Бизнес – план агентства недвижимости «БЛАГОВЕСТ»

 

 

 

 

Таб. 2 Ключевые цели по функциональным подсистемам

Функциональная подсистема	Ключевая цель
Маркетинг	Выйти в лидеры по оказанию услуг в риэлтерской деятельности города Киев.
Производство	Увеличить количество сделок до объёмов, удовлетворяющих спрос.
Инновации	Максимально приблизиться к лидерам или стать лидером по введению новых технологий в сфере риэлтерской деятельности и совершенствовании оказании услуг, максимальная эффективность выполняемых работ.
Финансы	Сохранять и поддерживать на необходимом уровне все виды финансовых ресурсов.
Персонал	Обеспечить условия для безопасного труда работников, а также для повышения заинтересованности в работе.
Менеджмент	Определить проблемы, существующие в области управления и способы их решения для получения запланированных результатов.

 

 

 

4.2 Анализ отрасли

 

Обзор рынка новостроек Киева: февраль 2013 г.

В феврале 2013 года средняя стоимость квартир в новостройках Киева составила 13 459 грн./кв.м. Относительно января 2013 года средняя стоимость уменьшилась на 0,07%. С февраля 2012 года средние цены на квартиры в новостройках Киева увеличилась на 2,2%. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения (±2%), можно сделать вывод о продолжающейся ценовой стабильности на первичном рынке недвижимости Киева.

Рис. 1 Динамика средней цены предложения квартир в новостройках Киева

 

Таким образом, за последний месяц изменение цен по классам первичной недвижимости составило: эконом-класс – рост на 0,3% до 9 987 грн./кв.м; бизнес-класс – снижение на 1,13% до 15 240 грн./кв.м; премиум-класс – снижение на 0,27% до 21 401 грн./кв.м. Снижение средних цен на жилье в столице объясняется изменением структуры выставленных на продажу объектов. За счет того, что в феврале 2013 года были сняты с продажи достроенные объекты, в которых стоимость кв. м  выше, чем в домах недавно выставленных на продажу на ранней стадии строительства, произошло снижение средних цен на квартиры.

 

Таб.3  Динамика стоимости квадратного метра квартир в новостройках Киева

Класс	Период	Однокомн. квартиры		Двухкомн. квартиры		Трехкомн. квартиры		4-х и более комнатные  квартиры
		Ср.цена Грн./кв.м	Изм.,%	Ср.цена Грн./кв.м	Изм.,%	Ср.цена Грн./кв.м	Изм.,%	Ср.цена Грн./кв.м	Изм.,%
Эконом	Янв.13	9 887	0,35	10 057	0,4	9 747	0,3	10 517	-1,2
	Фев. 13	9 922		10 102		9 781		10 394
Бизнес	Янв. 13	15 529	-2,0	15 303	-1,13	15 347	-1,25	1 5576	0,4
	Фев. 13	15218		15 130		15 155		15 635
Премиум	Янв. 13	21 675	-0,3	21 785	-0,69	21 045	-0,13	21 541	0,0
	Фев. 13	21 602		21 635		21 017		21 541

 

 

Общая ситуация на первичном рынке недвижимости

 В феврале к продаже  предлагались квартиры 63 операторами  в 134 объектах, по базе данных ИАП  «Столичная Недвижимость». В их  число входят как объекты незавершенного  строительства, так и нереализованные  квартиры в домах, сданных в  эксплуатацию.

Рис. 2 Динамика предложения новостроек на первичном рынке жилья Киева 

Предложение квартир в феврале в общей площади и денежном выражении на рынке новостроек Киева увеличилось на 1,6% и на 1,52% соответственно относительно января 2013 года.

В структуре предложения первичного жилья преобладают новостройки эконом-класса – 59%. Новостройки бизнес-класса составляют 28% от общего количества, премиум-класса – 13%.  За месяц доля новостроек эконом-класса уменьшилась на 1%, бизнес-класса увеличилась на 1%.

 В феврале 2013 года с  продажи были сняты 3 новостройки: 2 эконом-класса и 1 – бизнес-класса. В то же время, начаты продажи  в 3-х домах эконом-класса, 2-х –  бизнес-класса и в 1-м доме премиум-класса.

Уменьшена цена продажи квадратного метра квартир в 2-х новостройках эконом-класса на 200-300 грн./кв. м. Цены были повышены в 2-х новостройках эконом-класса (на 400-600 грн/кв. м). Цены также увеличили в 1-м объекте бизнес-класса (на 500-660 грн./кв. м) и 2-х объектах премиум-класса на (400-600 грн./кв. м).

Цены квадратного метра квартир по классам первичной недвижимости Киева

Эконом-класс

 Проанализировано 79 новостроек (689 квартир, площадью от 30 до 312 кв. м), расположенных в 4-й зоне.

По сравнению с январем  2013 г., средняя цена квадратного метра квартир в новостройках эконом-класса увеличилась на 0,3% до 9 987 грн./кв.м: однокомнатные квартиры – рост на 0,35% (на 35 грн.) до 9 922 грн. двухкомнатные квартиры – рост на 0,4% (на 45 грн.) до 10 102 грн. трехкомнатные квартиры – рост на 0,3% (на 34 грн.) до 9 781 грн.

4-х и более комнатные квартиры – снижение на 1,2% (на 123 грн.) до 10 394 грн.

Бизнес-класс

Проанализировано 37 новостроек (344 квартиры, площадью от 37 до 348 кв.м), расположенных в 3-й и 4-й зонах. По сравнению с январем 2013 г., средняя цена квадратного метра квартир в новостройках бизнес-класса снизилась на 1,13% и составила 15 240  грн./кв. м:

однокомнатные квартиры – снижение на 2% (на 311 грн.) до 15 218 грн. двухкомнатные квартиры – снижение на 1,13% (на 173 грн.) до 15 130 грн. трехкомнатные квартиры – снижение на 1,25% (на 192 грн.) до 15 155 грн.

4-х и более  комнатные квартиры – рост на 0,4% (на 59 грн.) до 15635 грн.

 

Премиум-класс

Проанализировано 18 новостроек (224 квартир, площадью от 36 до 323 кв.м), расположенных во 2-й и 3-й зонах. По сравнению с январем 2013 г., средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов в новостройках премиум-класса снизилась на 0,27% до 21 401 грн./кв.м:

 однокомнатные  квартиры – снижение на 0,3% (на 73 грн.) до 21 602 грн. двухкомнатные квартиры – снижение на 0,69% (на 150 грн.) до 21 635 грн. трехкомнатные квартиры – снижение на 0,13% (на 28 грн.) до 21 017 грн.

4-х и более  комнатные квартиры – цена не изменилась – 21 541 грн.

 

 

 

Таб. 4 Средние цены предложения квартир на первичном рынке жилой недвижимости Киева, февраль 2013 г.

 

Класс/Зона		К-во комнат	К-во жк	К-во Кварт.ед	Площадь, Кв.м										Ср.цена квартиры			Ср. цена Кв.м
					мин			Ср.			Макс.				Грн.		Грн/кв.м
В целом по Киеву			131	1257	30		89			348				1253 049			130459
Эконом-класс			78	689	30		77			312				772 196			9 987
4 зона		1-комн.		232	30		48			113				474 467			9 992
		2-комн.		232	46		72			125				728 679			10 102
		3-комн.		168	67		100			168				976 566			9 781
		4-комн.		57	85		150			312				1 558 776			10 394
Бизнес-класс			36	344	37		105			348				1 542 130			15 240
3,4 зона		1-комн.		88	37		55			74				823 755			15 218
		2-комн.		100	62		84			140				1 261 901			15 130
		3-комн.		101	80		116			193				1 758 112			15 155
		4-комн.		55	116	184			348				2 804 414			15 635
Премиум-класс			17	224	36	108			323				2 288 156			21 401
2,3 зона		1-комн.		46	36	57			77				1 216 587			21 602
		2-комн.		60	66	90			126				1 906 900			21 635
		3-комн.		76	82	121			184				2 510 751			21 017
		4-комн.		42	165	165			323				3 603 638			21 541

 

 

Мониторинг цен на первичном рынке недвижимости Киева осуществляется ИАП «Столичная Недвижимость» ежемесячно на основании данных предоставленных в отделах продаж инвестиционно-строительных компаний. Во всех объектах для анализа цен взята общая площадь нескольких типов планировок квартир выставленных на продажу.

 

Анализ цен на вторичном рынке жилой недвижимости Киева:

март 2013 г.

 

В марте средняя стоимость представленных к продаже 1-4-комнатных квартир отмечена на уровне 16209 грн./кв.м., относительно февраля средняя цена уменьшилась на 0,3%. В течение месяца средневзвешенная цена предложения изменилась в пределах погрешности (±0,8%), что свидетельствует о ценовой стабильности. Относительно марта 2012 года, средняя цена 1 кв. м жилья уменьшилась на 2%. Индекс роста составил 0,98.

 

Рис. 3 Динамика средней цены предложения квартир на вторичном

рынке жилья Киева

 

Цены на дешевое/дорогое жилье   Относительно февраля средняя цена предложения 20% (или 3802) квартир низкого ценового сегмента увеличилась на 0,7% до 9664 грн./кв.м, а в 20% квартир высшего ценового сегмента стоимость уменьшилась на 1,6% до 26601 грн./кв.м. Индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») уменьшился на 0,07 и составил 2,75.

 

Рис. 4 Динамика стоимости 1 кв. м  «дешевого» и «дорогого»

жилья на вторичном рынке жилой недвижимости Киева

За  год ценовые показатели уменьшились в «дорогом» сегменте жилья на 6,3%, а в «дешевом» увеличились на 3,2%. Средняя стоимость квартир по расположению: Левый берег – рост на 0,6 до 11968 грн./кв.м Правый берег – рост на 0,2% до 15516 грн./кв.м Центр – снижение на 1,6% до 22822 грн./кв.м

 

Расположение	Кол-во комнат	Кол-во квартир		Ср. общая Пл.,кв.м	Ср. цена Квартиры,грн	Ср. цена Грн/кв.м		Изм., %
В целом по Киеву			19011	77	1 281 420	16 209	-0,3
Левый берег			6537	74	868 331	11 968	0,6
	1-комн.		1780	45	557 446	12 626	0,4
	2-комн.		1947	67	797 449	11 952	1,2
	3-комн.		2336	91	1 052 345	11 575	0,3
	4-комн.		474	123	1 420 067	11 500	-0,1
Правый берег			7495	71	1 135 012	15 516	0,2
	1-комн.		1897	40	610 920	15 367	-0,8
	2-комн.		2385	63	1 006 160	15 607	0,2
	3-комн.		2581	88	1 383 955	15 288	0,70
	4-комн.		632	128	2 177 727	16 550	1,5
Центр			4979	90	2 044 161	22 822	-1,64
	1-комн.		644	45	953 561	21 462	0,1
	2-комн.		1751	68	1 561 394	23 043	-1,3
	3-комн.		1784	102	2 386 774	23 443	-2,3
	4-комн.		800	146	3 214 721	22 046	-2,6