Шпаргалка по "Земельному праву"

Кроме того, действующий  ФЗ “О принципах и порядке разграничения  предметов ведения и полномочий между органами государственной  власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации” допускает передачу полномочий Российской Федерации в области земельных отношений органам власти субъектов РФ. Для этого должен быть заключен соответствующий договор или соглашение. В настоящее время такого соглашения между Российской Федерацией и Тюменской областью нет.

Тюменская область  согласно Земельному кодексу осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в ее собственности. Однако эта норма сегодня еще  не может быть реализована, поскольку в России еще только начался процесс отнесения земель к тому или иному виду государственной собственности. Долгое время все земли были просто государственными. На данный момент принят и введен в действие с 21 января 2002 г. Федеральный закон "О разграничении государственной собственности на землю", установивший порядок отнесения земель к собственности Российской Федерации и собственности субъектов РФ. Началась реализация записанных в нем положений.

Органы местного самоуправления наделены полномочиями по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, по контролю за использованием земель на территории муниципального образования. Помимо этого органы местного самоуправления могут быть наделены и иными полномочиями в области охраны и использования земельных ресурсов в рамках решения вопросов местного значения, не относящихся к ведению Российской Федерации и субъектов РФ.

До недавнего  времени органы местного самоуправления обладали полномочием по предоставлению земельных участков государственного земельного фонда. В большинстве субъектов Федерации эта норма сохранилась и до сегодняшнего дня. Она возникла из-за отсутствия разграничения государственной собственности на землю. ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса" предусмотрел, что такое положение дел сохраняется до решения вопросов о разграничении. В тексте указанного закона сделана оговорка, которая сводится к действию описанного правила при условии, что региональное законодательство не предусматривало иного еще до введения в действие Земельного кодекса. Тюменская область оказалась одним из немногих регионов, где ситуация сложилась иначе, чем в подавляющем большинстве областей. Основную массу земельных участков из государственной собственности выделяет сегодня областной орган власти.

В рамках одной  статьи нельзя описать весь комплекс новелл нового земельного законодательства. Мы попытаемся остановиться на тех  из них, которые могут представлять значительный интерес для людей, вынужденных на практике решать вопросы, связанные с проблемой получения земельного участка для ведения различного рода предпринимательской деятельности. Пожалуй, первое, что необходимо уяснить в связи с этим, – это формы, в которых законодатель предлагает гражданам и юридическим лицам осуществлять пользование, владение и распоряжение землей.

Приоритетной формой владения земельными участками объявляется право собственности. Однако наша действительность вынуждена учитывать то правовое наследие, которое досталось стране от периода социализма. Применительно к земельным правоотношениям это значит, что необходимо создать правовой механизм перехода от различных, не связанных с правом собственности форм владения землей к приемлемому в настоящий момент состоянию.

Новый Земельный  кодекс совершенно в ином ключе решает ряд вопросов, связанных с пользованием земельными участками. Долгие годы практически единственным документом на владение и пользование землей был акт на постоянное (бессрочное) пользование земельным участком, находящимся в государственной собственности. Этот документ выдавался как юридическим, так и физическим лицам. Статья 20 Земельного кодекса установила новый перечень субъектов, для которых сохраняется этот вид пользования. По сравнению с ранее действующим законодательством круг таких субъектов стал значительно уже. Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками может быть предоставлено лишь государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Пункт 2 статьи 20 ЗК специально оговаривает невозможность предоставления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками гражданам. Как говорилось выше, именно бессрочное пользование долгое время в России было преимущественной формой наделения землей. В связи с этим законодатель предусмотрел выход из создавшейся ситуации. В настоящее время установлен мораторий на распоряжение земельными участками, которые ранее были получены в бессрочное пользование.

Закон "О введении в действие Земельного кодекса" предусмотрел, что юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года. Это правило не распространяется на государственные и муниципальные учреждения и федеральные казенные предприятия. Для граждан срок подобного переоформления не установлен. Однако если они по какой-то причине захотят распорядиться земельным участком, то сделать это придется. Как и в случае с приватизацией жилья устанавливается, что один участок может быть оформлен в собственность бесплатно, второй и все последующие придется покупать у государства.

Кроме того, необходимо подчеркнуть, что последствия неисполнения “обязанности” “переоформить” права на землю сегодня законодательством не определены.

Новый Земельный  кодекс содержит нормы, регулирующие пожизненное наследуемое владение земельными участками. Однако речь идет именно о закреплении возникших ранее прав. С момента введения в действие кодекса устраняется возможность предоставления гражданам земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения. Статья 21 содержит лишь норму, гарантирующую сохранение ранее приобретенных прав. Как и в случае с безвозмездным пользованием земельным участком, пункт 3 статьи 21 ЗК предоставляет гражданам, имеющим земельные участки в пожизненном наследуемом владении, право на однократное безвозмездное приобретение их в собственность.

По-прежнему одной из основных форм пользования земельными участками остается аренда. Кроме общего правила, устанавливается возможность выступать в качестве арендаторов в договорах аренды земельного участка для иностранных граждан и лиц без гражданства. Вызывает вопрос отсутствие в перечне субъектов, перечисленных в статье 22 ЗК РФ, иностранных юридических лиц. Учитывая это обстоятельство, буквальное толкование данного положения означает, что иностранные юридические лица не могут выступать арендаторами земельных участков. Однако рассмотрение данной проблемы в комплексе положений, закрепленных в статьях 5 и 15 ЗК РФ, дает основания для вывода о том, что иностранные юридические лица являются субъектами отношений, связанных с оборотом земельных участков. Это позволяет говорить о возможности заключения с ними в том числе и договора аренды земельных участков.

В аренду может  быть сдан практически любой земельный  участок, за исключением участков, изъятых  из оборота. Перечень объектов, изъятых  из оборота, содержится в пункте 4 статьи 27 настоящего кодекса. Он достаточно обширен, но по сути содержит указания на земли, необходимые для обеспечения государственной безопасности, и некоторые особые территории (воинские и гражданские захоронения, национальные парки и т.п.)

Отношения, связанные с передачей земельных участков в аренду, регулируются гражданским законодательством. Основополагающими в области регулирования таких отношений признаются положения гражданского законодательства. Вместе с тем норма земельного законодательства, согласно которой участки передаются в аренду их собственниками, вызывает некоторые сомнения. Это связано с тем, что гражданское законодательство, говоря об аренде, исходит из того, что арендодателями могут быть также лица, наделенные законом или собственником правом сдавать имущество в аренду. К таким лицам можно отнести опекунов и попечителей, родителей малолетних граждан. Возможность сдачи в аренду земельного участка может быть предусмотрена в договоре доверительного управления имуществом и других гражданско-правовых договорах. Это позволяет говорить о необходимости расширительного толкования пункта 2 статьи 22 ЗК.

Законодатель  идет по пути охраны прав и законных интересов арендатора и устанавливает  его преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок. К сожалению, порядок и условия осуществления этого права, а также условия регулирования последствий его нарушения не устанавливаются. По-видимому, речь должна идти о подзаконных актах, которыми в будущем будет урегулирован возникший пробел. Возможно, было бы целесообразно установить требования заключения договора аренды на новый срок “при прочих равных условиях”, как это сделано в статье 621 ГК РФ.

Размер  арендной платы за земельный участок устанавливается договором аренды. Вместе с тем в данной правовой норме указывается на возможность установления правительством РФ общих начал определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В настоящее время такой документ не принят. Во многих муниципальных образованиях принимаются местные нормы, регулирующие порядок исчисления арендной платы за землю.

Частью 5 статьи 22 ЗК РФ арендатору предоставлено право сдачи участка в субаренду при условии уведомления арендодателя. Конструкция данной нормы в самом кодексе диспозитивна. Это означает, что при заключении договора аренды земельного участка стороны могут договориться об ином, а описанное выше правило будет действовать лишь в случае, когда ситуация не нашла отражения в тексте договора.

Специально необходимо остановиться на норме, сформулированной в пункте 9 статьи 22. Она устанавливает  особый порядок передачи права аренды третьему лицу арендатором земельного участка, находящегося в государственной  собственности, в случае если срок договора аренды превышает пять лет. Длительный срок аренды дает возможность арендатору без согласия собственника земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Необходимость получения такого согласия не может быть предусмотрена договором. Аналогичная ситуация складывается при передаче арендатором принадлежащих ему прав на земельный участок, к примеру, в залог, внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ. Необходимо лишь соблюсти требование об уведомлении собственника земельного участка. К тому же закон не регулирует порядок направления уведомления и не содержит указания на последствия неосуществления уведомления.

Кроме того, этим же пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливается  правило, согласно которому досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только по решению суда при существенном нарушении договора арендатором.

В новом Земельном  кодексе появилась отдельная статья, посвященная безвозмездному срочному пользованию земельными участками. Право на получение участков в безвозмездное срочное пользование имеет лишь очень ограниченное число юридических лиц. Это государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и местного самоуправления. Максимальный срок безвозмездного пользования для них не должен превышать один год.

Совершенно обособленно  в данной статье стоит вопрос о служебных земельных наделах. Право на служебные наделы в настоящее время имеют работники отдельных отраслей экономики. Перечень таких отраслей и условия предоставления служебных наделов устанавливаются как федеральным, так и областным законодательством. В частности, к ним относятся отдельные категории работников железнодорожного транспорта, государственной лесной охраны и др.

В соответствии с требованиями ЗК РФ служебный земельный  надел выделяется на период трудовых отношений с работником. К сожалению, сохранение права на служебный надел после прекращения трудовых отношений новый Земельный кодекс не предусматривает. Необходимо отметить, что прежнее земельное законодательство содержало нормы, предоставляющие сохранение служебных земельных наделов за пенсионерами по старости и инвалидности и некоторыми другими категориями. Бесспорно, ситуацию нельзя назвать простой, особенно если учесть, что в настоящее время определенное число граждан пользуется такими наделами. Возникает вопрос о их судьбе. Решение вопроса может лежать в плоскости восполнения правового пробела за счет законодательства субъектов Федерации. В статье 24, где непосредственно содержатся нормы, регулирующие положения о служебных земельных наделах, есть специальная отсылка. Субъектам Федерации предоставляется возможность установить категории граждан, имеющих право на служебные наделы, и условия их предоставления. Заметим, что все вопросы, связанные с принятием областного закона о земельных правоотношениях, к сожалению, остаются только в форме пожеланий. Действовавший ранее нормативный акт в настоящее время, за исключением нескольких статей, приостановлен.

Несколько иначе  складывается ситуация с землями сельскохозяйственного назначения. Федеральный закон по вопросу об обороте этого вида земель прямо предусмотрел необходимость принятия закона на уровне субъекта Федерации. Фактически на регионы возложена обязанность регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Возникает необходимость детализации земельных отношений с учетом специфики региона. Каждый из них самостоятельно определяет сроки начала приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения на своей территории, устанавливает минимальные и предельные размеры земельных участков и размер общей площади земельных участков, сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности одного лица, а также некоторые другие вопросы.