Оценка недвижимости на примере офисного здания
Курсовая работа, 16 Сентября 2012, автор: пользователь скрыл имя
Краткое описание
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество». «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». «Недвижимое имущество – это реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».
Содержание
Введение…………………………………………………………………………..2
Глава 1. Теоретические основы оценки офисной недвижимости……….……4
1.1 Офисная недвижимость как объект оценки…………………………………4
1.2 Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости………….7
1.3 Классификация офисной недвижимости …………………………...............9
Глава 2. Анализ применимости подходов к оценке офисной недвижимости.12
2.1. Факторы, влияющие на стоимость офисной недвижимости……………..12
2.2. Основные методы оценки офисной недвижимости………………………14
Глава 3. Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере офисного здания............................................................................................................. 18
3.1. Сбор и анализ информации об объекте оценки…………………………...18
3.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки……………………...20
Заключение…………………………………………………………………….....31
Список использованной литературы…………………………………..……….33
Приложения………………………………………………………...……………35
Прикрепленные файлы: 1 файл
Курсовая.doc
— 346.50 Кб (Скачать документ)Приложение №7
Определение коэффициента бета
| Низкий риск | Средний риск | Высокий риск | ||||||||
Фактор и величина риска | 0,5 | 0,6 | 0,75 | 0,875 | 1 | 1,25 | 1,5 | 1,75 | 2,0 | ||
Факторы финансового рынка | |||||||||||
1 | Ликвидность |
| 1 |
|
|
|
|
|
|
| |
2 | Стабильность дохода |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
| |
3 | Доходность |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
| |
4 | Ожидаемый рост дохода CF |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| |
5 | Доля на рынке |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
| |
6 | Диверсификация клиентуры |
| 1 |
|
|
|
|
|
|
| |
7 | Диверсификация по территории | 1 |
|
|
|
|
|
|
|
| |
Отраслевые факторы риска | |||||||||||
8 | Регулирование |
|
|
| 1 |
|
|
|
|
| |
9 | Цикличность |
| 1 |
|
|
|
|
|
|
| |
10 | Конкуренция |
|
|
|
|
| 1 |
|
|
| |
11 | Препятствия к вхождению на рынок |
|
| 1 |
|
|
|
|
|
| |
12 | Капиталоемкость |
| 1 |
|
|
|
|
|
|
| |
Общеэкономический рост | |||||||||||
13 | Уровень инфляции |
|
|
|
|
| 1 |
|
|
| |
14 | Экономический рост |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| |
15 | Изменение государственной политики |
|
|
|
| 1 |
|
|
|
| |
Итоги: | |||||||||||
Количество наблюдений | 1 | 4 | 4 | 1 | 3 | 2 | 0 | 0 | 0 | ||
Внешний итог | 0,50 | 2,40 | 3,00 | 0,88 | 3,00 | 2,50 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | ||
Итого: | 12,28 | ||||||||||
Количество факторов | 15,00 | ||||||||||
Количество оценщиков | 1,00 | ||||||||||
Итоговый коэффициент бета: | 0,82 | ||||||||||
Приложение №8
Расчет стоимости доходным подходом
Наименование позиций | Прогнозный период | Постпрогнозный период | ||
1 год | 2 год | 3 год | ||
Полезная площадь, м2 | 8505 | 8505 | 8505 | 8505 |
Количество машино-мест | 60 | 60 | 60 | 60 |
Арендная ставка здания, USD/кв.м.,годовая. | 635 | 680 | 730 | 780 |
Арендная ставка для парковки, USD/1 машиномест (мес.) | 300 | 321 | 343 | 368 |
Потенциальный валовый доход от сдачи в аренду, USD | 5 616 675 | 6 014 520 | 6 455 948 | 6 898 509 |
Потери от неуплаты, USD | - | - | - | - |
Действительный валовый доход, USD | 5 616 675 | 6 014 520 | 6 455 948 | 6 898 509 |
Операционные расходы, USD | 637 875 | 637 875 | 637 875 | 637 875 |
Чистый операционный доход, USD | 4 978 800 | 5 376 645 | 5 818 073 | 6 260 634 |
Коэффициент текущей стоимости | 0,8909 | 0,7070 | 0,5611 | 0,4999 |
Текущая стоимость денежных потоков | 4 435 468 | 3 801 505 | 3 264 772 | 3 129 729 |
Сумма текущей стоимости денежных потоков, USD | 11 501 744 |
| ||
Выручка от продажи имущественного комплекса в постпрогнозный период, USD |
| 12 037 418 | ||
Текущая стоимость выручки, USD | 6 017 578 | |||
Рыночная стоимость объекта недвижимости, USD | 17 519 322 | |||
Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб. | 511 564 204 | |||
Приложение №9
Описание отборных объектов аналогов
Элемент сравнения | Объект оценки | Объекты сравнения | ||
Объект-аналог №1 | Объект-аналог №1 | Объект-аналог №1 | ||
Местоположение | ул. Ленинская | ул.Арцыбушевская | ул.Вилоновская | ул.Самарская |
Площадь здания | 8505 | 735.1 | 2950 | 2680 |
Состояние объекта | Евро | Евро | Евро | Евро |
Наличие парковки, охраны | Охрана, 4 лифта, телефон, парковка, центр класса А | Охрана, телефон, парковка на 15 машин | Охрана, телефон, парковка на 25 машин | Охрана, телефон, парковка на 22 машины |
Передаваемые права на здание | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности |
Передаваемые права на земельный участок | Право аренды на 49 лет | Право аренды на 49 лет | Право аренды на 49 лет | Право аренды на 49 лет |
Финансовые условия | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные |
Условия продажи | типичные | Типичные/аукцион | Типичные/аукцион | Типичные/аукцион |
Дата продажи/дата выставления на торги | Июль 2001 | Июль 2001 | Июль 2001 | Июль 2001 |
Цена предложения, дол.США/кв.м |
| 2 520 | 2 203 | 2 328 |
Приложение №10
Характеристики объектов-аналогов и расчет методом сравнительного анализа
Элемент сравнения | Объект оценки | Объекты сравнения | |||
Объект аналог №1 | Объект аналог №2 | Объект аналог №3 | |||
Цена предложения, долл.США/кв.м |
| 2 520 | 2 203 | 2 328 | |
Передаваемые права на здание | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности | |
корректировка |
| 0% | 0% | 0% | |
Скорректированная цена, долл. США |
| 2 520 | 2 203 | 2 328 | |
Передаваемые права на земельный участок | Право аренды на 49 лет | Право аренды на 49 лет | Право аренды на 49 лет | Право аренды на 49 лет | |
корректировка |
| 0% | 0% | 0% | |
Скорректированная цена, долл. США |
| 2 520 | 2 203 | 2 328 | |
Финансовые условия | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | |
корректировка |
| 0% | 0% | 0% | |
Скорректированная цена, долл. США |
| 2 520 | 2 203 | 2 328 | |
Условия продажи | типичные | Типичные/аукцион | Типичные/аукцион | Типичные/аукцион | |
корректировка |
| 0% | 0% | 0% | |
Скорректированная цена, долл. США |
| 2 520 | 2 203 | 2 328 | |
Снижение цены в процессе торгов | Рыночная стоимость | Цена предложения | Цена предложения | Цена предложения | |
корректировка |
| -5% | -5% | -5% | |
Скорректированная цена, долл. США |
| 2 394 | 2 093 | 2 212 | |
Дата продажи/дата выставления на торги | Июль 2006г. | Июль 2006г. | Июль 2006г. | Июль 2006г. | |
корректировка |
| 0% | 0% | 0% | |
Скорректированная цена, долл. США |
| 2 394 | 2 093 | 2 212 | |
местоположение | ул. Ленинская | ул.Арцыбушевская | ул.Вилоновская | ул.Самарская | |
корректировка |
| 0% | 0% | 0% | |
Скорректированная цена, долл. США |
| 2 394 | 2 093 | 2 212 | |
Физические характеристики: | |||||
Площадь здания | 8 505 | 735,1 | 2950 | 2680 | |
корректировка |
| -6% | -3% | -3% | |
Скорректированная цена, долл. США |
| 2 284 | 2 156 | 2 278 | |
Состояние объекта | евро | евро | евро | евро | |
корректировка |
| 0% | 0% | 0% | |
Скорректированная цена, долл. США |
| 2 284 | 2 156 | 2 278 | |
Наличие парковки, охраны и т.д. | Охрана, 4 лифта, телефон, парковка, центр класса А | Охрана, телефон, парковка на 15 машин | Охрана, телефон, парковка на 25 машин | Охрана, телефон, парковка на 22 машин | |
корректировка |
| 0% | 0% | 0% | |
Скорректированная цена, долл. США |
| 2 284 | 2 156 | 2 278 | |
Весовые коэффициенты |
| 0,2 | 0,3 | 0,5 | |
Итоговая стоимость 1 кв.м. объекта оценки, дол.США | 2133 |
|
|
| |
Итоговая стоимость объекта оценки, дол.США | 18 140 782 |
|
|
| |
Итоговая стоимость объекта оценки | 529 710 842 |
|
|
| |