Проблемы применения права постоянного пользования земельными приусадебными участками

Преимущества бесплатного, бессрочного землепользования повлекли за собой неравные возможности для  субъектов. Причем в этих условиях популярность данного вида землепользования возрастала.

Приватизированные предприятия  в суде отстаивали свое право пользоваться землей на праве постоянного (бессрочного) пользования, так как это позволяло облегчить налоговое бремя, получать прибыль от предоставления земли в аренду. С другой стороны, причиной сохранения этого вида права пользования было стремление предотвратить спекуляции землей и не допустить выхода земель из процесса сельскохозяйственного производства. Иначе говоря, в основе использовался публично-правовой механизм ограничения права пользования и права собственности на землю. К принципам частноправового регулирования общество еще только подходило, причем желание уйти от развития отношений частной собственности на землю, а также решить проблему бесплатного перераспределения земель доминировало.

Именно в этот период - так называемой земельной приватизации - начал складываться институт долевой собственности на землю сельскохозяйственного назначения. Одновременно происходило преобразование сельскохозяйственных предприятий. В правовом плане по-новому закреплялись земельные правоотношения. Однако весь этот процесс перехода права собственности характеризуется одним недостатком, а именно: в собственность граждан перешла земля, обремененная правами постоянного (бессрочного) пользования. Требование законодателя о том, что за предприятиями, учреждениями и организациями ранее установленное право пользования земельными участками сохраняется до 1 февраля 1993 года, так и осталось декларативным. Тогда судебная практика акцентировала внимание на просчетах законодателя: отсутствие механизма прекращения права, неопределенность права на землю сельскохозяйственного назначения. Отмечу, что большинство сельскохозяйственных предприятий и после реорганизации остались держателями титула права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, поэтому абсурдна ситуация, когда подавляющее большинство земельных долей, оставаясь в собственности граждан, передается в аренду сельскохозяйственным организациям, которые владеют той же землей на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Такое положение создает  определенные трудности, в том числе  и правового характера, так как налицо конкуренция различных видов вещных прав на землю. Ситуация не была разрешена и в рамках Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 года «О приведении земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ», когда ст.12 Земельного кодекса РСФСР (1991 г.) «Бессрочное (постоянное) пользование земельным участком» была признана недействующей⁴.

В соответствии с Законом  о введении в действие передача в  собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование сроком не ограничивается. Это означает, что реально право постоянного (бессрочного) пользования граждан земельными участками будет существовать довольно долго, но постепенно, в условиях отсутствия права распоряжения такими земельными участками, исчезнет. При этом в Законе о введении в действие специально указано, что предоставленное землепользователям до вступления в силу Земельного кодекса РФ право бессрочного (постоянного пользования соответствует предусмотренному Земельным кодексом РФ праву постоянного (бессрочного) пользования.

В Земельном кодексе нашел  разрешение вопрос о дальнейшем использовании земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования. Юридические лица, за исключением указанных в п.1 ст.20 Земельного кодекса РФ юридических лиц, обязаны были переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года в соответствии с правилами ст.36 Земельного кодекса РФ. Более того, государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные юридическим лицам до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁵, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Порядок переоформления юридическим  лицом права на земельный участок  установлен также Законом о введении в действие Земельного кодекса. Этот порядок включает:

1) подачу заявления юридическим  лицом о передаче ему земельного  участка на праве собственности  или праве аренды;

2) принятие решения исполнительного  органа государственной власти  или органа местного самоуправления  о передаче земельного участка  на соответствующем праве (в соответствии со ст.29 Земельного кодекса РФ);

3) государственную регистрацию  права в соответствии с федеральным  законом о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

С учетом изложенного становится проблематичным применение ФЗ от 24.07.2004 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»⁶, особенно в части выдела земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок, который еще согласно документам советских времен находится у юридического лица на праве постоянного (бессрочного) пользования. Совершение сделок с этими долями, земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения неизбежно затронет права указанных юридических лиц.

Таким образом, можно сделать  вывод о том, что субъектами права  постоянного (бессрочного) пользования земельным участком являются:

1) государственные и муниципальные  учреждения;

2) федеральные казенные  предприятия;

3) органы государственной  власти и органы местного самоуправления.

ГЛАВА 2 ПОСТОЯННОЕ (БЕССРОЧНОЕ) ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМ  УЧАСТКОМ

§ 2.1 Содержание права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Земля, как уже было отмечено, может использоваться на разных титулах: праве собственности, праве постоянного пользования, праве временного пользования, аренды. При всем различии этих титулов содержания прав и обязанностей по использованию земли у всех обладателей названных титулов во многом совпадает. Это касается, например, охраны природы, соблюдения санитарных, ветеринарных, агрономических (по борьбе с болезнями и вредителями растений) правил, строительных предписаний, обязанности допуска на свою землю представителей надзорных органов, представления государственным землеустроительным органам отчетности о наличии и использовании земли. Для обладателей всех титулов действует в основном одинаковая система правомочий в отношении земли, а также тех природных объектов, которые могут рассматриваться в качестве принадлежности данного земельного участка: почвы, естественной растительности, природной влаги, общераспространенных полезных ископаемых, торфяных залежей, в ряде случаев - запасов подземных вод, поверхностных водоемов. У собственников земли, естественно, больше прав по отношению к арендаторам их земель, включая главное право - получение арендной платы. Этим правом не обладают другие носители поземельных титулов. Но по многим другим вопросам пользования землей права всех обладателей поземельных титулов являются близкими.

Поскольку до 2004 года право  постоянного (бессрочного) пользования  земельными участками коммерческими  и некоммерческими организациями  продолжало существовать, Законом о  введении в действие были установлены  следующие правила. При продаже  зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п.1 ст.20 Земельного кодекса РФ) на праве постоянного (бессрочного) пользования, права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежат переоформлению на право аренды, либо земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ по выбору покупателя зданий, строений, сооружений.

На носителей земельных  титулов (собственников, землевладельцев, постоянных и временных землепользователей, арендаторов) закон возлагает ряд  общих обязанностей, соблюдение которых  необходимо при использовании земли⁷. Они сформированы в ст.42 Земельного кодекса РФ, а подробнее изложены в других нормативных актах. Эти обязанности следующие:

1) использовать земельный  участок в соответствии с целевым  назначением категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вреда окружающей природной среде, земле как природному объекту;

2) сохранять межевые, геодезические  и другие специальные знаки,  установленные на земельном участке в соответствии с законодательством.

Межевание представляет собой  работы по установлению на местности  границ муниципальных образований  и других административно-территориальных  образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.

Межевание включает в себя следующие работы: определение на местности границ объекта землеустройства и их согласование с заинтересованными лицами, закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства изготовление плана землеустройства. Межевые знаки в виде столбов, труб устанавливаются в повторных точках границ земельных участков. Уничтожение этих знаков (чаще всего в процессе вспашки и других работ по обработке почв) по небрежности или злому умыслу является довольно частым правонарушением, служит основанием для возникновения земельных споров и связано с затратами на проведение восстановительных работ.

3) осуществлять мероприятия  по охране земель, соблюдать порядок  пользования лесами, водами и  другими природными объектами.  Охрана земель включает систему правовых, организационных, экологических и других мероприятий, направленных на их рациональное использование, предотвращение необоснованного изъятия земель из сельскохозяйственного оборота, защиту от вредных воздействий. Охрана земель осуществляется на основе комплексного подхода к угодьям как к сложным природным образованиям с учетом их зональных и региональных особенностей и имеет следующие цели: предотвращение деградации, загрязнения и захламления, нарушения земель, других неблагоприятных последствий хозяйственной деятельности; обеспечение улучшения и восстановления земель, подвергшихся деградации, нарушению или другим неблагоприятным воздействиям в результате хозяйственной деятельности; стимулирование использования земель способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть естественным основным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, пространственным базисом хозяйственной и иных видов деятельности. Цели охраны земель, с одной стороны, направлены на предотвращение негативного воздействия на земельные участки, с другой - на обязательное оперативное устранение последствий негативного воздействия в случае, когда такое воздействие было произведено.

4) своевременно приступать  к использованию земельных участков  в случаях, если сроки освоения  земельных участков прямо предусмотрены  договорами;

5) своевременно производить  платежи за земельные участки.  Главной целью проводимой в  стране земельной реформы является  повышение рациональности, эффективности использования и охраны земли как основного средства производства. Одной из мер, направленных на достижение этой цели, является введение платы за землю.

Использование земель в РФ является платным. Установлены следующие формы платы за землю: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи (кроме арендаторов) облагаются ежегодным земельным налогом. Размер его не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли и землепользователей и устанавливается в виде твердых платежей за единицу земельной площади определенного качества и хозяйственной ценности в расчете на год.

В облагаемую налогом площадь  включается весь предоставленный в  собственность или пользование  земельный участок, независимо от того, чем он занят, если иное не установлено  в законе. Например, участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, может быть занят: постройками, посевами. Несмотря на это, земельный налог взимается по одной ставке за всю площадь участка.

6) соблюдать при использовании  земельных участков требования  градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

7) не допускать загрязнения,  захламления, деградации и ухудшению  плодородия почв на землях  соответствующих категорий. Деградированными  признаются земли, на которых  в результате антропогенных или  природных факторов происходят  устойчивые негативные процессы  изменения качественного состояния почв.

Обследование для выявления  деградированных угодий и загрязненных земель проводится органами Министерства природных ресурсов, а также Федеральной службой земельного кадастра с участием Министерства сельского хозяйства РФ и департамента по санитарно-эпидемиологическому надзору Министерства здравоохранения.

Законодательство предусматривает  меры защиты добросовестных пользователей  земли от неправомерных действий, от кого бы они ни исходил. Запрещается  вмешиваться в их хозяйственную  деятельность, если они не нарушают требований законодательства.

Отныне не допускается  внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в уставные (складские) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций. Если землепользователь сдает предоставленный ему земельный участок в аренду, арендная плата устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации. При этом ставки арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, занятых объектами транспортных систем естественных монополий, не могут быть выше ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, оборонной безопасности и иного специального назначения.