Основания прекращения права собственности на землю

Следующий случай принудительного возникновения права собственности касается уже не граждан, а государства. Согласно статье 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию либо никто из наследников не имеет права наследовать, либо все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника, имущество умершего считается выморочным. Выморочное имущество в виде расположенного на территории Российской Федерации жилого помещения переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором это жилое помещение расположено, а если оно расположено в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - в собственность такого субъекта Российской Федерации. Такое жилое помещение включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.

Согласно статье 1112 ГК РФ19 в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Наследник не может принять имущество, отказавшись от обязанностей наследодателя, например, в части уплаты денежных сумм по взятым наследодателем кредитам. При этом если гражданин-наследник может отказаться от невыгодного ему наследства, когда размер обязанностей превышает объем получаемых благ, то Российская Федерация отказаться от принятия выморочного имущества не может, даже если это ей совершенно невыгодно. Следовательно, вне зависимости от волеизъявления федерального собственника к нему попадает ненужное или излишне обремененное долгами имущество20.

Кроме того, в статье 238 ГК РФ предусмотрена возможность принудительного перехода имущества в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. Более подробно этот вопрос в отношении земельных участков регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»21. В статье 5 указанного Закона речь идет об обязанности лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности. При этом если земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (или земельная доля), выставленный на торги по причине того, что он не может принадлежать лицу на праве собственности, никем не приобретен на торгах, то такой участок должен приобрести субъект Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, - муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в этой местности.

Таким образом, публично-правовые образования законодательно не просто обязываются к приобретению земельных участков, но и должны уплатить за них рыночную стоимость.

Один из способов установления права собственности на земельный участок - судебная защита права частной собственности на данный вид имущества. Особенностью земельных споров в отношении права собственности является то, что из всех объектов земельных отношений, перечисленных в Земельном кодексе РФ (ст. 6), в качестве объекта права частной собственности могут выступать только земельные участки. При этом из перечисленных гражданским законодательством способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ) к судебным способам защиты можно отнести признание права, признание оспоримой сделки недействительной, применение последствий ничтожной сделки, признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления и некоторые другие. Тем не менее в связи с особым объектом отношений, земельным участком, данные имущественные отношения помимо гражданского законодательства должны регулироваться земельным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды и специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Следовательно, субъект земельных отношений вправе воспользоваться любым закрепленным законодательством вещно-правовым способом защиты прав.

Статья 64 ЗК РФ разъясняет, что земельные споры рассматриваются в судебном порядке, а до принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд. Сторонами в земельном споре могут выступать исполнительный орган государственной власти либо орган местного самоуправления, с одной стороны, и физическое либо юридическое лицо, с другой стороны, либо граждане и юридические лица по спорам между собой. В зависимости от подведомственности споры о признании права собственности на землю могут рассматриваться как арбитражными судами, так и судами общей юрисдикции22.

О праве переоформить земельный участок, находящийся в бессрочном пользовании или наследуемом владении, в собственность говорит и Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Реализовать данное право возможно было до 1 января 2010 г., за исключением случаев, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ. При возникновении спорных ситуаций право собственности устанавливается в судебном порядке, но даже такой факт, как приобретательная давность, не всегда является основанием для оформления такого права.

Для установления права собственности в силу приобретательной давности ст. 234 ГК РФ устанавливает, что для приобретения данного права владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Тем не менее указанным в законе категориям не дается прямого и точного толкования, т.е. оценка добросовестности владения передается на усмотрение суда. Сложность в данном случае вызывает и определение момента начала срока пользования имуществом как своим собственным. Нет единства в данном вопросе и в судебной практике23.

В рамках судебной формы защиты субъективного права заинтересованное лицо может ставить перед судом вопрос о признании за ним права путем заявления иска. Признание права собственности является одним из вещно-правовых способов защиты, направленных на защиту права собственности как абсолютного субъективного права, которому противостоит неопределенное количество третьих лиц, непосредственно не состоящих с собственником в обязательственных правоотношениях.

Результаты анализа судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ приводят к выводу о том, что в качестве ответчиков по исследуемым искам чаще всего выступают администрации муниципалитетов, комитеты по управлению имуществом, комитет по земельным ресурсам и землеустройству. В некоторых случаях (при перерегистрации одного вида прав на другой) в качестве третьего лица привлекается регистрирующий орган.24

2.Прекращение  права  на  земельный участок

2.1. Основания прекращения  права собственности на землю

Ст. 44 ЗК РФ содержит основания прекращения права собственности на земельный участок, ст. 45 - 48 - основания прекращения иных прав на землю лиц, не являющихся собственниками.

Перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок достаточно краток и включает такие основания, как отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам, добровольный отказ собственника от права собственности на земельный участок и принудительное изъятие у собственника его земельного участка, порядок которого установлен гражданским законодательством (в частности в статьях 235,237 - 239,242,243, п. 2 ст. 272,278 - 282,284 - 286 ГК РФ).

Указанный в ст. 44 ЗК РФ перечень соответствует основаниям прекращения права собственности в целом, закрепленным в ст. 235 ГК РФ, за исключением лишь такого основания, как гибель или утрата имущества, которое не может быть применено к земельному участку вследствие невозможности его полной утраты даже в результате ненадлежащего использования, в силу наличия особых свойств земли, являющейся одновременно и объектом недвижимости, и природным объектом. Однако, в отличие от ст. 235 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ содержит закрытый перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок, являющийся исчерпывающим.

Одним из оснований прекращения права собственности на земельный участок ст. 44 ЗК РФ называет отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам по договорам купли-продажи, мены, дарения, ренты. Порядок заключения таких договоров регламентируется гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных нормами земельно-правовых актов. Так, все перечисленные выше договоры должны пройти процедуру государственной регистрации в соответствующих учреждениях юстиции, для договора ренты в обязательном порядке требуется также нотариальное удостоверение25.

Прекращение земельных правоотношений (причем как собственности, так и иных ограниченных вещных прав) включает в себя ряд разновидностей:

1) добровольное отчуждение  собственником своего имущества. Собственник земельного участка  может его подарить, продать, обменять  на иное имущество либо добровольно отказаться от него в порядке статьи 53 ЗК РФ. В последнем случае прекращение правоотношений собственности влекут два правомерных юридических акта: односторонняя сделка - подача собственником заявления об отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии - Росреестр) и юридический акт регистрации прекращения права собственности. В эту же подгруппу следует включить добровольное прекращение деятельности юридического лица (его ликвидация), использующего земельный участок на праве собственности. Своя специфика есть и у фактического состава, влекущего добровольное прекращение права землепользования, аренды или сервитута;

2) прекращение правоотношений  собственности (иных вещных или  обязательственных прав на земельный  участок) лица, не совершившего никаких противоправных деяний, в публичных (общественных) интересах. Наиболее типичными примерами являются реквизиция и национализация (принудительное изъятие участка для публичных нужд). Кроме того, в состав этой группы входит процедура отчуждения имущества, которое в силу закона не может принадлежать лицу (например, если иностранному гражданину или юридическому лицу перешел по наследству земельный участок в приграничной территории, то для него разрешена только аренда).

Прекращение права собственности одного лица влечет за собой его возникновение у другого субъекта, но далеко не всегда право собственности возникает у публично-правового образования. В ряде специально оговоренных в законе случаев право собственности может возникать и у частного лица;

3) прекращение права собственности (иных вещных или обязательственных прав) на земельный участок как санкция за земельные правонарушения. В отличие от всех остальных случаев здесь имеет место не регулятивное, а охранительное правоотношение. Типичный пример - принудительное прекращение права собственности за нерациональное или нецелевое использование участка, что наиболее характерно для земель сельскохозяйственного назначения. Аналогично статьей 45 ЗК РФ предусматриваются основания и порядок прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Эту процедуру нельзя смешивать с конфискацией, поскольку после реализации земельного участка с торгов его бывшему собственнику выплачивается полученная сумма за вычетом расходов на проведение публичных торгов.

Наиболее распространенным случаем принудительного прекращения права собственности или иных прав на земельный участок является его изъятие для государственных или муниципальных нужд.

Во всех развитых правовых системах в основание механизма принудительного изъятия имущества закладываются два критерия: общеполезность и необходимость справедливой компенсации26. Об этом идет речь и в ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, которая гласит: «Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Одним из случаев прекращения права собственности на землю является изъятие (выкуп) земельных участков для государственных и муниципальных нужд. «Это один из правовых механизмов, который дает возможность ограничивать права собственников для функционирования и эффективного развития государства, правовая форма перераспределения земель исключительно в публичных интересах»27.

Изъятие земельных участков для публичных нужд - это действия органов государственной власти или органов местного самоуправления, направленные на принудительное прекращение в судебном порядке и на возмездной основе права собственности граждан и юридических лиц, не вызванное совершением последними противоправных деяний и осуществляемое в исключительных случаях для удовлетворения публичных интересов. Такая процедура является фактической разновидностью национализации имущества28.

Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением.

Решение  об изъятии - это публично-правовой акт, имеющий волевой характер, на основании которого изъятие происходит независимо от волеизъявления другой стороны, в связи с чем его нельзя в полной мере отождествлять со сделкой. Однако собственник изымаемого имущества имеет возможность участвовать в переговорах, предшествующих подписанию соглашения об изъятии, и влиять на определение размера выкупной цены. И только в случае недостижения такого соглашения размер выкупной цены определяется судом. Это позволяет говорить не о публичном, а о частно-публичном характере рассматриваемых отношений. При этом в случае подписания обеими сторонами соглашения о выкупе это будет обычная сделка купли-продажи недвижимости, а не квазисделка (этот термин не известен гражданскому праву). Специфической особенностью такого договора будет сложный фактический состав, повлекший возникновение правоотношения, а также способ определения цены в ходе переговоров гражданина (юридического лица) и органа публичной власти.