Анализ рынка жилья

 

4.3. ООО «Стройиндустрия».

Компания "Стройиндустрия" - это  многопрофильная строительная компания, работающая более 10 лет на стоительном рынке. Одно из основных направлений деятельности - капитальное строительство жилых и промышленных зданий.

На сегодняшний день строительная компания "Стройиндустрия" - стабильное и динамично развивающееся предприятие, имеющее развитую структуру, необходимую для проведения комплекса ремонтно-строительных работ от этапа создания проектно-сметной документации до сдачи объекта в эксплуатацию с последующим гарантийным сопровождением.

В структуре строительной компании есть все отделы и службы, необходимые для ведения больших и сложных объектов. И, конечно же, квалифицированные специалисты, руками которых выполняются работы. Такая структура компании позволяет успешно и качественно выполнять работы одновременно на нескольких объектах.

197-квартирный жилом комплексе «Патриаршие Сады»

В данный момент ООО «Стройиндустрия» предлагаем новые квартиры в жилом комплексе «Патриаршие Сады». Жилой комплекс «Патриаршие Сады» состоит из семи одноподъездных корпусов, офисных помещений на первом этаже, а также подземного паркинга.. Монолитно-кирпичные корпуса построены по индивидуальному проекту, с использованием современных технологий и расположены в обжитом районе с развитой инфраструктурой: в 5-ти минутах ходьбы находятся поликлиника, детский сад, школа, рынок, сердце духовной столицы России - центр Золотого кольца в городе Владимир.

Площади квартир в жилом комплексе: 
1-х комнатные квартиры: 62, 65 м² 
2-х комнатные квартиры: 75, 82, 94, 111, 112 м² 
3-х комнатные квартиры: 111, 114, 123, 134, 135, 157, 161 м² 
4-х комнатные квартиры: 179, 252, 254, 281 м²

На первом этаже жилого комплекса «Патриаршие Сады» расположены офисные помещения. Свободны под офисы 1, 2, 3, 4, 7 секция. Стоимость 1 кв.м. офисного помещения - 37 200 руб.

Цены на квартиры в  жилом комплексе «Патриаршие  сады» ноябрь 2004 г.

4.4. Сравнительная таблица цен по строящимся домам в г. Владимире (ноябрь 2004 года).

 

Улица	Фирма	Кол-во этажей / Кол-во квартир/очередь	Сроки сдачи по плану	Сроки сдачи  по факту	Ситуация на стр. площадке на октябрь 2004 г.		Цена за 1 м² (руб.)		Цена за 1 м² за прошлый месяц
Ленинский район
Пугачева	Новый мир	9/130/1	I кв. 2006	-	Кирпичная кладка 3-го этажа	14.500		14.000
Н.Дуброва	Ростстройинвест	6,9/69/2	IV кв. 2006	-	Монтаж фунд-х блоков	14.900		14.000
Университетская	АСГ «Рост»	10/30/1	IV кв. 2004	сорван	98% коробка, монтаж  лифта	15.000		15.300
Разина	Игротэк	-	-	-	Перспектива, завезли  сваи	14.000		14.000
Стрелецкая	СК «Дом»	7/26/1	IV кв. 2004	-	Коробка 100% , отделка	14.500		14.500
Совхозная	фонд Имущества	9/36/1	нач. 2004	сорван	Коробка 100% , отделка	13.000		12.000
Мопра	Владжилстрой	5,7 /48/1	I кв.2006	-	Монтаж фунд-х подушек	13.500		13.500
Студеная Гора	ВЖБК	9/84/1	IV кв.2007	-	Монтаж фунд-х блоков	13.400		11.000-14.000
В. Дуброва	Владстройзаказчик	-	IV кв.2006	-	Заморожен	-		-
Крайнова	Монострой	16,12,9/200/2	IV кв.2007	-	Забито 3 сваи	14.500		14.500
Тихонравова	Игротек	10/113/2	11кв. 2006	-	Ограждение территории	13.000		12.000
Октябрьский район
Северная	Игротэк	10, 10, 5/96/1	IV кв.2006	-	Кирпичная кладка 4-го этажа	13.500		13.500
Коллективный пр-д	Штурм	5-6/27/1	I кв.2004	сорван	Сдаточный объект	14.000		14.000
Батурина	ВЗЖБК	7, 9, 10/260/1	II кв. 2004	сорван	Сдаточный объект	14.200		13.000
П. Осипенко	АСГ «Рост»	7/56/1	I кв.2006	-	С 15.11.04 ограждение площадки	15.000		14.000
Мира	Дан (УНР-17)	9/90/1	IV кв. 2005	-	1-я сек. отделка; 2-я сек. кирп. кл. 5-го эт.	14.500		14.000
Горького	АСГ «Рост»	10, 12/86/1	IV кв.2007	-	В перспективе	-		-
Горького - Лакина	Вереск	9, 14/137/1	IIкв.2007	-	Забивка свай	13.500		13.500
Белоконской - 2	Центрстройград	9/88/1	IV кв. 2006	-	Монтаж фунд-х блоков	13.500		13.500
Варварьевский проезд	Владжилстрой	5, 4 /90/1	III кв. 2006	-	Монтаж фунд-х блоков	13.500		13.500
Фрунзенский район
Соколова - Соколенка	ОКС УВД	9/126/1	IVкв.2006	-	Кирпичная кладка 1-го этажа	14.000		14.000
Соколова - Соколенка	ОКС УВД	9/124/1	IV кв. 2004	-	Коробка 100%, отделка	15.000		13.500
Безыменского	ОКС УВД	9/162/1	I кв. 2004	сорван	Сдаточный объект	15.500		14.000
Суздальский  пр-т	Владстройзаказчик	9/47/1	II кв. 2004	сорван	Кирпичная кладка 8-го этажа	15.500		15.500
Суздальский пр-т	Владстройзаказчик	9/47/1	IV кв.2004	сорван	Кирпичная кладка 5-го этажа	15.500		14.000
Комиссарова	Владстройзаказчик	9/84/1	IV кв.2006	-	Кирпичная кладка 1-го этажа	15.500		-
Комиссарова 2	СМУ-18	10/270/2	IV кв.2007	-	Подготовка к ростверку	-		-
Комисарова 3	Главвладимирстрой	10/201/1	IV кв.2005	-	Монтаж фунд-х блоков (панельный)	14.000		14.000
Безыменского	СРеЗ	9/195/1	IV кв.2006	-	Разр. грунта, монтаж ф-х  блоков	13.000		13.000
Соколово-Соколенка	Владжилстрой	5, 7/48/1	IV кв.2004	-	Сдаточный объект	13.500		13.500
Добросельская  пр-т	фонд Имущества	8/96/1	IV кв.2006	-	Кирпичная кладка 8-го этажа	14.500		14.500

 

Анализ рынка недвижимости за последний  год позволяет сделать следующие выводы:

• новое строительство жилья в Ленинском районе г. Владимир велось крайне низкими темпами и в малых объемах.
• все больший интерес в приобретении жилья проявляют внешние инвесторы.
• общая потребность в жилье населения Владимирской области составляет примерно 6,5 - 7 млн. квадратных метров.
• средняя обеспеченность жильем во Владимирской области - 21 кв. метр.

В течении 1-го полугодия 2004г. наблюдается  рост стоимости жилья в Ленинском  районе г. Владимир на 5 - 10 % . В г.Владимире стоимость 1 м2 общей площади в новом жилом доме повышенной комфортности, со свободной планировкой квартир, без отделки устанавливается, не менее 550$-650$.

5. План маркетинга.

5.1. Ценообразование.

В настоящих условиях, когда практически  отсутствуют замеры эластичности спроса по цене, в качестве базового метода ценообразования выберем метод установления цены на основе уровня текущих цен. В соответствии с этим методом в качестве основы расчета реализации продукции выберем нижние границы цен конкурентов на рынке, а не собственные издержки производства.

Цены реализации приведены в  таблице:

№ п/п	Наименование	Цена за 1 м²
1.	1-комнатная квартира	15 000
2.	2-комнатная квартира	14 500
3.	3-х комнатная квартира	14 000
4.	4-х комнатная квартира	13 500
5.	Офис (первый этаж)	21 000
6.	Офис (второй этаж)	21 000
7.	Офис (третий этаж)	21 000
8.	Магазин (300 м²)	20 000
9.	Магазин (230 м²)	20 000
10.	Кафетерий	20 000

 

5.2. Стратегия проникновения на рынок.

Для успешного проникновения на рынок будут проведены маркетинговые исследования целью которых является:

1. выявление потенциального покупателя;
2. определение свободных ниш на рынке недвижимости в г. Владимире;
3. детальный анализ конкурентов с выявлением их сильных и слабых сторон.

5.3. Схема распространения продукции.

Продажи будут осуществляться через собственную службу, а также через уполномоченные агентства недвижимости. Для стимулирования сбыта будет организована грамотная рекламная компания в средствах массовой информации. Необходимо подчеркнуть наличие полного комплекса инфраструктуры, оптимальное расстояние до центра, экологическую чистоту и архитектурную уникальность жилого комплекса. Планируется создание и раскрутка сайта поселка в сети интернет.

5.4. Прогноз объемов реализации

В настоящее время владимирский рынок недвижимости достаточно насыщен предложением продажи жилья, и в то же время ощущается значительный спрос на 1-комнатные и 2-комнатные квартиры. Можно спрогнозировать сохранение данной ситуации по крайней мере 1-2 года хотя бы по причине достаточно длительного периода реализации нового строительства: получение земли, множество согласований и разрешений от местных властей и городских служб и прочие подготовительные мероприятия часто занимают время более продолжительное, чем непосредственно строительный цикл. Можно предположить, что в первые два года будут проданы 90% 1-комнатных (16 штук) и 80% 2-комнатных квартир (15 штук). А также 60% 3-комнатных (5 штук), и 50% 4-комнатных квартир (2 штуки).

На рынке торговых и офисных  помещений г. Владимира наблюдается  высокий спрос на площади от 200 до 300 кв.м. И по прогнозам специалистов эта тенденция сохранится в 2005 году. Поэтому можно предположить, что за первых два года торговые и офисные помещения будут проданы.

Прогноз объемов реализации

Показатели	Годы
	2005	2006	2007	2008
Реализация 1-комнатных квартир	7	9	2	-
Цена за 1 кв. м.	15 000	15 000	15 000	-
Всего доходов	4 415 000	6 759 000	1 336 500	-
Реализация 2-комнатных квартир	7	8	2	2
Цена за 1 кв. м.	14 500	14 500	14 500	14 500
Всего доходов	5 414 590	7 786 210	1 728 255	1 901 240
Реализация 3-комнатных квартир	2	3	3	1
Цена за 1 кв. м.	14 000	14 000	14 000	14 000
Всего доходов	2 558 920	3 210 900	4 082 820	1 314 040
Реализация 4-комнатных квартир	1	1	2	1
Цена за 1 кв. м.	13 500	13 500	13 500	13 500
Всего доходов	1 516 050	1 657 655	2 974 050	1 487 025
Суммарные доходы от продажи квартир	13 904 560	19 413 765	10 121 625	4 702 305
Реализация офисных помещений (первый этаж – 55,03 кв.м.)	-	-	+	-
Цена за 1 кв. м.	-	-	21 000	-
Всего доходов	-	-	1 155 630	-
Реализация офисных помещений (второй этаж – 562,28 кв.м.)	+	-	-	-
Цена за 1 кв. м.	21 000	-	-	-
Всего доходов	11 807 880	-	-	-
Реализация офисных помещений (третий этаж – 334,29 кв.м.)	-	+	-	-
Цена за 1 кв. м.	-	21 000	-	-
Всего доходов	-	7 020 090	-	-
Суммарные доходы от продажи офисных помещений	11 807 880	7 020 090	1 155 630	-
Реализация торговых помещений (300 кв.м.)	-	+	-	-
Цена за 1 кв. м.	-	20 000	-	-
Всего доходов	-	6 000 000	-	-
Реализация торговых помещений (230 кв.м.)	+	-	-	-
Цена	20 000	-	-	-
Всего доходов	4 600 000	-	-	-
Реализация помещения под кафетерий (208 кв.м.)	+	-	-	-
Цена за 1 кв. м.	20 000	-	-	-
Всего доходов	4 160 000	-	-	-
Суммарные доходы от продажи торговых помещений	8 760 000	6 000 000	-	-
СУММАРНЫЕ ДОХОДЫ	34 472 440	32 433 855	11 277 255	4 702 305

В 1-ый год после сдачи объекта  суммарный доход от продажи помещений  составят порядка 34 472 440 руб. Во второй год – 32 433 855 руб, третий – 11 277 255 и четвертый – 4 702 305 руб.

6. Производственный план.

6.1. Общие положения.

Проект организации строительства  «Жилого комплекса с учреждениями социального и культурно-бытового обслуживания» по ул. Островитянова, вл. 51 р-н Коньково в «ЮЗАО» г. Москвы разработан в соответствии со СНиП 3.01.01-85* «Организация строительного производства».

При разработке проекта организации  строительства использованы следующие  нормативы и указания.

1. СНиП 1.0.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений».
2. «Расчетные показатели для определения продолжительности строительства» Москва 1991г.
3. «Расчетные нормативы для составления проектов организации строительства». Стройиздат.
4. СНиП 1.02.01-85* «Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений».
5. СНиП III-4-80.* «Техника безопасности в строительстве».
6. СНиП 3.01.01-85* «Организация строительного производства».
7. СНиП 2-03.01-84* «Бетонные и железобетонные конструкции».
8. «Указания по установке и безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов и строительных подъемников при разработке проектов производства работ». Москва 1996г.
9. «Правила пожарной безопасности при производстве строительно-монтажных работ» ППБ-01-93 Стройиздат.

Исходными материалами для разработки проекта организации строительства  послужили:

1. исходные данные генподрядных организаций;
2. данные топографических, геологических и технико-экономических изысканий;
3. задание на проектирование объекта;
4. проектная документация.

При составлении проекта организации  строительства принято круглогодичное производство строительно-монтажных работ подрядным способом.

При выборе методов производства работ принята комплексная механизация строительно-монтажных работ с использованием механизмов в 1,5-2 смены и с применением средств малой механизации, обеспечивающих возведение зданий в оптимальные сроки.

Снабжение строящегося объекта строительными деталями, полуфабрикатами и столярными изделиями обеспечивается с предприятий и складов с централизованной поставкой автотранспортом.

Строительство осуществляется в 2 периода: подготовительный и основной.

 В состав работ подготовительного периода входят:

• устройство площадки для приема мусора взамен существующей и по 
  падающей в зону производства работ при возведении жилого дома;
• устройство временного сетчатого ограждения строительной площадки 
  (фундаментные бетонные блоки и металл, стойки временного ограждения 
  устанавливаются на поверхность земли без заглубления , не перекрывая 
  люки смотровых колодцев);
• устройство сети внутрипостроечных дорог и проездов;
• прокладка временных сетей электроснабжения, водоснабжения, канализации к временным административно-бытовым помещениям контейнерного типа и строящимся зданиям;
• установка временных административно-бытовых и складских помещений контейнерного типа;
• устройство пункта очистки колес автотранспорта;
• устройство временного освещения строительной площадки;
• снос одноэтажных гаражей личного автотранспорта (боксового типа), 
  попадающих в границы участка;
• снос недостроенных административных и складских зданий;
• демонтаж участков существующего ограждения;
• обустройство открытых площадок складирования материалов;

В основной период выполняются  все строительно-монтажные работы по сооружению проектируемых зданий.

Производство работ  по сооружению корпусов принята в  следующей последовательности:

• строительство жилого дома в осях 5-20.
• строительство 3-х эт. пристроечной части в осях 1-5
• строительство трансформаторной подстанции

6.2. Характеристика объекта

 

№ п/п	Наименование  объекта	Описание работ
1. Внутренние  отделочные работы
1.	стены	Улучшенная штукатурка ц/п раствором. Шпатлевка в два  слоя составами типа "Vetonit".
2.	санитарный узел	Улучшенная штукатурка без шпатлевки
3.	потолки	Улучшенная штукатурка, шпатлевка в два слоя.
4.	полы	Ц/п стяжка до 5 см.
5.	межкомнатные проемы	Штукатурка.
6.	окна	Металлопластиковые профили  производства фирмы "Rehau".
7.	подводка воды	Металлопластиковые трубы  фирмы "Альвива", выводы в санитарные узлы, оставлены с выпуском 1,5 см. от штукатурки, количество точек в соответствии с утвержденным Проектом.
8.	подводка отопительных систем	Металлопластиковые трубы  фирмы "Альвива".
9.	батарей	Производства Чебоксарского  металлургического комбината (стоимость до 1 15 рублей за секцию).
10.	электропроводка	Выполняется медным проводом. Запланированная потребляемая мощность на одну квартиру 3 кВт. Количество точек в соответствии со СНиПами и ГоСТами.
11.	балкон	остекленный.
2. Наружные отделочные  работы
1.	стены	Штукатурка, шпатлевка  гидроизоляционным антикислотным клеевым слоем.
2.	цоколь	Штукатурка ц/п раствором, набрызг "под шубу" с добавлением колера.
3.	кровля	Металлочерепица.
3. Основные конструктивные  материалы
1.	здание: стены, перегородки, перекрытие	Каркасно-монолитное : - ж/б  каркас с заполнением пеноблоками; - пеноблок перегородочный; - бетон монолитный М-300.
2.	лестница	Монолитный железобетон  М-300, ограждение -металлическое, с металлическим поручнем и пластиковой накладкой.
3.	входная дверь	Металлическая, снабженная домофоном и кодовым замком.
4.	стены подъезда и потолки	Штукатурка улучшенная ц/п раствором, шпаклевка в два  слоя, покраска водоэмульсионной краской и спецсоставом.
5.	плитка половая	Испанская (цена 300 - 400 руб. - 1 м2).
6.	освещение	Закрытые светильники  полусферы.
7.	наружные лестницы	Ступени выполнены из брусчатки, ограждение металлическое, поручень металлический с пластиковой накладкой.