Предмет, методы земельного права

 

Основаниями прекращения договора аренды земельного участка являются:

 

• соглашение сторон;

 

• истечение срока договора аренды (если договор аренды не считается  возобновленным – ч. 2 ст. 621 ГК РФ);

 

• судебное решение о расторжении  договора;

 

• требование одной из сторон о  расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

 

Процедура расторжения договора различна для срочного договора аренды и договора аренды с неопределенным сроком. Если срок в договоре аренды не определен, каждая из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив  об этом другую сторону за три месяца (законом или договором может  быть установлен иной срок). Досрочное  расторжение договора аренды земельного участка осуществляется по инициативе одной из сторон только в судебном порядке.

15. Право ограниченного пользования  чужим земельным участком

Сервитут - право пользования чужой  вещью в известном ограниченном отношении. Сервитуты отнесены ГК к  числу ограниченных вещных прав

По своей сути земельный сервитут - это:

1) вещное право на земельный  участок, он будет существовать  до тех пор, пока существует  земельный участок, в отношении  которого он установлен

2)он является правом на чужую вещь (землю), а не на свою

3) обладатель сервитута приобретает  право ограниченного пользования  земельным участком, а обременение  участка сервитутом не лишает  его владельца владения, пользования  и распоряжения. При этом осуществление  сервитута должно быть наименее  обременительным для земельного  участка, в отношении которого  он установлен;

4) сервитут сохраняется в случае  перехода прав на земельный  участок, обремененный этим сервитутом, к другому лицу

В земельном законодательстве закреплено два вида сервитутов:

1) частный сервитут

2) публичный сервитут

Частный сервитут устанавливается  в соответствии с гражданским  законодательством. Сервитут устанавливается  по соглашению между лицом, требующим  установления сервитута, и собственником  соседнего участка. Сервитут может  быть установлен по требованию не только лица, которому земельный участок  принадлежит на праве

собственности, но и землепользователя, а также землевладельца.

Публичный сервитут устанавливается  законом или иным нормативным  правовым актом РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения  интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия  земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний

Так, могут устанавливаться публичные  сервитута для:

1) прохода или проезда через  земельный участок;

2) проведения дренажных работ  на земельном участке;

3) забора воды и водопоя;

4) прогона скота через земельный  участок и др.

Основным признаком сервитута  является связь двух земельных участков, дающая право собственнику одного из них - господствующего земельного участка - требовать от собственника другого  – подчиненного земельного участка - предоставления себе права ограниченного  пользования подчиненным участком в связи с наличием при использовании  своего земельного участка нужд, которые  не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Собственник земельного участка, обремененного  сервитутом, вправе требовать прекращения  сервитута:

1) ввиду отпадения оснований,  по которым он установлен (например, для проезда к зданию проложена  другая дорога). Это означает, что,  если лицо, в пользу которого  установлен сервитут, объективно  может удовлетворить свои потребности  другим образом, в этих условиях  собственник участка имеет право  возбудить вопрос о прекращении  сервитута

2) если земельный участок, обремененный  сервитутом, не может вследствие  этого обременения использоваться  его собственником в соответствии  с назначением участка

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности  использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать  изъятия, в том числе путем  выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом  государственной власти или органом  местного самоуправления, установившими  публичный сервитут, убытков или  предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной  власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную  плату

16. Безвозмездное срочное пользование  земельного участка

В безвозмездное срочное пользование  могут предоставляться земельные  участки:

 

1) из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  исполнительным органом государственной  власти или органом местного  самоуправления в соответствии  с его компетенцией:

 

• государственным и муниципальным  учреждениям, казенным предприятиям, а  также органам государственной  власти и органам местного самоуправления, на срок не более чем один год;

 

• лицам, с которыми заключен государственный  или муниципальный контракт на строительство  объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных  или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости;

 

• религиозным организациям для  строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения – на срок строительства  этих объектов недвижимости;

 

• религиозным организациям, имеющим  в соответствии с федеральными законами на праве безвозмездного срочного пользования  здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные  на земельных участках, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, на срок безвозмездного срочного пользования объектами  недвижимости;

 

2) гражданам в виде служебного  надела;

 

3) из земель, находящихся в собственности  граждан или юридических лиц,  иным гражданам или юридическим  лицам на основании договора  безвозмездного пользования.

 

Договор безвозмездного пользования  земельным участком – это договор, по которому одна сторона обязуется  передать или передает земельный  участок в безвозмездное временное  пользование другой, а последняя  обязуется вернуть этот участок  в том состоянии, в котором  она ее получила, или в состоянии, обусловленном договором (ст. 689 ГК РФ) ЗК РФ.

 

Основное отличие договора безвозмездного срочного пользования от договора аренды заключается в его безвозмездном  характере. Сторона, получающая имущество  по договору безвозмездного срочного пользования, не платит другой за пользование  им.

 

Отношения, возникающие из договора безвозмездного срочного пользования, регулируются гл. 36 ГК РФ («Безвозмездное пользование»), а также отдельными нормами гл. 35 ГК РФ («Аренда»), ст. 24 ЗК РФ.

 

Служебные наделы предоставляются  в безвозмездное срочное пользование  работникам организаций отдельных  отраслей экономики, в том числе  организаций транспорта, лесного  хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных  заповедников и национальных парков.

17. Земельные участки, изъятые  из оборота

Земли, изъятые из оборота

К землям, изъятым из оборота, относятся  земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной  собственности :

! государственными природными  заповедниками и национальными  парками;

! зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной  деятельности Вооруженные Силы  Российской Федерации, войска  Пограничной службы Российской  Федерации, другие войска, воинские  формирования и органы;

! зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные  суды;

! объектами организаций федеральной  службы безопасности;

! объектами организаций федеральных  органов государственной охраны;

! объектами использования атомной  энергии, пунктами хранения ядерных  материалов и радиоактивных веществ;

! объектами, в соответствии с  видами деятельности которых  созданы закрытые административно-территориальные  образования;

! исправительно-трудовыми учреждениями  и лечебно-трудовыми профилакториями  соответственно Министерства юстиции  Российской Федерации и Министерства  внутренних дел Российской Федерации;

! воинскими и гражданскими захоронениями;

! инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты  и охраны Государственной границы  Российской Федерации.

18. Земли с ограниченным оборотом

Ограничиваются в обороте находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности следующие земельные  участки:

! в пределах особо охраняемых  природных территорий, не находящиеся  в федеральной собственности;

! в пределах лесного фонда,  за исключением случаев, установленных  федеральными законами;

! занятые находящимися в государственной  или муниципальной собственности  водными объектами в составе  водного фонда;

! занятые особо ценными объектами  культурного наследия народов  Российской Федерации, объектами,  включенными в Список всемирного  наследия, историко-культурными заповедниками,  объектами археологического наследия;

! предоставленные для обеспечения  обороны и безопасности, оборонной  промышленности, таможенных нужд;

! в границах закрытых административно-территориальных  образований;

! предоставленные для нужд организаций  транспорта, в том числе морских,  речных портов, вокзалов, аэродромов  и аэропортов, сооружений навигационного  обеспечения воздушного движения  и судоходства, терминалов и  терминальных комплексов в зонах  формирования международных транспортных  коридоров;

! предоставленные для нужд связи;

! занятые объектами космической  инфраструктуры;

! расположенные под объектами  гидротехнических сооружений;

! предоставленные для производства  ядовитых веществ, наркотических  средств;

! загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся  биогенному загрязнению, иные  подвергшиеся деградации земли.  Оборот земель сельскохозяйственного  назначения регулируется федеральным  законом об обороте земель  сельскохозяйственного назначения.

Имущественные права на землю как  объекты оценки стоимости

С экономической точки зрения объектами  оценки стоимости земли являются различные имущественные права  на земельный участок. Это положение  относится и к другим природным  объектам, например месторождениям полезных ископаемых, участкам леса.

Такими правами могут являться: полное право собственности, право  аренды арендодателя, право аренды арендатора, право субаренды, право  собственности и право аренды на землю в составе сложной  вещи (единого имущественного комплекса), право собственности и аренды земельной доли, не выделенной в  натуре и другие права.

При выделении из стоимости единого  имущественного комплекса (застроенный  участок) части стоимости, приходящейся на землю, обычно оценивают стоимость, отражающую стоимость полного права  собственности на землю. Если земельный  участок находится на другом праве, например в аренде, то величина стоимости  земельного участка корректируется.

19. Покупателю вместе с продавцом надо договориться о форме осуществления сделки – нотариальной или простой. Преимущества нотариальной сделки:

 

наилучшим образом обеспечивается чистота сделки;

заключенные таким образом договоры редко оспариваются в суде;

копии всех документов к договору хранятся у нотариуса, при утере их можно затребовать.

Договор в простой форме заключается  в местных органах регистрации  без участия третьих лиц. В  него допускается вносить свои дополнения, однако, проведение земельно-правовых сделок лучше обеспечить юридическим  сопровождением и провести проверку представленных продавцом документов как о праве собственности  на реализуемый участок, так и  подтверждающих выдачу данного свидетельства.

 

Какие действия нужно выполнить, чтобы  оптимизировать осуществление купли-продажи  земли:

 

документы перед проведением процедуры необходимо нотариально заверить. Это непременное условие позволит исключить возможные недоразумения в будущем. Поэтому следует заранее уточнить дату у менеджера по продажам;

утверждение договора сторонами происходит обязательно в присутствии супруги или супруга;