Земельно-хозяйственное устройство населенного пункта

Вся территория населенного  пункта разделяется на соответствующие  зоны: жилая, производственная, санитарная, рекреационная, природоохранная, заповедная и др.

Размещение каждой зоны в  пределах населенного пункта производится с учетом определенных условий и  требований.

Селитебные зоны устанавливаются  с учетом обеспечения благоприятных  условий для размещения жилых  домов, культурно-бытовых, оздоровительных  и других объектов, обслуживающих  проживание людей на этой территории.

Зоны с особыми условиями  устанавливаются в целях обеспечения  безопасности населения, создания необходимых  условий для нормальной эксплуатации промышленных, транспортных и других объектов городской инфраструктуры, для использования земельных  участков в строгом соответствии с целевым назначением. Производственные зоны устанавливаются с учетом обеспечения  удобства расположения промышленных, складских и других объектов по отношению  к жилой застройке, экологической  безопасности для проживания населения  и соблюдения инженерно-строительных требований по их размещению.

Следовательно, зонирование  земельной территории имеет свои особенности, и каждый вид такого зонирования имеет свои специфику  и направления использования. Поэтому  в общем понимании зонирование  земельной территории может включать:

— зонирование по природно-климатическим  условиям;

— зонирование по природно-хозяйственному использованию земель;

— зонирование (районирование) с целью проведения земельно-оценочных  работ;

— зонирование территории по разрядам для целей налогообложения;

— зонирование территории для размещения и функционирования народного хозяйства;

— природоохранное зонирование, а также различные виды зонирования  иного назначения.

В последующем производится установление границ зон и различного вида землепользовании в застройке  поселений. При этом основной целью  установления (межевания) и закрепления  границ земельных участков является передача их и прочно связанного с  ними недвижимого имущества в  населенных пунктах в собственность, владение, пользование, аренду физическим и юридическим лицам, а также  для последующей их регистрации, налогообложения, осуществления других сделок с землей.

При этом решаются следующие  задачи:

1. Установление границ (межевание)  сложившихся земельных участков  с закрепленными на них объектами  недвижимости.

2. Формирование новых  земельных участков и связанных  с ним объектов недвижимости  в черте застройки населенных  пунктов. Установление (межевание)  границ землепользовании производится как на застроенных, так и на подлежащих застройке территориях в соответствии с генеральными планами и проектами планировки и застройки поселений, а также другими документами территориального развития.

3.2. Межевание территории сложившейся застройки населенных пунктов.

При межевании территории сложившейся застройки населенных пунктов из границ земельного участка  исключаются территории, занятые  инженерно-транспортными коммуникациями, и земли общего пользования, т. е. фактически производится их размежевание.

При межевании должны соблюдаться  такие правила:

— границы и площади  земельных участков, переданных в  собственность, владение, пользование  и аренду, не должны изменяться;

— в границы земельных  участков должны включаться все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним при  обеспечении доступа ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры;

— при установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение  прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: территории, занятые  инженерными коммуникациями, пешеходными  проходами и другими обременениями  или сервитутами.

При межевании территорий поселений производится выделение  структурных планировочных единиц — зон, районов, микрорайонов, с выделением территорий транспортных и инженерных коммуникаций, а также установление границ существующих и новых земельных  участков с объектами недвижимости. Межевание включает: подготовительные работы (сбор заявок, материалов и документов, их изучение и обработка), разработку плана межевания — зонирование, районирование, выделение кварталов, согласование границ со всеми физическими  и юридическими владельцами этих участков и установление границ в  натуре.

Границы земельных участков, зон, районов и микрорайонов устанавливаются  по красным линиям, осям проездов, другим границам.

Поэтому к плану межевания  прилагаются:

1. Акты согласования границ  землепользований, зон, районов,  микрорайонов, кварталов.

2. Каталог координат границ  землепользований и других образований.

3. Перечень сервитутов.

4. Пояснительная записка.

План межевания утверждается решением органа местного самоуправления и является основанием для установления границ земельных участков в натуре, закрепления их межевыми знаками  и регистрации в установленном  порядке.

3.3.  Категории городских земель и их функциональное назначение.

К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся  земли в пределах черты населенного  пункта. В состав земель поселений  могут входить также земельные  участки:

— земли поселковой застройки. Эти земельные участки предназначены для жилой и общественной застройки, включающей размещение жилых, культурно-бытовых, административных, культовых и иных строений и сооружений, предназначенных для этих целей;

— земли общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, бульварами, водоемами, пляжами  и иными объектами, предназначенными для удовлетворения общественных нужд населения;

— земли промышленности, коммунально-складского хозяйства, которые  предназначены для размещения объектов промышленного, коммунально-складского и иного производственного строительства;

— земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций, предназначенные  для размещения зданий, строений и  сооружений железнодорожного, автомобильного, речного, воздушного и трубопроводного  транспорта, магистралей инженерной инфраструктуры, объектов связи;

— земли, занятые сельскохозяйственными  угодьями и служащие для выращивания  сельхозкультур, размещения садов, виноградников, а также зданий, строений и сооружений сельскохозяйственного назначения;

— земли особо охраняемых территорий, используемые для размещения объектов природно-заповедного природоохранного, оздоровительного, рекреационного и  историко-культурного назначения;

— земли водного фонда  — для размещения водных объектов, водоохранных зон, гидротехнических и иных водохозяйственных сооружений;

— земли военного назначения с особым режимом использования;

— земли, занятые полезными  ископаемыми;

— резервные территории, не вовлеченные в градостроительную  или иную деятельность, но предназначенные  для перспективного развития населенных пунктов.

На земли промышленности, транспорта, поселений, природоохранного назначения, сельскохозяйственного  использования, водного фонда распространяется правовой режим поселений и режим  соответствующей категории земель.

3.3.1 Состав земель застройки  и порядок их использования.

Земли застройки состоят  из фактически застроенных участков, земель, обеспечивающих непосредственное обслуживание строений и сооружений, а также земель, подлежащих застройке  жилыми, административными, общественными, культурно-бытовыми, промышленными, транспортными, религиозными и другими зданиями и сооружениями, необходимыми для  развития населенного пункта.

Границы земель застройки  устанавливаются генеральными планами  населенных пунктов, а также проектами  их планировки и застройки. В составе  земель застройки, как правило, выделяют такие функциональные зоны:

1. Селитебные — для размещения жилых и нежилых (административных, культурно-бытовых, общественных) зданий, строений и сооружений.

2. Производственные —  для размещения предприятий промышленности, энергетики, коммунально-хозяйственного  обслуживания.

3. Торговые — для размещения торговых центров и объектов.

4. Коммунально-складские — для размещения складов, гаражей, автобаз, трамвайных и автобусных парков и т. д., предназначенные для обслуживания нужд данного и других поселений.

5. Транспортные — для размещения транспортных устройств и сооружений вокзалов, станций, портов, пристаней и т. д.

6. Зоны индивидуальной  жилой застройки.

7. Зоны производственной застройки (территории, занятые промышленными,

транспортными, энергетическими  объектами, а также связи, космического обеспечения и т. п.).

8. Смешанные зоны.

При реализации градостроительных  планов, включая планы реконструкции  существующих зон застройки, органы местного самоуправления могут принять  решение об установлении:

а) территорий или районов  с точным обозначением границ, в  рамках которых должны быть произведены  перепланировка территории и перераспределение  земельных участков;

б) зон отчуждения земельных  участков в интересах общества;

в) резервных земельных  площадей, подготавливаемых для застройки.

Все виды строительства на землях застройки должны осуществляться в строгом соответствии с проектами  детальной планировки и индивидуальным проектом объекта, утвержденными и рекомендуемыми для зональных условий застройки.

Благоустройство и озеленение территорий застройки производят как  граждане, так и коммунальные службы населенного пункта. В зонах индивидуальной жилой застройки граждане получают право выращивать на закрепленном земельном  участке садовые культуры, заниматься огородничеством, цветоводством способами, не нарушающими эстетический облик  поселения.

 

3.3.2 Состав земель пригородных  зон и их использование.

В состав пригородных зон  включаются земли за пределами черты  поселений, составляющие с населенным пунктом единую социальную, природную  и хозяйственную территорию.

В пригородных зонах могут  выделяться земли для:

— интенсивного развития;

— пригородного сельскохозяйственного  производства;

— резервные для развития населенного пункта;

— размещения и строительства  сооружений, необходимых для нормального  функционирования населенных пунктов;

— дальнейшего строительства  жилых и производственных объектов;

— организации отдыха населения.

В пределах пригородных зон  выделяются земли, занятые лесами и  другими зелеными насаждениями, которые  выполняют защитные и санитарные функции и служат местом отдыха населения.

Граница пригородной зоны устанавливается в соответствии с генеральным планом развития населенного  пункта, а также схем и проектов районной планировки. Границы пригородных  зон, порядок и режим использования  в них земель утверждаются органом  государственной власти, на территории которого находится пригородная  зона. На территориях резервных и  пригородных зон в соответствии с установленными требованиями может  ограничиваться предоставление земельных  участков в частную собственность  гражданам и юридическим лицам  из земель, находящихся в государственной  собственности, а также для возведения зданий, строений и сооружений капитального типа. Резервные территории до изменения  их правового режима могут предоставляться  гражданам и юридическим лицам  в аренду или временное пользование.

 

Глава 4. Установление и изменение черты  населенных пунктов.

4.1.  Общие положения.

Установление и изменение  черты населенного пункта (города, рабочего поселка, сельского поселения) входят в состав землеустроительных действий и в то же время имеют  свою специфику.

Все земли, находящиеся в  черте населенного пункта, являются муниципальной собственностью и  находятся в ведении местной  администрации или муниципальных  органов.

 Под чертой населенного  пункта понимается внешняя граница  его территории, которая отделяет  ее от других категорий земель. На территории населенного пункта, как правило, располагается большое  количество землевладений и землепользовании, поэтому их черта не является  границей одного землепользования  и не имеет соответствующего  правового и хозяйственного значения. Следовательно, каждая территория  населенного пункта образует  самостоятельную административно-территориальную  единицу, и граница населенного  пункта является границей такого  образования, т. е. по содержанию  такая же, как и граница административного  района. Земли в пределах этой  границы входят в состав муниципальной  собственности и находятся в  ведении и управлении органов  местного самоуправления.

4.2. Установление городской и  поселковой черты.

Городскую и поселковую черту  устанавливают на основе генерального плана города или поселка, в котором определяют целевое назначение земель, внутреннее устройство городских и поселковых территорий, их планировку, застройку и благоустройство на перспективу.