Оценка недвижимости (ФСО № 7)

«Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

 

Подготовила: ст.гр.ЭУН-41

Антонова Д.Н.

        Настоящий федеральный стандарт  разработан с учетом международных  стандартов оценки и федеральных  стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», «Цель оценки и иды стоимости (ФСО№2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» и определяет требования к проведению оценки недвижимого имущества.

Положения  настоящего федерального стандарта  не распространяются на оценку  подлежащих государственной регистрации  воздушных и морских судов, судов  внутреннего плавания, космических  объектов, а также участков недр.

 

ФСО №7

не 

распространяется!!

      Под  недвижимым имуществом понимаются земельные участки и все, что прочно связано с землей, в том числе здания, сооружения, включая инженерные коммуникации, объекты незавершенного строительства, а также части указанных объектов, в том числе жилые и нежилые помещения.

В качестве  оцениваемых объектов недвижимости  могут выступать земельные участки  и/или их части (доли), улучшения  и/или их части (доли), а также  объекты, в состав которых входят  земельные участки (части земельных  участков) и улучшения (части улучшений)

Для определения  стоимости объекта недвижимости  оценщик исследует рынок в  тех его сегментах, к которым  относятся фактическое использование  оцениваемого объекта и другие  необходимые для определения  его 
стоимости разрешенные виды использования

Оценка объектов  недвижимости с неоформленными  правами на земельный участок  проводится с учетом установленных  действующим законодательством  прав и обязанностей собственника  улучшений в отношении земельного  участка и типичных намерений  собственников в отношении участка (например, выкуп или аренда), сложившихся на рассматриваемом рынке.

Задание на  оценку объекта недвижимости  должно содержать следующую, дополнительную  к указанной в пункте 17 ФСО  № 1, информацию:

 

• состав объекта недвижимости с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его составных частей (земельного участка и его улучшений);

 

• характеристики объекта недвижимости и его составных частей,  или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

 

• оцениваемые права, ограничения этих прав, а также обременения каждой из составных частей объекта недвижимости.

В задании  на оценку могут быть указаны  расчетные величины, которые оценщик  должен определить при проведении  оценки объекта недвижимости: 
 
-затраты на воспроизводство или замещение объекта оценки; 
 
-убытки при вынужденном отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях; 
 
-затраты на устранение экологического загрязнения, рекультивацию земель, а также иные виды затрат, относящихся к объекту оценки.

Оценщик выделяет  рынок, на котором позиционируется  объект оценки, и анализирует  его, чтобы выявить информацию, оказывающую  существенное влияние на стоимость  объекта оценки. 

При анализе юридической допустимости оценщик руководствуется нормами гражданского, земельного, природоохранного и градостроительного законодательства, требованиями по охране объектов культурного наследия, определяющими объемно-планировочные и функциональные ограничения, в рамках которых могут создаваться, реконструироваться или воссоздаваться объекты недвижимости.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
При определении рыночной стоимости  недвижимого имущества для оспаривания  результатов государственной кадастровой  оценки, в качестве наиболее эффективного  принимается использование оцениваемого  имущества по виду разрешенного  использования, для которого определена  его кадастровая стоимость.

 

 

 

 

 

 

 

 

• При определении рыночной арендной платы за земельный участок с существующими улучшениями в качестве наиболее эффективного принимается использование оцениваемого участка по виду (видам) разрешенного использования, указанного в арендной документации на земельный участок, если в задании на оценку не указано иное.

Применение  подходов к оценке недвижимости

 

1) В рамках доходного подхода стоимость недвижимого имущества может определяться:

• методом прямой капитализации
• методами капитализации доходов по ставке отдачи (методом дисконтирования денежных потоков; методами, использующими формализованные модели доходов и стоимости).

При применении  сравнительного подхода оценщик  учитывает следующие положения.

 

1) Для формирования  однородной выборки объектов–аналогов  и проведения сравнительного  анализа используются объекты  недвижимости с аналогичными  характеристиками (ценообразующими  факторами), существенно влияющими  на определяемую расчетную величину (стоимость, арендную плату и др.).

2) В качестве единиц  сравнения используются типичные  для рынка оцениваемого объекта  удельные показатели, такие как  цена или арендная плата за  единицу площади, отношение цены  к величине дохода и другие. По обоснованию оценщика может  быть выбрано несколько единиц  сравнения.

3) Корректировка  цен (арендных ставок) аналогов выполняется  по выбранным единицам сравнения, принимая во внимание выявленные  при анализе рынка основные  ценообразующие факторы (элементы  сравнения). Среди элементов сравнения  анализируются, в том числе, следующие:

При применении затратного  подхода оценщик учитывает следующие  положения

 

1) Стоимость  объекта оценки, определяемая затратным  подходом, соответствует сумме стоимости  прав на земельный участок  и стоимости прав на улучшения.

• определение стоимости прав на земельный участок;

 

• определение затрат на создание (воспроизводство или замещение) улучшений;

 

• определение прибыли предпринимателя;

 

• определение износа и устареваний;

 

• определение стоимости улучшений путем суммирования затрат на создание улучшений и прибыли предпринимателя, и вычета износа и устареваний;
• определение рыночной стоимости объекта как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости улучшений.

2)Определение  затрат на создание (воспроизводство  или замещение) улучшений производится  на основании:

• данных о строительных контрактах на возведение аналогичных объектов;
• данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников, основанных на действующей нормативной базе;
• сметных расчетов «стоимости нового строительства».

Арендная плата  за объект недвижимости

 

Рыночная арендная  плата -расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости был бы сдан в аренду на дату оценки в сделке по аренде на соответствующих условиях между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором после надлежащего маркетинга, в которой каждая сторона действовала бы, будучи осведомленной, расчетливо и без принуждения.

При определении  рыночной арендной платы в  задании на оценку указываются, в том числе:

• объект оценки: объект недвижимости, права на которые предаются по договору аренды;
• цель оценки: определение рыночной арендной платы;
• оцениваемые права: право пользования на условиях договора аренды;
• существенные условия договора аренды: вид арендной платы – чистая, смешанная, полная; расчетный период и срок аренды; условия изменения арендной платы в течение срока аренды.

Определение  стоимости прав на заключение  договора аренды проводится с  позиции выгод арендодателя с  учетом существенных условий  заключаемого договора аренды.

Спасибо за  внимание =)