Земельный налог. Налоговая база, особенности ее определения в зависимости от категории налогоплательщиков - физических лиц

Налоговики рассчитывают налоговую базу, руководствуясь ст. ст. 390, 391 НК РФ, учитывая при этом, что налоговая база может быть уменьшена. Причем ее уменьшение возможно в размере 10 тыс. руб. на одного налогоплательщика на территории одного муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в отношении земельного участка, находящегося в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении, на что указывает п. 5 ст. 391 НК РФ. Между тем такое право предоставляется только определенным категориям налогоплательщиков, к которым относятся:¹⁶

- Герои Советского  Союза, Герои Российской Федерации,  полные кавалеры ордена Славы.

- инвалиды с детства;

- ветераны и инвалиды  Великой Отечественной войны,  а также ветераны и инвалиды  боевых действий (лица, относимые  к ветеранам Великой Отечественной войны, а также к ветеранам боевых действий, определяются в соответствии со ст. ст. 2 и 3 соответственно Федерального закона от 12 января 1995 г. N 5-ФЗ "О ветеранах");

- физические лица, имеющие  право на получение социальной  поддержки, в соответствии со следующими Законами:

Законом Российской Федерации от 15 мая 1991 г. N 1244-1 "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС";

Федеральным законом от 26 ноября 1998 г. N 175-ФЗ "О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча";

Федеральным законом от 10 января 2002 г. N 2-ФЗ "О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне";

- физические лица, принимавшие  в составе подразделений особого  риска непосредственное участие в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах.

Перечень лиц из подразделений  особого риска установлен Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 2123-1 "О распространении действия Закона РСФСР "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" на граждан из подразделений особого риска";

- физические лица, получившие  или перенесшие лучевую болезнь  или ставшие инвалидами в результате  испытаний, учений и иных работ,  связанных с любыми видами  ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Реформирование земельного налога

 

2.1. Пути реформирования земельного налога

 

Цитата из Основных направлений: "В Бюджетном послании Президента Российской Федерации от 29 июня 2010 г. "О бюджетной политике в 2011 - 2013 годах" указывается на необходимость ускорить подготовку введения налога на недвижимость, в том числе формирование соответствующих кадастров, а также разработать систему, позволяющую взимать данный налог исходя из рыночной стоимости облагаемого имущества с необлагаемым минимумом для семей с низкими доходами.¹⁷

Однако для введения налога на недвижимость необходимо формирование государственного кадастра недвижимости, а также формирование порядка  определения налоговой базы, в  качестве которой должна выступать  кадастровая стоимость объектов недвижимости. Поэтому для реализации этих целей необходимо проведение работ по кадастровой оценке объектов недвижимости и информационному наполнению государственного кадастра недвижимости.

В целях установления общих принципов проведения кадастровой оценки объектов недвижимости и требований к оценщикам, привлекаемым к государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, а также определения порядка утверждения результатов кадастровой оценки и досудебного урегулирования споров о результатах проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости принят Федеральный закон от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с Планом реализации мероприятий, обеспечивающих введение на территории Российской Федерации  местного налога на недвижимость, для введения налога на недвижимость необходимо завершить в 2012 г. проведение работ по массовой оценке объектов капитального строительства.

В настоящее время  основные элементы налогообложения  по налогу на недвижимость определены. Проводится работа по установлению размеров налоговых вычетов для определения  налоговой базы при исчислении налога на недвижимость.

Как показывают предварительные  расчеты при определении налоговой базы для исчисления налога на недвижимость, физическим лицам - собственникам жилой недвижимости целесообразно предоставлять стандартные и социальные налоговые вычеты.

Учитывая, что земельный  участок и расположенный на нем  объект недвижимости являются самостоятельными объектами кадастрового учета, указанный подход следует применить при исчислении налога в отношении имущества физических лиц до перехода к единому объекту недвижимости.

С включением в НК РФ главы, регулирующей налогообложение недвижимости, налог на недвижимость может быть введен в тех субъектах РФ, где проведен кадастровый учет объектов недвижимости и утверждены результаты кадастровой оценки объектов недвижимости.

Следует также рассмотреть  вопрос о применении порядка, предлагаемого  для исчисления налога на недвижимость, к исчислению налога на недвижимое имущество организаций".

Еще в 2004 г. в первом чтении был принят проект федерального закона N 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации".

Местный налог на недвижимость заменит для физических и юридических  лиц налоги на имущество физических лиц, имущество организаций и земельный налог в части налогообложения установленных объектов.

Необходимые для введения налога на недвижимость единый кадастр  недвижимости, а также оценка налоговой  базы на основе рыночной стоимости объектов обеспечат, по мнению авторов законопроекта, прозрачность и возможность управления развитием недвижимости в жилищной сфере со стороны органов местного самоуправления. Введение местного налога на недвижимость позволит увязать цели развития и застройки поселений, обеспечивая согласование интересов органов местного самоуправления, застройщиков, собственников жилья и остального населения.

В частности, законопроект устанавливает, что объектом налогообложения являются:¹⁸

- недвижимость жилого  назначения (дома, квартиры, другие жилые помещения, дачи);

- гаражи, находящиеся  в собственности физических лиц,  гаражных и гаражно-строительных  кооперативов, товариществ собственников  жилья и других объединений  собственников жилья;

- земельные участки,  где расположены данные объекты или которые предоставлены для их строительства.

Плательщиками налога выступят физические и юридические лица, являющиеся собственниками недвижимого имущества. В случае когда земельный участок находится на праве аренды, налогом на недвижимость облагаются здания (помещения) жилого назначения, а за пользование землей уплачивается арендная плата.

Налоговая база устанавливается на основе оценки стоимости недвижимости для целей налогообложения с использованием понижающего коэффициента 0,8.

Законопроектом устанавливается размер налогового вычета для налогоплательщиков - физических лиц, являющихся собственниками жилья. Размер налогового вычета определяется исходя из необлагаемой нормы и количества членов семьи, проживающих совместно с налогоплательщиком. Законопроектом устанавливается минимальная не облагаемая налогом норма в размере средней в данном муниципальном образовании стоимости 5 кв. м общей площади жилья, которая может быть увеличена решением органов местного самоуправления.¹⁹

Налоговый вычет применяется при исчислении налоговой базы объекта жилищного фонда, находящегося по месту жительства физического лица - налогоплательщика.

Ставка налога устанавливается представительными органами местного самоуправления в пределах от 0,1% до 1%, единая в пределах данной территории для физических и юридических лиц.

Кроме того, устанавливаются  общие принципы оценки недвижимого  имущества для целей налогообложения, направленные на приближение оценки недвижимости для целей налогообложения  к рыночной стоимости объектов недвижимости с применением методов массовой оценки на основе анализа рыночных цен.

Порядок проведения оценки устанавливается органами местного самоуправления. Им будут даны в  т.ч. учетные характеристики объектов недвижимости, принимаемые во внимание при оценке, форма уведомлений об оценке и порядок взаимодействия с лицами (собственниками недвижимости), а также порядок привлечения на конкурсной основе профессиональных оценщиков для проведения необходимых работ.

Один из вопросов, требующих  обсуждения, - о составе налогоплательщиков: должен ли налог на недвижимость включать в себя налоги не только физических (земельный и на имущество), но и юридических лиц. Так, налоговые обязательства могут возлагаться на сам объект недвижимости либо на налогоплательщика. От этого выбора зависит весь процесс организации работы системы налогообложения, сбора налога и мер принуждения к его уплате.

Система налогообложения  по объекту недвижимости устанавливает  налоговые обязательства по стоимости  объекта, хотя в качестве налогоплательщика указывается физическое или юридическое лицо. Санкции при неуплате налогов могут предусматривать лишение права пользования услугами, связанными с недвижимостью, удержание имущества за неуплату налога, отказ в кредитовании под залог недвижимого имущества. Тогда и продажи (другие сделки) будут невозможны до исполнения налогового обязательства.²⁰

Большое внимание следует  уделить подготовке законодательной  базы оценки для целей налогообложения, являющейся определяющей характеристикой  налога на недвижимое жилое имущество. Налогообложение может осуществляться на основе стоимости объекта недвижимости и на нестоимостной основе.

Налогообложение по стоимости  является оптимальным, хотя иногда для  определения базы налога используется площадь объекта или его другие физические характеристики. В связи с длительным переходом к введению налога на недвижимость должен обсуждаться вопрос о введении натуральной базы - от метража.

Налогообложение домов  и квартир не на базе стоимости, как  правило, основано на площади или других качественных характеристиках жилого объекта. Такие налоги имеют существенные преимущества: не зависят от рыночных колебаний цен, их расчет может быть проведен объективно.

У натуральной оценки имеются и недостатки. Во-первых, нестоимостная база не обладает гибкостью, присущей налогообложению недвижимости на основе стоимости, и дает законодателям возможность повышать налоговые ставки в зависимости от собственных финансовых потребностей. Во-вторых, такая база в целом и налоговые оценки отдельных объектов имеют мало общего с реальной платежеспособностью и уровнем доходов налогоплательщиков.

Минфин России считает  нецелесообразным вводить в стране налог по специфической ставке в  зависимости от количества метров. Следует перейти к налогообложению  на основе стоимости, приближенной к рыночной, резко уменьшив при этом ставки налога. На федеральном уровне предполагается закрепить минимальные и максимальные ставки налога, а муниципалитетам предоставить право самим в этих пределах выбирать ставку, которую они посчитают приемлемой.

Для налогообложения  по стоимости необходимо принять  решение об исчислении капитальной  стоимости объекта недвижимости на основе полной стоимости объекта  недвижимости или ее части.

Для определения капитальной  стоимости обычно требуется оценка рыночной стоимости, служащей справедливой и объективной базой налога на недвижимость по ее стоимости. Текущая рыночная стоимость является лучшим показателем платежеспособности собственника имущества.

Цены продажи по коммерческим сделкам на открытом рынке служили надежными индикаторами рыночной стоимости для системы налогообложения жилой недвижимости. Но мировой финансовый кризис выявил недостатки в возможностях определения рыночной стоимости.

Резко упало количество сделок на рынке недвижимого имущества. Выявилась большая разница в ценах сделок на сопоставимые объекты. Эти явления сохраняются в течение длительного времени, превышающего несколько налоговых периодов. Эти новые вызовы требуют уточнения подхода к рыночной оценке недвижимости, включая уменьшение сроков переоценки в период кризиса, не один раз за три - пять лет, а с периодичностью через один-два года.²¹

С учетом этих факторов, а также неразвитой системы сбора  статистических данных о рынке недвижимости рыночная стоимость пока не может  быть определена на основе сделок на открытом рынке. В течение длительного времени рыночная оценка будет производиться оценщиками и уполномоченными государственными органами.