Оценка недвижимости на примере офисного здания
Курсовая работа, 16 Сентября 2012, автор: пользователь скрыл имя
Краткое описание
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество». «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». «Недвижимое имущество – это реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».
Содержание
Введение…………………………………………………………………………..2
Глава 1. Теоретические основы оценки офисной недвижимости……….……4
1.1 Офисная недвижимость как объект оценки…………………………………4
1.2 Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости………….7
1.3 Классификация офисной недвижимости …………………………...............9
Глава 2. Анализ применимости подходов к оценке офисной недвижимости.12
2.1. Факторы, влияющие на стоимость офисной недвижимости……………..12
2.2. Основные методы оценки офисной недвижимости………………………14
Глава 3. Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере офисного здания............................................................................................................. 18
3.1. Сбор и анализ информации об объекте оценки…………………………...18
3.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки……………………...20
Заключение…………………………………………………………………….....31
Список использованной литературы…………………………………..……….33
Приложения………………………………………………………...……………35
Прикрепленные файлы: 1 файл
Курсовая.doc
— 346.50 Кб (Скачать документ)
Приложение №3
Описание оцениваемого земельного участка
Наименование | Значение |
Площадь участка всего | 1930 кв.м |
Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 га по категории арендатора и ввиду целевого использования земли (с 01.08.1999г.) | 180 000 руб. |
Территориально-экономическая оценочная зона г.Самара | 1 |
Коэффициент дифференциации по территории города базовых ставок ежегодной арендной платы | 7.41 |
Ежегодная арендная плата за весь участок (с 01.08.1999г.) | 334 650.4 руб. |
Описание объектов-аналогов оцениваемого земельного участка
Элемент сравнения | Объект оценки | Объект-аналог № 1 | Объект-аналог № 2 |
Площадь земельного участка | 0,2255 | 0,04 | 0,1 |
Назначение | офисное здание | административное здание | административное здание |
Передаваемые права аренды на земельный участок | право аренды на 49 лет | право аренды на 49 лет | право аренды на 49 лет |
Финансовые условия | рыночные | рыночные | рыночные |
Условия продажи | типичные | типичные | типичные |
Дата выставления на торги/дата продажи | 01.07.2001 | 01.07.2001 | 01.07.2001 |
Цена продажи/предложения 1га., тыс.долл.США |
| 7500 | 6060 |
Приложение №4
Расчет рыночной стоимости прав аренды земельного участка методом сравнительного анализа
Элемент сравнения | Объект оценки | Объект-аналог № 1 | Объект-аналог № 2 |
Цена продажи/предложения 1га., тыс.долл.США |
| 7500 | 6060 |
Передаваемые права аренды на земельный участок | право аренды на 49 лет | право аренды на 49 лет | право аренды на 49 лет |
Величина корректировки |
| 0% | 0% |
Скорректированная цена |
| 7500 | 6060 |
Финансовые условия | рыночные | рыночные | рыночные |
Величина корректировки |
| 0% | 0% |
Скорректированная цена |
| 7500 | 6060 |
Условия продажи | типичные | типичные | типичные |
Величина корректировки |
| 0% | 0% |
Скорректированная цена |
| 7500 | 6060 |
Корректировка на снижение цены в процессе торгов | Рыночная стоимость | Цена предложения | Цена предложения |
Величина корректировки |
| -10% | -10% |
Скорректированная цена |
| 6750 | 5454 |
Дата выставления на торги/дата продажи | 01.07.2001 | 01.07.2001 | 01.07.2001 |
Величина корректировки |
| 0% | 0% |
Скорректированная цена |
| 6750 | 5454 |
Место положения (оценочная зона) | ЦАО | ЦАО | ЦАО |
Величина корректировки |
| 0% | 0% |
Скорректированная цена |
| 6750 | 5454 |
Площадь земельного участка, га | 0,2255 | 0,04 | 0,1 |
Величина корректировки |
| -43% | -19% |
Скорректированная цена |
| 3853 | 4418 |
Назначение участка | Офисный центр | административное здание | административное здание |
Величина корректировки |
| 0% | 0% |
Скорректированная цена |
| 3853 | 4418 |
Весовые коэффициенты |
| 0,4 | 0,6 |
Итоговая стоимость 1га. земельного участка, тыс.долл.США | 4248 |
|
|
Итоговая стоимость права аренды земельного участка, тыс.долл.США | 958 |
|
|
Итоговая стоимость права пользования земельным участком, тыс.долл.США | 27 974 000 |
|
|
Приложение №5
Расчет физического износа по конструктивным элементам офисного здания
№ | Конструктивные элементы | Уд. вес | Описание конструкций | % износа | % уд.веса |
1 | Фундаменты | 3% | Железобетонные | 5% | 0,15% |
2 | Стены и перегородки | 27% | Стены –монолитные | 5% | 1,35% |
3 | Перекрытия и покрытия | 11% | Железобетонные | 5% | 0,55% |
4 | Кровля | 5% | Железо | 5% | 0,25% |
5 | Полы | 8% | Пластик, ковролин | 5% | 0,40% |
6 | Проемы | 6% | Двойные створные, филенточные | 5% | 0,30% |
7 | Отделочные работы | 5% | евро | 5% | 0,25% |
8 | Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства | 20% | Отопление, канализация, водопровод, вентиляция, электроосвещение, телефон, телевидение, пожарная сигнализация, кондицилнирование | 5% | 1,00% |
9 | Прочие работы | 15% | Ограждение, озеление, освещение | 5% | 0,75% |
| Итого | 100% |
|
| 5% |
Приложение№6
Расчет премии за риск
Вид и наименование риска | Категория риска | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
Систематический риск | |||||||||||
Ухудшение общей экономической ситуации | динамичный |
|
|
| 1 |
|
|
|
|
|
|
Увеличение числа конкурирующих объектов | динамичный |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
|
|
Изменение федерального или местного законодательства | динамичный |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
|
|
Несистематический риск | |||||||||||
Природные и антропогенные природные ситуации | статичный |
|
|
| 1 |
|
|
|
|
|
|
Ускоренный износ здания | статичный |
|
|
| 1 |
|
|
|
|
|
|
Неполучение арендных платежей | динамичный |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
|
|
Неэффективный менеджмент | динамичный |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
|
|
Криминогенные факторы | динамичный |
|
|
|
|
| 1 |
|
|
|
|
Финансовые проверки | динамичный |
|
|
|
|
| 1 |
|
|
|
|
Неправильное оформление договора аренды | динамичный |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
|
|
Количество наблюдений |
| 0 | 0 | 2 | 3 | 3 | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Взвешенный итог |
| 0 | 0 | 6 | 12 | 15 | 12 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Сумма 45 | |||||||||||
Количество факторов 10 | |||||||||||
Правка и риск вложенный в объект недвижимости 4,5 | |||||||||||