Факторы влияющие на оценку недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.

 

Изменение стоимости любой  недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням. 
Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или  городского района. Эти факторы непосредственно  связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного  окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его  характеристиками.

Влияние факторов может происходить  одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации  оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее  заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся  следующие 4 группы факторов: 
1. Социальные:

базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

тенденции изменения численности  населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

стиль и уровень жизни.

2. Экономические:

общее состояние мировой  экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

факторы спроса: уровень  занятости, уровень доходов и  тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного  назначения и др.;

факторы предложения: наличие  источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные  работы и тенденция их изменения, налоги.

3. Физические:

климатические условия, природные  ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

экология;

сейсмические факторы.

4. политические (административные):

политическая стабильность, безопасность;

налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

строительные нормы и  правила: ограничительные или либеральные;

услуги муниципальных  служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко второму уровню относятся  следующие факторы:

1. местоположение:

по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым  территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т. п.);

наличие и состояние коммуникаций;

наличие объектов социально-культурного  назначения;

размещение объектов в  плане города (района), примыкающее  окружение.

2. условия продаж:

особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

3. условия финансирования:

сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся  следующие факторы:

1. физические характеристики:

физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год  постройки или реконструкции, этажность  и др.;

качество строительства  и эксплуатации;

наличие коммунальных услуг;

функциональная пригодность;

привлекательность, комфорт.

2. архитектурно-строительные:

стиль, планировка, конструкции  и т. д.;

объемно-планировочные показатели и др.

3. финансово-эксплуатационные:

эксплуатационные расходы;

стоимость строительства;

доходы, генерируемые объектом недвижимости.

 

2. Ипотечный кредит

 

Ипотечное кредитование - долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений.

В данной форме кредита  сочетаются как общие основы кредитной  отношений, так и специфические  черты, свойственные только данной форме  кредита. Можно выделить следующие  основные особенности ипотечного кредита:

1. залогом по договору ипотеки может быть только недвижимое имущество в отличие от классического банковского кредита. В случае невыполнения заемщиком своих обязательств задолженность по кредиту погашается за счет реализации заложенного имущества. В данном случае банку, с одной стороны, существенно легче контролировать сохранность предмета залога, с другой стороны, процесс реализации залога усложняется, так как недвижимость относится к неликвидным активам;
2. ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок (до 50 лет), что позволяет уменьшить размер ежемесячных выплат, так как погашение кредита растягивается по времени;
3. обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безопасность сделки;
4. погашение ипотечного кредита осуществляется, как правило, равными ежемесячными платежами (аннуитетами).

Классификация ипотечного кредита:

По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства*

По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
• приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

По виду кредитора:

• банковские и не банковские

По виду заемщиков:

• как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
• кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм - клиентов банка, клиентам риэлторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

Субъекты ипотечного кредитования.

Ипотека как любая форма  финансовых взаимоотношений является совокупностью объектов и субъектов  организуемого процесса. К основным субъектам ипотечного кредитования относятся:

1. заемщик, в роли которого может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Основная цель, которую преследует заемщик, заключается в максимизации объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров либо в приобретении возможности лучшего и более дешевого жилья;
2. кредитор. Кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой может быть компания или любое другое правоспособное лицо. Если кредитором является банк, то его цель при организации ипотечного кредитования заключается в максимизации доходности активных операций, ограничении рисков и обеспечения возвратности ссудного капитала;
3. страховые компании - оформляют страховку закладываемого недвижимого имущества;
4. оценочные компании - специализируются на оказании услуг в области консалтинга и оценки. В рамках ипотечного кредитования они выступают в роли основных консультантов банков по определению рыночной и ликвидационной стоимости залогового обеспечения.

Субъектом ипотечного кредитования также может быть ипотечный брокер - специалист по подбору, оформлению и получению ипотечных кредитов, который выступает в роли посредника между банком и заемщиком. К основным услугам, оказываемым брокерами, относятся подбор оптимальной схемы кредитования, полное сопровождение проектов клиентов, переговоры с кредиторами.

Предмет залога.

В качестве предмета залога по ипотечному кредиту в соответствии с требованиями Федерального закона от 16 июля 1998 г. (в ред. от 19.05.2013) №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» могут выступать:

1. земельные участки;
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке;
6. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, права аренды;
7. права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве.

Имущество, передаваемое в  залог по договору ипотеки, должно принадлежать залогодателю на праве собственности  или на праве хозяйственного ведения. Для оформления в качестве залога по договору ипотеки имущества, находящегося в совместной собственности без  определения долей, требуется письменное согласие всех собственников. В случае долевой собственности согласия других собственников не требуется.

Ипотека принадлежит государственной  регистрации в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним по месту нахождения закладываемого имущества на основании  совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Следует выделить ряд критериев, которым должен удовлетворять предмет  залога при ипотечном кредитовании:

1. приемлемость, подразумевающая легкость реализации, удобство хранения (не надо хранить), сохранение потребительских свойств в течение длительного периода;
2. достаточность, т.е. стоимость закладываемого имущества должна покрывать не только сумму основного долга, но и:

• причитающиеся кредитору проценты за пользование кредитом;

• возмещение убытков или неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
• проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренные обеспеченным ипотекой обязательством либо законодательством;
• расходы на содержание и охрану заложенного имущества;
• расходы на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам;
• судебные издержки и иные расходы, вызванные обращением взыскания на заложенное имущество;
• расходы по реализации заложенного имущества.