Экономические факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости

 

Стоимость строительства

 

  Прежде всего, стоит отметить, что универсальной формулы для вычисления себестоимости строительства не существует. В каждом отдельно взятом объекте будет определенная сумма. Основные составляющие себестоимости являются: стоимость земельного участка, стоимость подключения к коммуникациям, стоимость стройматериалов, транспортные расходы, обслуживание кредитов, зарплата рабочих, стоимость услуг заказчика, проектных организаций, риелторов.

Себестоимость строительства зависит в первую очередь от качества материалов, используемых в отделке здания. Если говорить о строительных материалах, то мы наблюдаем сезонное изменение их стоимости. Летом, как правило, цена на материалы немного повышается. В целом же стоимость строительных материалов составляет от 50 до 75 % от себестоимости строительства.

Обычно расходы на инженерную инфраструктуру достигают 20 – 25 % от себестоимости строительства. Стоимость инженерных сетей может также существенно отличаться в зависимости от качества и фирмы-производителя оборудования.

Значения себестоимости строительства не должны существенно отличаться в различных регионах страны, имеющих сходные природно-климатические и экономические условия. В Сибири и на Дальнем Востоке себестоимость строительства будет дороже, поскольку в суровых климатических условиях затраты на ресурсы и транспорт увеличиваются.

Затраты на оплату труда рабочих на стройке условно составляют от 8 до 12 % от себестоимости строительства. Эта цифра зависит от вида выполняемых работ и квалификации самих рабочих. Самыми дорогими на стройке являются монолитные и фасадные работы.

 

 

2  Практическая часть

 

 

Для того чтобы определить стоимость недвижимости нужно учесть такие факторы как соотношение  спроса и предложения, рост доходов населения, состояние экономики, трудовая и культурная миграция, развитие кредитования, изменение статуса микрорайона, стоимость строительства.

 

 

1. Соотношение спроса и предложения

 

  Проанализировав объявления купли-продажи жилой недвижимости в  Московской области, можно увидеть, что объявлений о продажи квартир намного больше, чем объявлений о покупке. Таким образом, предложение на рынке недвижимости в Московской области доминирует, а значит стоимость будет снижаться [4] .

 

 

Год	2011	2012	2013
Спрос	8965	10345	13634
Предложение	29876	34678	39134

 

 

 

2.2 Рост доходов населения

 

Для более точного отображения влияния такого экономического фактора как рост доходов населения на стоимость недвижимости за основу исследования взяты данные по городу Кирову.

 

 

График 1- средняя заработная плата.

 

 

 

 

График 2 – средняя стоимость 1 кв.м.

Вывод: На графике №1 представлена средняя заработная плата за 2011, 2012, 2013 года. На графике №2  отображена средняя стоимость 1 м2 жилой недвижимости, а именно квартиры. Средняя заработная плата за 2012 год уменьшилась по сравнению с 2011 годом, а в 2013 году увеличилась.  (5)   Стоимость недвижимости за 1 м2 постоянно увеличивалась. Таким образом, при незначительном изменении роста доходов населения, стоимость на недвижимость не изменяется. Уровень доходов- это показатель,  относящийся ко всем жителям региона, так что приобрести недвижимость могут только люди с наиболее высокими доходами.

 

2.3 Трудовая и культурная миграция

 

Множество людей стремятся жить в столицу в погоне за престижной работой, карьерным ростом, высокой заработной платой. Переехав в крупный город, у людей  появляется необходимость в жилье, а это является значимым фактором при увеличении стоимости жилья.

В качестве примера приведем стоимость однокомнатной квартиры в Кирове и в Москве, а также  стоимость найма  однокомнатной квартиры за месяц.

 

Показатель	Стоимость 1 комн. Кв.(руб.)	Стоимость найма (мес./руб.)
Киров	1 200 000	12 000
Москва	4 200 000	00

 

Таблица №1 Стоимость жилья, найма в городе Москва и Киров.(руб.)

 

Вывод: По данным таблицы можно увидеть, насколько сильно отличается стоимость жилья в мегаполисе от стоимости жилья в городе.

 

2.4Состояние экономики

 

Стабильный темп роста стоимости недвижимости государства во многом обусловлен и зависит от темпов роста национальной экономики.  Одним из основных показателей эффективности работы экономики страны является динамика ее валового внутреннего продукта.   Валовый внутренний продукт — показатель, выражающий стоимость всех конечных продуктов, произведенных в течение определенного периода.

 

График 3 - Рост ВВП

 

 

Вывод: Темп прироста в 2012 году по сравнению с 2011 замедлился и составил 52000р. против 54000р. а в 2013 году возрос до 60000р..

В 2012 году спад ВВП привел к снижению стоимости недвижимости, а в 2013 г. цены на недвижимость возросли.

 

 

2.4 Изменение статуса микрорайона

 

В качестве сравнения стоимости жилья однокомнатной квартиры в  Кирове выберем 3 района: Юго – Запад, Центр, Филейка.

 

Таблица №2  Стоимость жилья в Центре, Юго-Западе, Филейке. (тыс. руб.)

 

Район/Тип квартиры	Хрущевка		Малосемейка		Новая планировка
Центр	Мин.:	1500	Мин.:	870	Мин.:	1650
	Макс.:	1600	Макс.:	1750	Макс.:	1830
	Сред.:	1529	Сред.:	1310	Сред.:	1746
Юго-Запад	Мин.:	1450	Мин.:	910	Мин.:	1450
	Макс.:	1450	Макс.:	910	Макс.:	2630
	Сред.:	1450	Сред.:	910	Сред.:	1904
Филейка	Мин.:	Нет данных	Мин.:	780	Мин.:	Нет данных
	Макс.:	Нет данных	Макс.:	1300	Макс.:	Нет данных
	Сред.:	Нет данных	Сред.:	1040	Сред.:	Нет данных

 

Вывод: Самая высокая стоимость жилой недвижимости в Центральном районе, т.к. удобное местоположение, отличная транспортная доступность и др. Самая низкая стоимость  на Филейке, т.к. является окраиной города.

Таким образом, можно заметить, что статус микрорайона оказывает большое воздействие на изменение стоимости недвижимости.

 

2.5 Развитие кредитования

 

Государственная программа кредитования – это льготная программа, позволяющая разным категориям населения оформить ипотечный кредит под невысокий процент и с частичным финансированием со стороны государства.

Не многие банки сотрудничают с государством по льготной программе кредитования. Из самых надежных можно выделить:

• Сбербанк России
• ВТБ 24

Сбербанк России предлагает бюджетникам ипотеку по программе “Молодая семья”, а также “Ипотека для военных”.

ВТБ 24 также предлагает ипотеку для бюджетников.

Условия кредитования по обеим кредитам практически одинаковые:

• Годовая процентная ставка уменьшена до 10,5% .
• Минимальный первоначальный взнос – 10% от общей стоимости

ипотеки.

• Ипотеку может оформить семья, где хотя бы один супруг еще не

 достиг 35-летнего возраста. А также неполная семья (один из родителей с   ребенком или детьми) – тогда родитель не может быть старше 35 лет.

• Длительность ипотеки – до 30 лет.

 

С помощью таких программ у людей, не имеющих средств на покупку жилья, появляется шанс приобрести жилье. Такие программы способствуют увеличению спроса и удорожанию жилья.

 

2.6 Стоимость строительных материалов

 

Основные составляющие себестоимости строительства являются: стоимость земельного участка, стоимость подключения к коммуникациям, стоимость стройматериалов, транспортные расходы, обслуживание кредитов, зарплата рабочих, стоимость услуг заказчика, проектных организаций, риэлтеров.

В данной таблице приведены индексы изменения цен на цемент, нерудные строительные материалы, товарный бетон, стеновые и перегородочные материалы, металлопрокат и сборный железобетон в Московском регионе в период с 2011 – 2013 год.

 

Таблица № 3- Изменения индексов цен на строительные материалы.

 

	2011	2012	2013
Цемент	1 229,5	1 232,6	1 242,2
Нерудные СМ	1 117,5	1 120,8	1 150,5
Бетон	1 078,6	1 084,3	1 116,2
Стеновые СМ	1 108,1	1 175,4	1 241,1
Металлопрокат	1 239,7	1 339,1	1 380,5
Сборный железобетон	1 158,8	1 168,4	1 175,3

 

 

 

Заключение

 

Изучив экономические факторы, влияющие на стоимость недвижимости, можно сделать выводы о том, что существует их достаточно много и иногда сложно определить, как на стоимость влияют те или иные факторы.

К основным факторам относятся спрос, полезность, дефицитность и возможность отчуждаемости объекта. Экономические факторы я рассмотрела такие как рост доходов населения, состояние экономики, стоимость строительства, статус микрорайона, развитие кредитования, трудовая и культурная миграция, соотношение спроса и предложения. Все эти факторы влияют на рынок недвижимости во взаимодействии, потому что невозможно определить стоимость только по одному фактору.

Я считаю, что такой фактор как рост доходов населения незначительно влияет на изменение стоимости жилья, а такие как статус микрорайона и трудовая и культурная миграция, состояние экономики, наоборот, толкают цены вверх. С помощью развития кредитования  (создание государственных программ), у людей с небольшим достатком появляется возможность выйти на рынок недвижимости и приобрести жилье. С увеличением стоимости строительных материалов соответственно увеличивается стоимость недвижимости.

 

 

Список литературы

 

1. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 №51-ФЗ – Часть 1. Ст. 130.

2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" – Cт. 3-5.
3. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)".
4. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р 
   "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков".
5. Гриненко С.В./Экономика недвижимости. [Текст]: учебник./ Гриненко С.В., изд-во ТРТУ, 2004.
6. Виноградов Д.В.,/Экономика недвижимости. [Текст]: учебное пособие. / Виноградов Д.В., 2007.
7. Марченко А.В. /Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие - 2-е изд. /Изд-во Феникс, 2010. 
8. Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции : учеб. для студ. сред. проф. учеб. заведений / А.В.Севостьянов. — М. : Издательский центр «Академия», 2008.
9. Севостьянов А.В. Экономика недвижимости/ А.В.Севостьянов. —  М.: КолосС, 2007.
10. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: учебное пособие для вузов/ С.В. Грибовский. – СПБ.:Питер,2010.
11. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие./ Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2010.
12. Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009.
13. Экономика рынка недвижимости: Учебное пособие/ Цыганенко В.С.СПб.: СПб ГУИТМО, 2008.
14. Логинов М.П. К вопросу об оценке недвижимости в России // ЭКО. – 2009.
15. Бухарин Н.А., Озеров Е.С., Пупенцова С.В., Шаброва О.А. Оценка и управление стоимостью бизнеса: учеб. пособие / под общей редакцией Е.С. Озерова – СПб: ЭМ-НиТ, 2011.
16. Петров В.И. Оценка земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров, под ред. доктора экономических наук профессора М.А. Федотовой. – М.: КНОРУС, 2007.