Основания прекращения права собственности на землю

 

Оглавление

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Земля - первоначальный источник всякого богатства. Это обстоятельство определяет ее экономическое, политическое и социальное значение. Пожалуй, самое главное - то, что земля является основой жизни и деятельности человеческого общества.

Земля - главный объект хозяйственной деятельности человека. В качестве природного объекта земля выполняет две важнейшие функции: выступает как средство производства в сельском и лесном хозяйстве и как пространственно-территориальный базис - место размещения зданий, строений и сооружений. Она существует без всякого содействия со стороны человека как всеобщее условие и предмет человеческого труда.

Земля - территориальный базис существования и деятельности людей, естественное средство производства. Это принципиально важное свойство земли отражено в ст. 9 Конституции РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Подход к земле как к объекту правоотношений основан на принятии ее не только в качестве охраняемого природного объекта, важнейшей составной части природы, природного ресурса, используемого в качестве средства производства.

Она представляет особую ценность для участников хозяйственного оборота как объект недвижимого имущества.

Значение земельных ресурсов в жизни общества трудно переоценить. С одной стороны, земля - это базис, основа различных экономических отношений. С другой - объект природы, один из ее ценнейших элементов, который требует бережного отношения.

Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Возникновение и прекращение прав на землю представляет собой процесс, содержанием которого является установленная законом упорядоченная система фактических и юридических действий и событий, находящихся в заданной законом последовательности и направленных на достижение конкретного правового результата - возникновение субъективного права на земельный участок у определенного лица, изменение этого права или его прекращение.

С определенными трудностями при реализации положений законодательства о возникновении, изменении и прекращении прав на землю сталкивается и правоприменительная практика. Поэтому представляется важным как с теоретической, так и с практической точки зрения рассмотрение процесса возникновения, изменения и прекращения прав на землю, включающего в себя не только отдельные юридические факты (или составы), влекущие за собой соответствующие правовые последствия, но и порядок, процедуру возникновения, изменения и прекращения данных прав.

Целью настоящей работы  является  изучение оснований  возникновения и  прекращения  прав на  земельные  участки. В связи с  этим в  работе поставлен ряд  задач:

- рассмотреть  основания  возникновения  прав на  землю;

- изучить особенности  возникновения  права частной  собственности  на землю;

- проанализировать  основания  прекращения  прав  на  землю;

- рассмотреть  основания  изъятия  земельного  участка  у  арендатора.

Теоретическую основу исследования  составили работы  В.К. Андреева,  А.П. Анисимова,  Г.А. Волкова,  Е.В. Ельникова, И.А. Иконницко,  Л.В. Санникова  и  др.

Нормативную основу исследования составили  нормы  действующего гражданского   и земельного законодательства. 

В  работе изучены  и проанализированы  материалы судебной  практики  Высшего  арбитражного   суда  РФ  и арбитражных  судов  субъектов РФ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Возникновение  прав  на  землю

1.1. Основания возникновения  прав на  землю

 

Перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей установлен п. 1 ст. 8 ГК РФ1. Анализируя данный перечень, можно прийти к выводу, что основаниями возникновения прав на такой вид имущества, как земельные участки, могут являться:

1) договор или иная  сделка;

2) акт государственного органа или органа местного самоуправления;

3) судебное решение, установившее  право на земельный участок;

4) приобретение имущества  по основаниям, допускаемым законом.

 Рассмотрим подробнее  данные основания.

В качестве примера договоров и иных сделок, служащих основанием возникновения прав на земельные участки, можно назвать, в частности, договоры купли-продажи, мены, дарения земельного участка, договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, передачу земельного участка по наследству на основании завещания, любые другие сделки, предметом которых может быть земельный участок или право на земельный участок (например, передача, в том числе возмездная, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка).

 Под актами государственных  органов или органов местного самоуправления, на основании которых возникают права на земельные участки, следует подразумевать прежде всего принимаемые ими решения о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду и т.д.2.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются:

1) гражданам и юридическим  лицам в собственность или  аренду;

2) государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное (срочное) пользование;

3) гражданам и юридическим  лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 ЗК РФ3.

Право на бесплатное приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не распространяется на иностранных граждан и лиц без гражданства. Названным лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается ЗК РФ4.

Статья 29 ЗК РФ определяет круг органов, осуществляющих предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К ним относятся исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков.

В соответствии со статьей 214 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов РФ права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Под органами государственной власти Российской Федерации и ее субъектов следует понимать прежде всего соответствующие органы исполнительной власти.

На уровне субъектов РФ своими действиями приобретают и осуществляют имущественные права в соответствии со своей компетенцией органы исполнительной власти соответствующих субъектов Федерации. Компетенция указанных органов определяется на основе Конституции РФ, конституциями, уставами, законами субъектов РФ, другими актами регионального законодательства.

Юридическим основанием возникновения права на земельный участок может являться решение суда, которым установлено право на земельный участок. Данное основание возникает, как правило, в результате спора о праве, передаваемого на разрешение в судебные органы, и отвечает требованиям ст. 59 ЗК РФ, согласно которой признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Примером возникновения права на основании решения суда может служить также признание судом права муниципальной собственности на бесхозяйный земельный участок (п. 2 ст. 226 ГК РФ, п. 2 ст. 53 ЗК РФ).

 Решение суда общей  юрисдикции или арбитражного  суда, вступившее в законную силу, является правовым основанием  для государственной регистрации  установленного судом права на  земельный участок.

 Что касается приобретения  земельных участков по основаниям, допускаемых законом, то здесь  в качестве примера можно привести  приобретение права собственности  на земельный участок в силу  приобретательной давности (ст. 234 ГК  РФ)5.

 Следует отметить, что в ряде случаев для возникновения прав на земельные участки необходимо одновременно несколько оснований. Так, например, при предоставлении земельного участка в аренду государственным органом или органом местного самоуправления основаниями для возникновения права аренды будут, во-первых, акт соответствующего органа о предоставлении земельного участка, во-вторых, заключаемый на его основании договор аренды земельного участка. Аналогичная ситуация складывается при заключении на основании актов государственных или муниципальных органов договоров купли-продажи земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Право на земельный участок, приобретенное участником земельных правоотношений, удостоверяется правоустанавливающими документами.

 В соответствии со ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»6.

 Статья 26 ЗК РФ основана  на общем требовании о государственной регистрации прав на земельные участки как недвижимое имущество и сделок с ними.

 Документами, удостоверяющими  права на земельные участки, согласно  Федеральному закону «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним»7 являются документы, подтверждающие регистрацию прав (ст. 9).

 Поскольку согласно  ст. 12 упомянутого Федерального закона  права на недвижимое имущество  и сделки с ним подлежат  государственной регистрации в  Едином государственном реестре  прав, данный реестр составляет основу документов, удостоверяющих права на земельные участки. При этом неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества (в том числе и на земельные участки). В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные о: принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

 Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Статья 30 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирует порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирует порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством.

Между тем статьи 30 и 34 Земельного кодекса Российской Федерации регламентируют предоставление земельного участка впервые, в то время как законные владельцы земельных участков открыто и добросовестно владеют ими в нескольких поколениях на правах наследуемого владения.

Статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что предоставление гражданам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

В соответствии с пунктом 9 статьи 3 ФЗ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»8 государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам и (или) юридическим лицам до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность9.