Влияние новой методики расчета земельного налога на эффективность управления собственностью российских предприятий

В-третьих, следует принять меры по обеспечению логической увязки арендной платы и нового земельного налога (до сих пор подавляющее большинство муниципалитетов не исчисляют арендную плату в процентах от кадастровой стоимости).

В-четвертых, нужно проанализировать социальную составляющую нового земельного налога (речь идет о льготах, а также о практике предъявления требований об уплате земельного налога собственникам квартир).

В-пятых, требуется составить прогноз категорий землепользователей, которые окажутся недовольными возросшими платежами. К слову сказать, доводы последних вполне могут опираться на п. 3 ст. 3 НК РФ, согласно которому налоги и сборы должны иметь экономическое обоснование и не могут быть произвольными.

Наиболее прозорливые руководители муниципальных образований подготовили такие экономические обоснования. Наша задача - оценить сочетание фискальных и стимулирующих факторов в ходе работы по организации нового механизма исчисления и уплаты земельного налога.

 

3.2.Фискальный  и стимулирующий аспекты нового механизма

земельных платежей

 

Практика показала, что при обсуждении и принятии новых ставок земельного налога приоритет отдавался бюджетным интересам. В основу экономического анализа или просто пояснительных записок был заложен преимущественно механический подход. Например, в Пензе сравнивались поступления в разрезе каждой оценочной зоны по методикам, приведенным в Законе о плате за землю и в гл. 31 НК РФ. Ставки земельного налога, исчисляемые по Закону о плате за землю в 2005 г., были проиндексированы с коэффициентом 1,1 (исходя из предположения, что при сохранении порядка индексации ставок земельного налога индекс "2005 - 2006" составит 1,1, как это было при индексации "2004 - 2005"). Далее эти ставки были трансформированы в проценты от кадастровой стоимости (см. таблицу) по формуле:

 

Ставка земельного налога, руб. за 1 кв. м / Средняя кадастровая стоимость х 100%.

Экономический эффект от применения ставок

земельного налога в процентах от кадастровой стоимости

по видам разрешенного использования земель

(на примере Пензы) <*>

 

Виды    земельных  участков  <**>	Поступления   земельного    налога по    Закону о плате  за землю, руб.	Ставка  налога,    % от     кадастровой  стоимости	Поступление   земельного    налога (гл. 31  НК РФ), руб.	Эффект для    бюджета, руб.,  (+) рост     поступлений   (-) снижение   поступлений
1	1 832 268,76	0,1	11 562 684,58	+9 730 415,82
2	5 461 775, 00	0,15	9 684 456,44	+4 222 681,44
3	6 027 040,58	0,3	13 686 962,39	+7 659 921,81
4	521 604 947	1,5	511 273 010,94	-10 331 936,14
5	316 158 432,63	0,6	401 348 525,86	+85 190 093,24
Итого	851 084 464,04	-	947 555 640,21	+96 471 176,17

 

 Земельные участки:

1 - занятые жилищным фондом (за исключением занятых индивидуальными жилыми домами, а также долей в праве на земельный участок, приходящийся на объект, не относящийся к жилищному фонду); под помещениями, являющимися общим имуществом в многоквартирном доме; под объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса;

2 - занятые индивидуальными  жилыми домами и предоставленные  для индивидуального жилищного  строительства (за исключением доли  в праве на земельный участок, приходящийся на строительство  нежилых помещений);

3 - отнесенные к землям  сельскохозяйственного назначения, к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемые для сельскохозяйственного производства; предоставленные для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства;

4 - отнесенные к землям специального назначения и занятые объектами обрабатывающего производства;

5 - прочие.

 

Очевидно, что переход на новую систему расчета земельного налога дает общий положительный эффект для местного бюджета. Разумеется, при условии, если будет обеспечена собираемость налога. Представленные в таблице данные можно считать идеальной моделью, предполагающей уплату налога (как по старой, так и по новой системе) всеми, у кого такая обязанность возникала.

Анализ ситуации с учетом наиболее крупных плательщиков по отраслям и по оценочным зонам выявил определенные проблемы. Особенно остро встал вопрос о предстоящем снижении сборов с предприятий, расположенных на землях под промышленными объектами, даже при применении максимальной ставки (1,5%). Для российских промышленных городов это очень важно, так как предполагалось, что новый земельный налог станет дополнительным стимулом к тому, чтобы промышленные предприятия в центре города начали переносить мощности в более "дешевые" кадастровые кварталы. Пока эта проблема отложена до пересмотра результатов кадастровой оценки. В силу потерь для местного бюджета по промышленным землям зашла речь о перераспределении нагрузки, и в результате выбор пал на предприятия торговли и административно-офисные объекты.

Еще один, далеко не последний, аспект - это качество доведения до плательщиков данных государственного кадастрового учета, касающихся площадей земельных участков, видов разрешенного использования и собственно самой кадастровой стоимости. Первые шаги показали множество расхождений в данных земельного кадастра, опубликованных данных и фактической информации.

Многочисленные проблемы технического и организационного характера лишили муниципальные образования возможности дойти до реального экономического обоснования ставок земельного налога с учетом особенностей деятельности землепользователей по видам разрешенного использования земельных участков. Тем более не получилось обеспечить логическую увязку размеров земельного налога и арендной платы.

Таким образом, принятие ставок земельного налога представительными органами местного самоуправления основывалось прежде всего на бюджетных интересах, что вполне объяснимо. А в основе экономического обоснования новых ставок (в ряде муниципальных образований этого не проводилось вообще) был все тот же ранее действующий "нерыночный" земельный налог и логика строилась по принципу "как не собрать меньше, чем при старой системе".

 

3.3.Проблемы механизма  платы за землю в свете

эффективного управления собственностью

 

Хочется верить, что сама практика применения нового земельного налога заставит органы местного самоуправления обратиться к стимулирующей составляющей земельного налога, и здесь инициатива, разумеется, последует от землепользователей.

Для российских предприятий, в собственности или в аренде у которых имеются земельно-имущественные комплексы, адаптация к новой системе расчета и уплаты земельного налога имеет технические, экономические и юридические аспекты.

К техническим аспектам можно отнести вопросы классификации предприятий в группы по видам разрешенного использования земель, приведение в соответствие данных государственного кадастрового учета и фактических данных о земельном участке, уточнение кадастровой стоимости конкретных земельных участков.

С экономической точки зрения следует, во-первых, обратить внимание на вероятность предъявления претензий по отношению к органам местного самоуправления в части отсутствия экономического обоснования ставок земельного налога.

Во-вторых, сами органы местного самоуправления будут вынуждены пересмотреть результаты кадастровой оценки, поскольку не создано стимула для эффективного размещения бизнеса, особенно выноса промышленных предприятий, объектов складского, транспортного хозяйства, производственных баз за пределы городской черты.

В-третьих, существенно искажена экономическая логика при сопоставлении размеров земельного налога и арендной платы. Иного и не стоило ожидать, так как по земельному налогу произошел переход на новую базу - кадастровую стоимость, а по арендной плате в большинстве муниципальных образований применяются проиндексированные суммы 2005 г., в основе которых заложен старый земельный налог с поправочными коэффициентами. В связи с этим по одному виду разрешенного использования, но в разных оценочных зонах (кадастровых кварталах) земельный налог ниже, выше или равен арендной плате.

Наконец, существует проблема расчета выкупной цены земельных участков собственниками зданий и сооружений в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Так, если до 1 января 2006 г. в формулу расчета выкупной цены земельного участка мы подставляли ставку земельного налога, определяемую в рублях за 1 кв. м, то сейчас, рассчитывая эту ставку в процентах от кадастровой стоимости, многие землепользователи получают намного большее значение. Ситуацию усугубляет нерешенность вопроса с реализацией предложения Президента РФ об установлении единой ставки для выкупа земель в размере 2,5% кадастровой стоимости. Затянувшееся ожидание изменений не способствует росту эффективности управления имущественным комплексом предприятия.

В юридическом аспекте возникают следующие проблемы.

1. Возможность расхождений  в толковании возникновения обязанности по уплате земельного налога не по факту землепользования, как ранее, а по факту зарегистрированного права. Согласно ст. 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

2. Ведутся споры по  поводу исчисления налога и  предъявления требований собственникам  встроенных и встроенно-пристроенных  помещений. Как известно, право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. В то же время по новому Жилищному кодексу РФ собственник встроенного помещения в жилом доме становится собственником общего имущества дома, в том числе земельного участка, в силу закона с 1 марта 2005 г., но не ранее даты формирования земельного участка, т.е. его межевания и постановки на государственный кадастровый учет. При этом никакой дополнительной регистрации не подразумевается. Получается, что налоговым органам надо иметь в виду факт формирования земельного участка под жилым многоквартирным домом, а также быть готовыми к полемике, что без регистрации права общей долевой собственности на земельный участок обязанности по уплате земельного налога не возникает.

3. Вся собственно юридическая составляющая механизма пересмотра кадастровой стоимости, изменения разрешенного использования земель, внесения изменений в государственный земельный кадастр, а возможно, и оспаривания налоговых ставок, применяемых на территории конкретного муниципального образования.

Дабы смягчить отрицательные последствия как для землепользователей, так и для органов местного самоуправления, до окончания налогового периода необходимо принять следующие меры:

1) органам местного самоуправления  подготовить экономическое обоснование ставок земельного налога и тем самым снять риск будущих претензий к произвольному установлению налоговых ставок;

2) федеральным законом (скорее  всего, поправками в ст. 65 Земельного  кодекса РФ) закрепить понятие  кадастровой стоимости, а также периодичность ее пересмотра с указанием органов, компетентных утверждать порядок пересмотра результатов кадастровой оценки;

3) разъяснить п. 3 ст. 66 Земельного  кодекса РФ, согласно которому "в  случаях определения рыночной  стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости";

4) на федеральном уровне  закрепить методологические основы  установления арендной платы  за пользование земельными участками  в процентах от кадастровой  стоимости земельных участков;

5) доработать положения  Жилищного кодекса РФ в части  возникновения права общей долевой  собственности на земельный участок  в силу закона с момента  его формирования, а именно установить  требование о необходимости государственной  регистрации этого права;

6) разъяснить порядок  уплаты земельных платежей в  случае отсутствия зарегистрированного  права на земельный участок;

7) ускорить доработку  механизма определения выкупной  цены земельных участков при  их продаже собственникам расположенных на них зданий и сооружений, определив размер выкупной цены в процентах к кадастровой стоимости, а также разъяснить методику расчета площади земельного участка.

Остальные аспекты можно будет обобщить и доработать по окончании первого налогового периода. Но уже сейчас ясно, что предстоит титаническая работа, о масштабах которой можно судить, если перемножить количество кадастровых кварталов в каждом поселении на 14 видов разрешенного использования земельных участков. Кроме того, необходимо осознать, что сменилась не просто методика расчета земельных платежей, а наступил период рыночного платного землепользования, принципы которого должны в ближайшей перспективе способствовать эффективному управлению российскими земельно-имущественными комплексами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В соответствии с Федеральным законом от 29.11.2004 № 141-ФЗ (далее - Закон №141-ФЗ) НК РФ дополнен новой главой - "Земельный налог". Закон № 141-ФЗ был официально опубликован в "Российской газете" 30.11.2004 и с учетом положений пункта 1 статьи 8 вступает в силу с 1 января 2005 года.