Экономические факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости

ДЕПАРТАМЕНТ ОБРАЗОВАНИЯ КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

КИРОВСКОЕ ОБЛАСТНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

СРЕДНЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«Кировский механико-технологический техникум молочной промышленности»

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

НА ТЕМУ: Экономические факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости

 

по междисциплинарному курсу 04.01 «Оценка недвижимого имущества»

профессионального модуля 04 «Определение стоимости недвижимого имущества»

 

 

 

 

Выполнила студентка

Чешуина Ксения Юрьевна

III курса группы З -31 

специальности    

«Земельно-имущественные отношения»  

 

 

 

Руководитель

Метелева Е.Е. 

 

 

                                                                                       преподаватель                                                                              

        МДК 04.01 «Оценка недвижимого имущества»

 

 

 

Киров 2013

 

Содержание

 

Введение…………………………………………………………………………...3

1 Теоретическая часть…………………………………………………………….4

1.1 Недвижимость, основные виды стоимости недвижимости…………...……4

1.2 Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости……………6

1.3 Экономические факторы, влияющие на стоимость недвижимости………7

2 Практическая часть…………………………………………………………...12

2.1 Соотношение спроса и предложения...………………………………….…12

2.2 Рост доходов населения……………………………………………………..13

2.3 Трудовая и культурная миграция……………………………...……………14

2.4 Состояние экономики……………………………………………………….15

2.5 Изменение статуса микрорайона……………...……………………………16

2.6 Развитие кредитования………………………………………………….…..17

2.7 Стоимость строительных материалов…………………………...…………18

Заключение ………………………………………………………………………19

Список литературы………………………………………………………………20

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Тема данной курсовой работы является актуальной, т.к.  постоянно происходят различные сделки с недвижимостью. Необходимость определения стоимости недвижимости влечет за собой определение ряда факторов, определяющих стоимость недвижимости. В данной курсовой работе мы рассмотрим только экономические факторы.

Целью данной курсовой работы является определение экономических факторов, влияющих на стоимость недвижимости, а именно жилой недвижимости.

Исходя из указанной цели, можно выделить частные задачи, поставленные в курсовой работе:

• Изучение теоретических аспектов факторов, определяющих стоимость недвижимости;
• Изучение основных стандартов и подходов;
• Анализ объектов недвижимости;
• Изучение экономической литературы.

Объектом исследования в курсовой работе является объект жилой недвижимости.

К объектам жилой недвижимости относятся загородные дома, квартиры, коттеджи, дачи, земельные участки в пределах и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами.

Теоретическую основу работы составили:

• Учебные пособия;
• Официальные документы, кодексы, законы;
• Сведения из книг, журналов, статей;
• Статистические источники;
• Результаты собственных расчетов.

1 Теоретическая часть

 

1. Недвижимость, основные виды стоимости недвижимости

 

Недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы [1].

Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости [2].

Под жилой недвижимостью понимают помещения, подходящие для проживания людей и отвечающие всем нормам и правилам, предъявляемым к ним законом (жилые дома, квартиры, либо их часть). Жилое помещение должно быть прочно связано с землей (установлением фундамента), изолированно от окружающего мира наличием стен, пола, крыши, а также должно отвечать всем санитарным нормам. Закон предъявляет особые требования к эксплуатации жилых помещений.

Прежде всего, они должны быть использованы только по назначению, то есть для проживания граждан. Лицам, проживающим в жилом помещении необходимо следить за ним, препятствовать его разрушению, не допускать со своей стороны ущемления прав граждан, проживающих по соседству. Если данные требования не соблюдаются, государство обращается в суд, который своим решением может дать дальнейший ход этому делу.

Выделяют 6 основных видов стоимости недвижимости [6]:

• Рыночная;
• Инвестиционная;
• Ликвидационная;
• Утилизационная;
• Стоимость для целей налогооблажения;
• Специальная.

 

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость - наивысшая цена, которую готов заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность инвестиционного проекта.

Ликвидационная стоимость – стоимость объекта в случае, когда объект недвижимости должен быть отчужден в срок меньше обычного срока эксплуатации объекта.

Утилизационная – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости объекта материалов, которые объект недвижимости в себя включает с учетом затрат утилизации.

Стоимость для целей налогообложения – стоимость объекта, определяемая для исчисления налоговой базы на основании нормативных документов по налогообложению.

Специальная стоимость – стоимость, для определения которой в договоре оценки оговариваются дополнительные условия, которые не включены в понятие рыночной или иной вышеперечисленной стоимости.

 

 

 

 

2. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Что же касается стоимости жилья, здесь важную роль играют такие факторы, как спрос, полезность, дефицитность, возможность отчуждаемости объекта. 
 
 Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.  
 
 Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь.

Полезность жилья – комфортность проживания.

 
  Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.  
 
 Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром.  
 
 Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.  

 
  

 

1.3 Экономические факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

 

Соотношение спроса и предложения.

 

  Как известно, если количество спроса превышает количество предложения, то стоимость жилья будет увеличиваться.  Соотношение спроса и предложения относительно, и, на первый взгляд, предложение доминирует на рынке. В идеале, да и на практике так и должно быть. Но это лишь видимая сторона. Рыночная цена – это та цена, которая одновременно устраивает и продавцов и покупателей, балансирует величину предложения с величиной платежного спроса.

 

Рост доходов населения.

 

Рост доходов населения, безусловно, влияет на уровень цен. Другое дело, что, сопоставляя темпы роста цен и доходов, можно констатировать, что доходы, как правило, не поспевают за ценами. Почему такое несоответствие? Уровень доходов - это показатель, относящийся ко всем жителям региона, а потребители такого товара, как недвижимость, - это, в основном, люди с наиболее высокими доходами.

 

Состояние экономики.

 

Определить, каким образом общее состояние экономики влияет на стоимость недвижимости достаточно сложно. Уверенно можно сказать лишь одно: резкий спад в экономике неизбежно приведет к снижению цен. Если же спад небольшой, то зависимость между ВВП и ценами на недвижимость может быть и прямо противоположной. При угрозе кризисных ситуаций люди пытаются обрести уверенность и стабильность. И, как показывает опыт, многие ищут эту уверенность и стабильность, приобретая недвижимость. Спрос при этом растет, а с ним растут и цены. В случае уверенного роста экономики у людей, обладающих недвижимостью и деньгами, появляются дополнительные возможности, интересы, соблазны. Поток инвестиций в недвижимость при этом, как правило, не уменьшается. Валовый внутренний продукт — показатель, выражающий стоимость всех конечных продуктов, произведенных в течение определенного периода[3].

 

Трудовая и культурная миграция.

 

В крупные города устремляются очень многие. Причин для переселения много. Это и наличие рабочих мест, и возможности для карьерного роста, и развитость науки, культуры, образования. Люди это понимают, поэтому изо всех регионов устремляются в столицу. Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью кредитов. Естественно, что все это - мощные пружины, толкающие цены вверх.

 

Развитие кредитования - внедрение госпрограмм предоставления льготных кредитов

 

Кредитами сейчас пользуются все большее число покупателей, многие из которых просто не смогли бы иначе выйти на рынок недвижимости. Естественно, что появление дополнительных денег и покупателей в определенной мере давит на рынок, повышая спрос и, соответственно, цены.

 Понижение ставки по кредитам привлекает значительное число покупателей с относительно небольшим достатком. Эта категория потребителей ориентирована (в основной своей массе) на малогабаритное, относительно дешевое жилье. Есть и люди, которые с помощью кредитов приобретают ликвидные квартиры с целью их дальнейшей перепродажи. 

  Количество семей, нуждающихся в жилье, но не имеющих необходимых средств, во много раз превышает количество строящихся квартир. В таких условиях любые государственные или муниципальные программы льготного кредитования объективно способствуют увеличению платежеспособного спроса и удорожанию жилья. Замораживание же этих программ, ужесточение условий кредитования приводит к снижению спроса и стагнации рынка недвижимости.

 

Среди населения есть несколько категорий, которые имеют шанс получить такую помощь:

 

• семьи, признанные в стране нуждающимися в улучшении жилищных условий;
• ветераны;
• семьи с количеством детей от 3 человек;
• молодые семьи (как правило, до 30 лет, но не старше 40 лет);
• работники бюджетных организаций.

 

Из перечисленных категорий реальные шансы на приобретение ипотечного жилья имеют молодые семьи, хотя и здесь достаточно строгие условия предоставления кредита.

 

На льготное жилье для бюджетников могут претендовать:

 

• учителя;
• врачи;
• военнослужащие.

Изменение статуса микрорайона.

 

Повышение статуса микрорайонов, в том числе связанное со строительством новых станций метро и переходом новых массивов из разряда новостроек в разряд благоустроенных и обжитых, - достаточно серьезные и обоснованные поводы для удорожания жилья. При всех прочих равных условиях квартира на окраине без метро стоит процентов на 10-20 дешевле, чем на окраине, но возле метро. Примерно настолько же увеличивается цена после того, как необжитой микрорайон с многочисленными стройками и занесенными песком дорожками становится зеленым и благоустроенным. Практически любые изменения (как положительные, так и отрицательные) транспортной доступности и инфраструктуры микрорайона, состояния экологии, благоустройства, озеленения, общественной безопасности, социальной и культурной среды влияют на уровень цен. Строительство современных торговых и развлекательных центров, привлекательных с точки зрения архитектуры улиц и зданий, открытие престижных школ, спортивных и детских учреждений - все это способствует повышению стоимости недвижимости в микрорайоне.   Стремятся люди в данный микрорайон - значит, цены там будут выше, чем в соседних. Справедливо и обратное. Деградация коммунального хозяйства и отдельных домов, разрушение инфраструктуры и социальной сферы, ухудшение экологии, рост преступности в микрорайоне - все это сказывается на соотношении спроса и предложения, а, следовательно, и на ценах. Если жители стремятся уехать из микрорайона, то цены там будут ниже, чем в соседних.