Оценка недвижимости

 

Действительный валовой доход (ДВД) - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и неплатежей. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле:

ДВД = ПВД - У1 - У2,

где У1 - убытки от недозагрузки помещений, тыс. р.

У2 - убытки от неплатежей, тыс. р.

Простои сдаваемого в аренду помещения могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов. Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления.

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. В работе необходимо рассчитать годовой ЧОД по формуле:

ЧОД = ДВД - Р,

где Р - расходы, связанные с оцениваемым объектом, тыс. руб.

Расчет стоимости доходным подходом рассмотрен в таблице 6

Таблица 6 Определение стоимости квартиры доходным подходом

 

Параметры	Расчетная формула	Значение
1 Расчёт величины  эффективного валового дохода
Арендная плата, руб./мес.	АП	247
Количество периодов	N	12
Площадь под сдачу в аренду, м2	S	75,7
Потенциальный валовой доход, руб.	ПВД=АП*N*S	224 375
Коэффициент загрузки	Кз	0,92
Эффективный валовой доход, руб.	ЭВД1=ПВД*Кз	206 425
Итого эффективный валовой доход, руб.	ЭВД=ЭВД1	206 425
2. Годовые эксплуатационные  расходы, руб.		14754,9
3 Расчёт ставки  капитализации кумулятивным методом
Фактор риска
Безрисковая ставка дохода		8,5%
Компенсация за неликвидность		1%
Компенсация за риск инвестиций		2%
Ставка капитализации, %	R	11,5%
4 Окончательный  расчёт стоимости
Чистый эксплуатационный доход, руб	ЧЭД=ЭВД-Эр	191 671
	С =ЧЭД/R	1 666 696

 

 

6 Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта

В результате оценки данной квартиры тремя способами, получились следующие данные:

1. Оценка квартиры Сравнительным подходом – 3 074 404 руб.;
2. Оценка квартиры Затратным подходом – 2 879 040 руб.;
3. Оценка квартиры Доходным подходом – 1 666 696руб.;

Необходимо осуществить согласование, то есть сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации, для этого необходимо выбрать «вес» каждого из подходов.

 «Вес» затратного подхода определен в 15%

Сравнительный подход определен в размере 65%

Доля доходного подхода составляет 20%

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость оцениваемого объекта заносятся в таблице 7

Таблица 7 Пример расчета рыночной стоимости нежилого помещения

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость нежилого помещения, тыс. р.	Весовой коэффициент
Сравнительный Затратный Доходный	3 074,404 2 879,040 1 666,696	0,65 0,15 0,2
Итого стоимость  объекта	2 540,05	1,00
Рыночная стоимость объекта оценки составит округленно	2 540,05  тыс. р.

 

В результате расчетов стоимость квартиры равна 2 540 050 рубля. 

 

 

 

7. Итоговое заключение

В результате оценки жилой квартиры, расположенной по адресу: ……. рыночная стоимость составляет 2 540 050 (два миллиона пятьсот сорок тысяч пятьдесят) рублей.

Оценщик:                                                                           Самойлова

01.10.2014

 

Список литературы

1. Грабовый,  П.Г. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для ВУЗов /  под ред. П.Г. Грабового. М., 2009. – 452 с.
2. Григорьев В.В. Оценка предприятия / В.В. Григорьев, М.А. Федотова. - М.: Инфра-М, 2008. – 296 с.
3. Федюнина Т.В. Оценка недвижимости и земли. Методические указания по выполнению курсовой работы. - Саратов, Центр полиграфических услуг - 2013.
4. Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости: учебник /под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой, И.Л.Артеменков. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 486 с.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1 от 30.11.1994 №151-ФЗ: [принят ГД ФС РФ 21.10.1994]. - М.: Гросс-Медиа, 2009.- 496с.

6. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями)

7. Договорная работа на предприятии. Практические рекомендации в вопросах и ответах [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://soveturista77.ru/dog_rab/page7.html
8. Схема «Ответственность оценщиков» [Электронный ресурс]. – Режим доступа:  http://ozenka-biznesa.narod.ru/Main/bsn_28.htm
9. Концепция долгосрочного развития Российской Федерации   [Электронный ресурс]. – Режим доступа: - http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/strategicplanning/concept
10. Описание региона [Электронный ресурс]. – Режим доступа:- http://www.bankgorodov.ru/region/region.php?id=57
11. Классификация квартир по качеству [Электронный ресурс]. – Режим доступа:  http://www.rg.ru/2013/03/19/zhilje.html
12. Анализ рынка недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа:  http://www.ocenka-saratov.ru/
13. Недвижимость Саратова [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.s-mls.ru/node/458
14. Электронный ресурс- Режим доступа http://www.stroyka.ru/Materials/New Folder2/fotobaza_29.jpg

15.   Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Глава V.