону».

    Сделки - один из наиболее  распространенных юридических фактов. Сделка представляет собой единство  четырех элементов:

1.  субъектов - лиц, участвующих  в сделке,

2.  субъективной стороны - единства воли и волеизъявления ( воля и волеизъявление -две стороны одного и того же процесса, отношения лица к совершаемому им действию. Они должны соответствовать друг другу. В случае, когда воля направлена на одной действие, например, назначать наследника своему имуществу, а волеизъявление выражает намерение совершать другое действие, например, оформить договор дарения этого имущества, сделка может вызвать споры между участниками, что препятствует ее совершению и в последствии может привести к негативным последствиям.

3.  формы - она должна соответствовать  требованию закона. Например: все  сделки с приватизированными  квартирами относятся к сделкам  с недвижимостью, которые подлежат  не только нотариальному удостоверению, но и обязательной государственной  регистрации (ст. ст. 163, 164 ГК РФ)

4.  содержание - это совокупность  составляющих сделку обязательных  условий. Необходимо, чтобы оно соответствовало  требованиям закона и иных  правовых актов, т.е. не нарушало  ни запретительных, ни предписывающих  норм действующего законодательства.

    Порок любого из этих  элементов сделки приводит к  ее недействительности, а это  означает, что за совершенной  сделкой не признается юридического  факта.

     В ст. 168 ГК РФ сформулирована  общая норма, согласно которой  недействительной является любая сделка, не соответствующая требованиям закона. Сделки бывают недействительными по основаниям, прямо указанным в нормах ст. ст. 167-183 ГК РФ, в силу признания ее таковой судом - оспоримая сделка, либо независимо от такого признания - ничтожная сделка. По гражданскому праву недействительными являются сделки:

·    не соответствующие законодательству;

·    совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности;

·    мнимые и притворные - по теории права с пороком формы и содержания;

·    совершенные гражданином, признанным недееспособным;

·    совершенные несовершеннолетним, не достигшим 14 лет;

·    совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, а в отдельных случаях: при отчуждении недвижимости, при заключении договора о приватизации - без предварительного согласия органов опеки и попечительства;

·    совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности - они относятся к сделкам с пороками в субъекте;

·    совершенные гражданином, не способным понимать значения своих действий;

·    совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения или стечения тяжелых обстоятельств - сделки с пороками воли.

 

 2. Сделки с недвижимостью

2.1 Купля-продажа зданий и сооружений

 

     Одним из видов  договоров, осуществляемых для обеспечения  предпринимательской деятельности, является договор купли-продажи  зданий и сооружений.

    Здания и сооружения  как объекты недвижимости обладают  специфическими чертами - прочной связью с землей, особой ценностью, непотребляемостью в процессе использования и т.п. Специфическими качествами этих объектов обусловлены жесткие требования к форме договора купли-продажи недвижимости, правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, специальный порядок передачи недвижимости и другие особые условия.

    Требования к форме  договора продажи недвижимости  сводятся к тому, что такой  договор должен быть заключен  в письменной форме в виде  единого документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

     Учитывая, что здания и сооружения неразрывно связаны с землей, в ГК  содержатся нормы, определяющие правовое положение земельного участка, на котором находится соответствующий объект недвижимости, в случае его продажи. При таких обстоятельствах покупателю одновременно с передачей права собственности на здания и сооружения передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

     Необходимо отметить, что государственной регистрации  подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности по такому договору от продавца к покупателю (ст.551 ГК РФ).

     Статья  131 ГК РФ, устанавливает, что право собственности и  другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Гражданский кодекс РФ зафиксировал необходимость регистрации как прав на недвижимость, так и сделок с ней.

     Центральное место  среди принципов регистрации прав на недвижимое имущество занимает принцип специальности. В соответствии с ним в поземельную книгу (единый государственный реестр) заносятся записи о правах, касающиеся конкретных объектов недвижимости. Критерием государственной регистрации выступает само недвижимое имущество, а не имена его собственников или какой-либо документ, удостоверяющий соответствующее право. Таким образом, основное содержание принципа специальности заключается в необходимости обеспечить укрепление прав относительно строго определенного недвижимого имущества. Собственник или иной владелец недвижимости в силу самых разнообразных обстоятельств может постоянно меняться, а переход имущества не всегда обусловлен оформлением тех или иных документов. Поземельная книга должна служить безусловному укреплению прав на недвижимость, т.е. подтверждать реальное правовое положение недвижимой вещи.

     Другим необходимым  условием цивилизованного укрепления  прав на недвижимость выступает  принцип обязательности. В условиях  рынка объекты гражданских прав находятся в постоянном движении. Участники рыночных отношений нередко стараются избежать регистрации с целью ускорить переход имущества от одного лица к другому и сократить расходы. Поэтому устанавливается правило, согласно которому все права на недвижимость подлежать обязательному занесению в поземельную книгу. Некоторые из них без записи в поземельной книге не имеют силы.

    Сведения, содержащиеся  в поземельной книге, необходимы  самому разнообразному кругу  лиц. Принцип гласности должен  обеспечивать доступность поземельной книги всем лицам, имеющим интерес ознакомиться с ее содержанием. Если система регистрации сделок предполагает полный отказ государства от проверки содержания регистрируемых документов, то система регистрации прав, наоборот, возлагает на государство обязанность обеспечить соответствие данных поземельной книги реальному правовому положению недвижимости (принцип достоверности).  Заинтересованные лица должны быть уверены в правильности и законности записей в поземельной книге. Учреждения, осуществляющие ведение поземельной книги, в каждом отдельном случае проверяют законность акта, в силу которого совершаются записи в поземельной книге. Такая проверка может происходить путем получения информации от нотариусов, служб, ответственных за ведение земельного кадастра, и других лиц. В действующем гражданском законодательстве данный принцип не зафиксирован.

    Итак, роль государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимость к покупателю  заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.

    Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора  продажи зданий и сооружений. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст.556 ГК). До фактической передачи проданного здания, сооружения покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи этих объектов недвижимости считается неисполненным.

 

 

 

2.2 Аренда зданий и сооружений

 

    Договор аренды зданий  и сооружений регулируется положениями, сходными с содержащимися в  ГК нормами о купле-продаже недвижимости. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в  обороте.

     Действующий Гражданский  кодекс впервые рассматривает  аренду зданий и сооружений  в качестве самостоятельного  предмета правового регулирования. Содержанием договора аренды данного вида имущества является передача арендодателем здания или сооружения арендатору во временное владение и пользование или во временное владение и принятие объекта аренды последним. Помимо фактической передачи здания (сооружения), сторонам необходимо составить и подписать передаточный акт или иной документ о передаче.