Оценка недвижимости

Содержание

Сопроводительное письмо к отчету об оценке       

Введение             

1 Существующая нормативно-правовая  база по оценке:     

1.1 Недвижимость как объект оценки;        

1.2 Собственность как объект оценки;             

1.3 Цена исполнения договора об  оценке;            

1.4 Ответственность при государственной  регистрации прав на 

недвижимое имущество и сделок с ним.                                                            

2 Обзор социально-экономических условий:                                                   

2.1 Основные социально-экономические  приоритеты развития России        

2.2 Краткая характеристика и социально-экономическое  положение в 

регионе:                   

2.2.1 Географическое положение;               

2.2.2 Производственно-экономическая характеристика;                                  

2.2.3 Анализ строительного комплекса;                                                             

2.2.4 Уровень жизни населения.              

3 Описание объекта оценки недвижимости:             

3.1 Анализ местоположения объекта  недвижимости и участка:          

3.1.1 Характеристика местоположения  объекта оценки;                                 

3.1.2 Общая характеристика здания                                                                  

3.1.3 Характеристика объекта оценки;            

3.1.4 Классификация жилья по качеству.                                                           

3.2 Анализ рынка недвижимости:                                                                       

3.2.1 Рынок жилья;                                                                                               

3.2.2 Аренда жилых помещений.                                                                        

4 Анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования 

объекта недвижимости:                                                                                       

4.1 Анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования 

участка как свободного;                

4.2 Анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования участка  с улучшениями.                           

5 Процесс оценки объекта недвижимости  различными подходами к 

оценке недвижимости:                 

5.1 Использование сравнительного подхода  при определении 

стоимости недвижимости;                

5.2 Определение стоимости недвижимости  затратным походом:                   

5.3 Применение доходного подхода  при определении стоимости 

недвижимости.                                                                                                      

6 Сведения стоимостных показателей  в итоговую оценку стоимости 

объекта.                                                                                                                  

7 Итоговое заключение.                

Список используемой литературы.               

Приложения

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

За последние годы потребность в таком процессе, как оценка недвижимости, увеличилась в несколько раз. Именно поэтому спрос на данный вид деятельности необычайно велик.

На сегодняшний день под понятием недвижимости в соответствии с действующим законодательством нашей страны понимают земельные участки, обособленные водные объекты, участки недр, а также места, которые непосредственно связаны с землей. Недвижимое имущество представляет собой любую собственность, перемещение которого невозможно без причинения несоизмеримого ущерба. Таким образом, также можно отнести многолетние насаждения, леса, а также здания и сооружения.

Потребность в оценке недвижимости у современного населения возникает весьма часто. Однако ситуации, когда возникает потребность в проведении оценочных работ, весьма разнообразны. Основными среди них являются сдача собственности в аренду, постановка на баланс, отчуждение недвижимого имущества, кредитование под залог объектов, страхование, ликвидация объектов, внесение их в качестве залога либо не денежного вклада в уставной фонд предприятия, принятие управленческих и инвестиционных решений.

Это далеко не весь список случаев, требующих проведения оценки недвижимости. Также необходимо обратить внимание и на такие ситуации, как переоценка основных средств предприятий, необходимая для корректировки налогооблагаемой базы, процесс анализа стоимости в случае банкротства либо при проведении санации, сделки по отчуждению коммерческой и жилой собственности, судебные и имущественные споры, а также для представления в такие органы, как иммиграционная служба и посольство. Это необходимо для того чтобы указать оценочную стоимость имущества при выезде заграницу.

В большинстве случаев покупатели не могут знать точную рыночную стоимость недвижимости. Самым эффективным способом решения данной проблемы является оценка стоимости недвижимости, находящейся в собственности. Далеко не каждый покупатель знает о том, каким образом правильно осуществляется данный процесс. Именно поэтому все чаще неопытные граждане сталкиваются с весьма серьезными проблемами.

Для того чтобы не попасть впросак, можно перестраховаться и произвести приблизительную оценку самостоятельно. За основу оценки необходимо положить различные факторы. Самым эффективным методом самостоятельной оценки недвижимости является сравнение. Оно заключается в том, что мы ищем несколько объектов недвижимости, которые будут весьма схожими с нашим будущим домом. Следует заметить, что они должны быть практически идентичными.

Основными из этих факторов по праву являются район месторасположения недвижимости, тип дома, в котором она расположена, этажность дома и этаж квартиры, возраст недвижимости, качество внутренней отделки помещений, произведен ли ремонт, а также многие другие не менее важные факторы.

Цель работы: определить стоимость квартиры, расположенной по адресу: г. Балаково тремя подходами (затратный, доходный, сравнительный).

 

 

1 Существующая нормативно-правовая база

 

При оценке стоимости объектов недвижимости применяются следующие законодательные и нормативные акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года  
№51-ФЗ.

2. Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 года  
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

3. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1).

4. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2).

5. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3).

 

1. Недвижимость как объект оценки

 

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса ( ГК РФ) «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса. Недвижимость как объект оценки – это, прежде всего, земля как физический объект и все, что с ней прочно связано. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой часть которого могут быть:

· здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному сооружению;

·  обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

· инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

·  стационарные сооружения благоустройства территории участка;

· элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

·  другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не являются объектом оценки недвижимости, если только они не входят в состав имущественного комплекса оцениваемого предприятия.

 

1.2 Собственность как объект оценки

 

Согласно статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса Российской Федерации:

  1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

  2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 
 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

  4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

 

 

 

 

1.3 Цена исполнения  договора об оценке

 

Договор является одним из оснований проведения оценки в соответствии со ст. 9 ФЗ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон иные правила, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (ст. 424 ГК РФ). В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. 
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (ст. 425 ГК РФ).[6]

 

1.4 Ответственность при государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним

 

Все оценочные компании несут ответственность за оценочную деятельность. Она заключается в следующем:

Оценщик несет ответственность, прежде всего за осуществление своей деятельности с соблюдением требований законодательства и за правильное выполнение условий договора. При обнаружении требований законодательства могут быть наложены следующие санкции:

1. Оперативные санкции рассматриваются как меры оперативного воздействия на нарушителя. Их оперативность в том, что для их применения не требуется обращения в суд, они вводятся в действие государственными органами, контролирующими соблюдение законности в соответствующей сфере правоотношений
2. Личная ответственность. С выдачей лицензии связана правоспособность оценщика. Лишение правонарушителя лицензии означает, что он теряет способность заниматься определенным видом деятельности
3. Имущественная ответственность. Имущественный характер отношений в сфере предпринимательства предполагает применение за нарушение установленных обязанностей имущественных мер воздействия.[7]