Анализ рынка жилья

Схема расчета периода окупаемости:

• определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения;
• рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов (расчет ведется до первой положительной величины);
• определить период окупаемости ( ) по формуле:

где     - число лет предшествующих сроку окупаемости;

      НС   - невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

      ДДП - дисконтированный денежный поток в год окупаемости.

Ставка дисконтирования – ожидаемая норма отдачи прибыли на доступные альтернативные инвестиционные возможности с сопоставимыми рисками.

Ставка дисконтирования в настоящей  оценке определялась методом кумулятивного построения.

Особенность данного метода расчета  общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента - процентная ставка (или ставка дохода на инвестиционный капитал) - разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования этих компонентов и рассчитывается процентная ставка. К безрисковой ставке дохода прибавляются следующие поправки:

1. поправка на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций. Общее правило при этом формулируется следующим образом: чем больше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.
2. поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем рискованнее инвестиции (в отличие от вложений в правительственные облигации), тем более компетентного управления они требуют. Следует особо подчеркнуть, что вознаграждение за управление инвестициями не адекватно комиссионным вознаграждениям, получаемым за управление недвижимостью или за брокерские услуги, так как эти затраты включаются в состав операционных расходов и вычитаются из выручки при определении прибыли. Размер этой поправки может быть в диапазоне 1—5%.
3. поправка на низкую ликвидность фондов. Некоторые объекты можно реализовать на рынке за короткий период времени, тогда как для продажи других могут понадобиться годы, особенно если в данном секторе рынка наблюдается спад деловой активности.

Таким образом, процентная ставка равна  сумме безрисковой ставки плюс поправка на дополнительный риск на вложения в объект недвижимости плюс поправка на неэффективное управление и плюс поправка на низкую ликвидность.

Безрисковая ставка отражает минимальную компенсацию за вложенные средства с учетом фактора времени. В качестве безрисковой в расчетах  принята средняя ставка процента по рублевым депозитам сроком не менее одного года по выборке банков, относящихся к высшей категории надежности, которая на дату оценки составила:

 

№ п/п	Наименование банка	Источник информации	Ставки в рублях
			min	max
1	Сбербанк РФ	http://www.sbrf.ru/	9,00%	10,00%
2	Внешторгбанк	http://www.vtb.ru/	11,00%	12,00%
3	Альфа-банк	http://www.alfabank.ru/	11,50%	12,00%
4	Газпромбанк	http://www.gazprombank.ru/	13,00%	13,50%
5	Международный промышленный банк	http://www.iib.ru/	12,75%	12,75%
6	Банк Москвы	http://www.mmbank.ru/	13,50%	14,00%
	Средние ставки по банкам		11,79%	12,38%
	Итоговая безрисковая (средняя) ставка		12,3%

В западной практике оценки недвижимости и применяемых российскими оценщиками методиках принимают уровни риска в диапазоне от 0% до 5%. К безрисковой ставке были добавлены следующие поправки на риск:

2% - риск инвестирования в объекты  недвижимости;

2% - поправка на низкую ликвидность  объекта недвижимости в связи  с относительно длительным процессом продажи;

2% - поправка на инвестиционный  менеджмент.

Таким образом, ставка дисконтирования  составит:

 

№ п/п	Компонент ставки	Значение
1	Безрисковая ставка	12,3%
2	Премия за риск инвестора	2%
3	Премия за недостаточную ликвидность	2%
4	Премия за качество менеджмента	2%
	Ставка дисконтирования	18,3%

Расчет периода окупаемости

Периоды времени, годы	2004	2005	2006	2007	2008
Ставка дисконтирования	18,3
Денежный поток, руб.	(52 938 710)	34 472 440	32 433 855	11 277 255	4 702 305
Дисконтированный  денежный поток, руб.	(52 938 710)	29 139 850	23 175 320	6 809 940	2 400 360
Накопительный дисконтированный денежный поток	-52 938 710	-23 798 860	-623 540	6 186 400
Период окупаемости (статический), годы

Период окупаемости строительства 3-10 эт. жил. комплекса со встроенно-пристроечными помещениями = 27 месяцев.

Данный показатель определяет срок, в течение которого инвестиции будут  «заморожены», т.к. реальный доход от инвестиционного проекта начнет поступать только по истечении периода окупаемости.

9.7. Чистая текущая стоимость доходов

Показатель чистой текущей стоимости  доходов позволяет сравнить инвестиционные затраты с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.

Схема расчета чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД):

• определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов;
• суммировать текущую стоимость будущих доходов;
• сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по проекту:

ЧТСД = ПД – ПЗ,

где ПД – суммарные приведенные доходы;

       ПЗ – приведенные затраты по проекту.

• если ЧТСД – отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект.

 

 

Расчет чистой текущей  стоимости доходов

Периоды времени, годы	2004	2005	2006	2007	2008
Ставка дисконтирования	18,3
Денежный поток, руб.	(52 938 710)	34 472 440	32 433 855	11 277 255	4 702 305
Дисконтированный  денежный поток, руб.	(52 938 710)	29 139 850	23 175 320	6 809 940	2 400 360
Суммарная накопительная  стоимость будущих доходов		29 139 850+23 175 320+6 809 940+2 400 360=61 525 470
ЧТСД	61 525 470 - 52 938 710 = 8 586 760

Чистая текущая стоимость  доходов строительства 3-10 эт. жил. комплекса  со встроенно-пристроечными помещениями = 8 586 760 руб.

Положительная величина ЧТСД показывает, насколько возрастает стоимость активов инвестора.

9.8. Ставка доходности проекта

Данный показатель отражает эффективность  сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются величиной затрат и потоками доходов.

Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение ЧТСД по проекту к величине инвестиций:

Возможен и другой вариант расчета  этого показателя – как отношение  суммарной текущей стоимости будущих доходов к текущей стоимости расходов:

Ставка доходности строительства жилого комплекса составляет:

По экономическому содержанию ставка доходности проекта показывает величину прироста активов на единицу инвестиций. Если индекс больше единицы, то инвестиционный проект имеет положительное значение чистой текущей стоимости доходов.

9.9. Внутренняя ставка доходности проекта

Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП) – это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций. Этот показатель обеспечивает нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. Данный метод оценки инвестиций в недвижимость основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проект останется безубыточным.

Методика расчета ВСДП без финансового калькулятора достаточно трудоемка, в ее основе лежит метод интерполяции. Расчет осуществляется с использованием таблиц дисконтирования следующим образом:

1. выбираем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе рассчитываем суммарную текущую стоимость доходов по проекту;
2. сопоставляем затраты по проекту с полученной суммой текущей стоимости доходов;
3. если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, то выбираем вторую ставку дисконтирования по следующему правилу:
• если ЧТСД > 0, то ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;
• если ЧТСД < 0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной.
4. подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока не получим варианты суммарной текущей стоимости доходов как большей, так и меньшей величины затрат по проекту;
5. рассчитать внутреннюю ставку доходности проекта методом интерполяции.

Расчет внутренней ставки доходности вложений в строительство жилого комплекса:

Периоды времени, годы	2004	2005	2006	2007	2008
Ставка дисконтирования	18,3
Денежный поток, руб.	(52 938 710)
Дисконтированный  денежный поток, руб.	(52 938 710)	29 139 850	23 175 320	6 809 940	2 400 360
Суммарная накопительная  стоимость будущих доходов	61 525 470
ЧТСД	8 586 760
Ставка дисконтирования	25,0%
Денежный поток, руб.		34 472 440	32 433 855	11 277 255	4 702 305
Дисконтированный  денежный поток, руб.		27 577 952	20 757 670	5 774 320	1 926 380
Суммарная накопительная  стоимость будущих доходов	56 036 320
ЧТСД	3 097 610
Ставка дисконтирования	30,0%
Денежный поток, руб.		34 472 440	32 433 855	11 277 255	4 702 305
Дисконтированный  денежный поток, руб.		26 517 260	19 191 630	5 133 020	1 646 460
Суммарная накопительная  стоимость будущих доходов	52 488 370
ЧТСД	-450 340
ВСДП	18,3 + 11,12 = 29,42%
61 525 470 – 18,3%        52 938 710 – 18,3% + X                                                                            52 488 370 – 30% Х = 11,12

Внутренняя ставка доходности проекта строительства 3-10 эт. жил. комплекса со встроенно-пристроечными помещениями = 29,42%.

Использование ВСДП при анализе  и отборе инвестиционных проектов основано на интерпретации этого показателя. Внутренняя ставка является индивидуальным показателем конкретного проекта, представленного не только данной суммой затрат, но и потоком доходов, индивидуальным как по величине каждого слагаемого потока, таки по времени возникновения.