Земельный налог. Налоговая база, особенности ее определения в зависимости от категории налогоплательщиков - физических лиц

Методы исчисления земельного налога в разных странах различны, в целом используется в том  или ином виде кадастровый метод  его исчисления. Рыночная стоимость  земли значительно превышает  расчетный уровень, что также  можно рассматривать как налоговую льготу.

В Италии базой для  исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земли  с поправочными коэффициентами, которые  призваны адаптировать кадастровую  стоимость к реальной стоимости  земельного фонда.

Во Франции земельный налог также исчисляется на основе кадастра, однако, собственники земли должны поставлять информацию обо всех изменениях, внесенных в земельный фонд (изменение специализации, ирригация, работы по повышению плодородия и пр.) для внесения изменений в кадастр. Базой является оценка стоимости 1 га земли или возможная величина арендной платы. Стоимость земли оценивается с точки зрения ее производственного назначения (пашня, сады, виноградники, пастбища и пр.) и по видам сельскохозяйственных культур (зерновые, масличные и пр.).

В соответствии с ним  все земли делятся на семь категорий. Министерство финансов устанавливает  стоимость образцовых участков, относящихся  к каждой категории (то есть выбираются образцы земель семи категорий), затем  местные земельные комитеты разносят все земельные участки в данной местности по этим семи категориям. Земельный налог рассчитывается, исходя из текущей стоимости земли. Центральная налоговая инспекция периодически пересчитывает эти оценочные стоимости участков (в соответствии с инфляцией и пр.).

В США местные оценочные  комиссии (графства или муниципалитеты) собирают всю необходимую информацию об участках, расположенных на данных территориях: цены купли-продажи, ставки арендной платы, издержки по строительству  на участке, внесенные улучшения. На основе этой информации составляются кадастровые оценки или налоговые карты. Разные штаты используют свои методики, в основу которых закладываются такие параметры, как степень использования, альтернативные продажи аналогичных участков, капитализация дохода и пр. ⁹

В Германии стоимость  сельскохозяйственных земель оценивается  по их так называемой “производственной  возможности”. Этот показатель включает увеличенный в 18 раз чистый доход  с земли, полученный при умелом ее использовании, без долгов и наемной рабочей силы. Эта стоимость, называемая “стандартная налоговая стоимость”, учитывает также качество почв и другие природные и экономические параметры. Иными словами, стоимость сельхозугодий оценивается по пониженным ставкам. Расчетная стоимость 1 га земли колеблется от 1000 до 2000 марок, однако рыночная стоимость земли намного превышает расчетные показатели.

Ставка земельного налога складывается из двух частей: устанавливаемой  в централизованном порядке и  надбавки общины, размер которой зависит  от состояния местного бюджета. Для сельского хозяйства земельный налог составляет примерно 0,6% от стоимости земельного фонда и фонда недвижимости. Платеж является обязательным и не зависит от финансового состояния налогоплательщика.

В развитых странах существуют различные способы предоставления налоговых льгот по земельному налогу:

1. законодательство ряда стран вообще исключает сельскохозяйственные земли из налогообложения. Так в Великобритании, Голландии, Швеции сельскохозяйственная земля, включая постройки на ней, не подлежат налогообложению;
2. оценки налоговой стоимости земли не по реальным рыночным ценам, а по кадастру или по льготным ставкам. В США и Канаде стоимость земли оценивается не по рыночной стоимости, а по стоимости ее реального использования, что приводит к значительному занижению стоимости земли, а следовательно и налогооблагаемой базы.
3. другие льготы. Так, в США 47 из 50 штатов предоставляют какие-либо преференции по уплате налога. В ряде штатов землевладелец получает льготу на земельному налогу, если подписывает с администрацией штата контракт о сельскохозяйственном использовании земли на определенный срок (например 10-20 лет). Если землевладелец нарушает контракт (то есть предполагает продать землю под несельскохозяйственное использование), он должен вернуть сумму неуплаченного налога (то есть разницу между ставкой налога на земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения) и заплатить набежавший за это время процент. В ряде штатов США предусмотрена альтернатива уплате земельного налога за счет снижения налогового бремени фермеров, например, существует снижение ставки подоходного налога, либо налоговый кредит. Во Франции, земли, в которые осуществляются инвестиции (например, дренажные работы, ирригационные работы, посадка плодовых деревьев) временно освобождаются от переоценки земельной стоимости.

Довольно часто льготы по земельному связаны с природоохранной  деятельностью государства. Так, Нидерланды имеют наиболее старой в мире природоохранное  законодательство (принято в 1928 году), в соответствии с которым фермеры, поддерживающие изначальный вид своей фермы, могут претендовать на существенные налоговые привилегии, вплоть до полной отмены налога. В США долгое время существовали льготы по имущественным налогам для фермеров, участвующих в программах консервации сельхозугодий.

Собираемость земельного налога довольно высокая. Во Франции уровень собираемости налога на землю составляет около 90%. Закон предусматривает возможность  наложения ареста на землю и ее изъятие в счет неуплаченного  долга по налогу.¹⁰

В Канаде собираемость земельного налога составляет около 95%. Ответственность  за неуплату налога лежит на землевладельце; налог платится раз в год. У  неплательщика земля изымается  из собственности в пользу государства  и продается на аукционе. Должнику предоставляет три года отсрочки для погашения долга.

В США собираемость этого налога близка к 100%. Практика похожа практически  во всех штатах; налог собирается ежегодно, у неплательщиков землю отбирают в залог, а через три года продают  на аукционе.

Из всего выше сказанного можно  сделать вывод, о том, что можно  использовать зарубежный опыт взимания земельного налога в российской практике, вводить дополнительные льготы собственникам  земель. Важнейшей задачей является необходимость разъяснения налогоплательщикам сути происходящих реформ, порядка реализации их законных интересов и прав, порядка получения интересующих их сведений. Хочется верить, что земельный налог в конечном итоге будет принят собственниками земельных участков, и они увидят его положительное влияние на рост уровня жизни в своих муниципальных образованиях.

1.3. Плательщики и объект налогообложения  земельного налога

Налогоплательщиками земельного налога на основании п. 1 ст. 388 НК РФ признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено п. 1 ст. 388 НК РФ.

 Физическими лицами признаются  граждане Российской Федерации,  иностранные граждане и лица  без гражданства. 

Объектом налогообложения согласно п. 1 ст. 389 НК РФ признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен земельный налог. Не признаются объектом налогообложения земельные участки, перечисленные в п. 2 ст. 389 НК РФ.

Собственностью граждан и юридических  лиц (частной собственностью) признаются земельные участки, приобретенные  по основаниям, предусмотренным законодательством  Российской Федерации, на что указывает п. 1 ст. 15 ЗК РФ.¹¹

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки  предоставляются государственным  и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (ст. 20 ЗК РФ). Обратите внимание, что гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

В отношении права  пожизненного наследуемого владения следует  сказать, что в соответствии с п. 1 ст. 266 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком с правом передачи по наследству.

Таким образом, на основании  вышеизложенного можно сказать, если земельные участки находятся  в собственности муниципального образования (в муниципальной казне), то до приобретения этих земельных участков в собственность организациями или физическими лицами либо предоставления их на праве постоянного (бессрочного) пользования организациям или на праве пожизненного наследуемого владения физическим лицам в отношении таких земельных участков налогоплательщик земельного налога отсутствует. ¹²

Доля в праве общей  собственности на общее имущество  в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, что следует из п. 1 ст. 37 Жилищного кодекса.¹³

Таким образом, если земельный  участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, то налогоплательщиками земельного налога признаются собственники жилых и нежилых помещений этого дома.

Обязанность по уплате земельного налога возникает у физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, с момента возникновения установленных законодательством о налогах и сборах обстоятельств, предусматривающих уплату этого налога.

Право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения возникает у физического лица с момента государственной регистрации земельного участка. Такая норма закреплена п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ). Доказательством существования указанных выше зарегистрированных прав признается запись в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП). Если такой записи нет, доказательством регистрации данных прав является государственный акт, свидетельство и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные физическому лицу до вступления в силу Федерального закона N 122-ФЗ, которые в соответствии с законодательством имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП, либо акт, изданный органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действующим в месте издания таких актов на момент его издания, о предоставлении земельных участков. Данное положение следует из п. 4 ст. 8 Федерального закона от 29 ноября 2004 г. N 141-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации".¹⁴

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные  в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог (ст. 389 НК РФ). Не признаются объектом налогообложения:¹⁵

- земельные участки, изъятые  из оборота в соответствии  с законодательством Российской  Федерации;

- земельные участки, ограниченные  в обороте в соответствии с  законодательством Российской Федерации,  которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

- земельные участки, ограниченные  в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

- земельные участки из состава  земель лесного фонда;

- земельные участки, ограниченные  в обороте в соответствии с  законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда.

Чтобы исчислить земельный налог, необходимо определить налоговую базу.

Если налогоплательщики-организации  или индивидуальные предприниматели определяют налоговую базу самостоятельно, то налоговая база для каждого налогоплательщика - физического лица определяется налоговыми органами, что следует из п. 4 ст. 391 НК РФ. Налоговики определяют налоговую базу на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - органы кадастрового учета).

При этом органы кадастрового учета обязаны представлять в  налоговые органы по месту своего нахождения сведения о расположенных  на подведомственной им территории земельных участках, зарегистрированных в этих органах (правах и сделках, зарегистрированных в этих органах), и об их владельцах. Эти сведения органы кадастрового учета должны сообщать в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации, на что указывает п. 11 ст. 396, п. 4 ст. 85 НК РФ. Помимо этого, органы кадастрового учета обязаны ежегодно до 1 марта представлять указанные сведения по состоянию на 1 января текущего года.

До 1 февраля года, являющегося  налоговым периодом, органы кадастрового учета обязаны сообщать в налоговые органы по месту своего нахождения сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, что установлено п. 12 ст. 396 НК РФ. Напомним, что налоговым периодом по земельному налогу в силу п. 1 ст. 393 НК РФ признается календарный год.