Инвестиции в недвижимость и их оценка

 

Несистематические риски  – риски, характерные для различных  типов недвижимости и различных  регионов. Риск данного вида может  быть диверсифицирован за счет формирования портфеля недвижимости, т.е. за счет распределения  капитала между разного типа объектами  доходной недвижимости, различия в  местоположении объектов и в структуре  заемного и привлеченного капитала.

 

Случайные риски связанны с возможными непредсказуемыми и  социальными явлениями и, кроме  этого, могут быть связанны с неэффективным  управлением объектами недвижимости.

 

К источникам риска относятся;

 

1) вид недвижимого имущества  (возможное изменений условий  предложения и спроса на имущество  данного вида безотносительно  месторасположения объекта, например  избыточное предложение офисных  зданий и помещений);

 

2) возможность изменения  соотношения предложения и спроса (из-за цикличности рынка недвижимости  возможно повышение или снижение  спроса на недвижимость в краткосрочном  плане, когда предложение объектов  недвижимости неэластично);

 

3) инфляция (реальные денежные  потоки доходов от аренды или  продажи могут быть ниже предусмотренных  договором из-за инфляции, в частности,  чем больше срок аренды, тем  такой риск больше);

 

4) местоположение объекта  (условия регионального рынка,  перспективы социально-экономического  развития региона; факторы, в  силу которых недвижимость в  пределах регионального рынка  может стать менее привлекательной);

 

5) условия арендного договора (арендный риск связан с тем,  что арендатор может не заплатить  всю арендную плату, предусмотренную  арендным договором);

 

6) условия предоставления  кредитов (кредитный риск обусловлен  способностью владельца недвижимости  обслуживать долговые обязательства);

 

7) физический износ, устаревание,  порча; моральный и экономический  износ (риски физического, морального  и экономического износа могут  снизить доходность недвижимости);

 

8) возможности и условия  реинвестирования (действие источника  данного риска противоположно  действию инфляции, так как полученные  денежные доходы не могут быть  реинвестированы с той же ставкой  дохода, что и первоначальные  инвестиции);

 

9) изменения в законодательном  регулировании и налогообложении.

 

3.1. ВОЗМЕЩЕНИЕ ИНВЕСТИРОВАПННОГО  В НЕДВИЖИМОСТЬ КАПИТАЛА

 

 

Инвестируя капитал в  приносящую доход недвижимость, инвестор рассчитывает не только получить доход  на вложенный капитал, но и полностью  возместить сам капитал. Возмещение инвестированного капитала возможно путем  перепродажи объекта недвижимости или путем получения дохода, величина которого обеспечивает не только получение  процентного дохода на капитал, но и  постепенное его  возмещение за определенный период времени. Показателем, численно характеризующим этот процесс, является коэффициент капитализации.

 

Коэффициент капитализации  состоит из двух частей. Одна его  часть связана с доходом на инвестированный капитал, т.е. вознаграждением  владельцу капитала за использование  инвестированные в недвижимость денежных средств. Другими словами, это процент (называемый так же отдачей), выплачиваемый инвестору. Вторая часть коэффициента капитализации связана с возмещением первоначально инвестированного в недвижимость капитала.

 

Итак, инвестор, помещая свой капитал в тот или иной объект недвижимости, предполагает, прежде всего, возмещение вложенного капитала и получение  прибыли. Существуют три способа  расчета возмещения инвестированного в недвижимость капитала:

 

- метод прямолинейного  возврата капитала;

 

- метод возврата капитала  по фонду возмещения и ставке  дохода на инвестиции;

 

- метод возврата капитала  по фонду возмещения и безрисковой процентной ставке.

 

Метод прямолинейного возврата инвестированного капитала (метод Ринга) реализуется в соответствии со следующей  процедурой – предполагается, что  возмещение  основной суммы инвестированного капитала происходит равными частями. В этом случае размеры платежей по основной сумме инвестиций будут  равны. Важной особенностью данного  метода является ежегодное снижение величины членов денежного потока, используемого для погашения  долга, поэтому данный метод не может  быть применен для потоков с неравномерными доходами.

 

 

Метод возврата инвестированного капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) характеризуется тем, что норма возврата инвестиций является составной частью коэффициента капитализации; она равна фактору фонда возмещения, рассчитанному по той же процентной ставке, что и доход на инвестиции. Другой составной частью коэффициента капитализации являлась ставка процентов на инвестиции. Использование данного метода предполагает полное возмещение инвестиций и получение по ним соответствующего дохода.

 

Метод возврата инвестированного капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда) применяется в тех случаях, когда в процессе сделки возможна потеря части инвестированного капитала (например, износ жилого дома, сданного в аренду), текущий доход следует рассматривать и как возмещение инвестиций, и как доход на инвестиции. В подобных случаях коэффициент капитализации должен быть рассчитан таким образом, чтобы при оценке стоимости активов было бы обеспечено не только полное возмещение инвестированного капитала, но и получение дохода по нему, для этого коэффициент капитализации должен быть соответствующим образом увеличен.

 

Рассмотрев методы расчета  возмещения капитала, необходимо отметить. Что поступающие периодические  доходы могут быть разделены на две  принципиально разные части: доход  на капитал и возмещение капитала. Доход на капитал – это процентные деньги, полученные на вложенный капитал, т.е. конечная отдача. Возврат капитала характеризуется нормой его возмещения. Норма возмещения капитала зависит  от продолжительности владения недвижимостью, ставки текущей отдачи, стабильности периодического дохода и от прироста стоимости капитала.

 

 

3.2. УЧЕТ ИЗНОСА ПРИ ОЦЕНКЕ  НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА НА ОСНОВЕ  ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

 

 

Учет износа при оценке недвижимого имущества на основе затратного подхода является неотъемлемым компонентом процедуры оценки имущества. Совокупный износ зданий и сооружений характеризуется потерей ими  своей стоимости в результате совместного воздействия физического, функционального (морального) и экономического (внешнего) износа.

 

С физическим износом связано  постепенное уменьшение стоимости  зданий и сооружений вследствие их старения и разрушения в результате эксплуатации, физического и химического  воздействия, перегрузок, ненадлежащего  хранения и т.д.

 

Под функциональным (моральным) износом понимается потеря объектом недвижимости своей стоимости из-за несоответствия объемно-планировочного, дизайнерского решения, материалов, оборудования и качества работ современным  рыночным требованиям и предпочтениям  потребителей.

 

Под экономическим (внешним) износом понимается потеря объектом недвижимости стоимости в результате действия внешних по отношению к  нему факторов (окружающей природной  и социальной среды, прилегающих  объектов).

 

Для оценки совокупного износа в зависимости от наличия достоверной  информации могут применяться следующие  методы:

 

1) метод экономического  возраста (метод срока жизни);

 

2) метод разбивки по  компонентам износа.

 

Метод срока жизни. Срок жизни  каждого объекта недвижимости закладывается  при его проектировании. В теории оценки существуют следующие понятия, определяющие различные сроки функционирования объекта недвижимости: срок физической жизни, срок экономической жизни, эффективный  возраст.

 

Срок физической жизни  – это срок, в течение которого объект недвижимости реально существует и его можно использовать по назначению.

 

Срок экономической жизни  – это срок, в течение которого объект недвижимости приносит прибыль (доход). Конец экономической жизни  наступает тогда, когда объект недвижимости перестает приносить доход.

 

Эффективный возраст определяется состоянием и внешним видом объекта, дизайном, экономическими факторами, выявляющими  его стоимость. Условия эксплуатации объекта, своевременности ремонта  и модернизации в значительной степени  влияют на его эффективный возраст. Он может быть больше или меньше физического возраста.

 

Необходимо учитывать  наличие различий в подходе к  оценке износа между бухгалтерской  и оценочной практикой. Оценщик  должен, прежде всего, исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни. Срок экономической  жизни зависит от многих факторов, например экономической ситуации в  стране, вкусов потребителей и т.д. Вместе с тем, производя оценку недвижимости, оценщик исходит из того, что в  оставшийся срок экономической жизни  с объектом недвижимости не произойдет существенных изменений. Определение  срока экономической жизни основано на визуальном осмотре объекта, анализе  экономической ситуации. В конечном счете, оно во многом зависит от опыта  и мнения оценщика.

 

По методу экономического возраста (метода срока жизни) величина совокупного износа определяется как  частное от деления эффективного возраста на срок экономической жизни (нормативный срок службы) здания. При  этом под эффективным возрастом  понимается условный возраст здания, определяемый физическим состоянием и  функциональной полезностью, а под  сроком экономической жизни –  период времени, в течение которого здание имеет экономическую ценность, т.е. обладает полезностью.

 

В соответствии с методами разбивки по компонентам износа выделяются и отдельно оцениваются следующие  составляющие совокупного износа:

 

- устранимый физический  износ, т.е. физический износ,  устранение которого экономически  оправдано - затраты на устранение  которого не превышают денежной  величины, добавляемой к стоимости  объекта в результате его устранения;

 

- неустранимый физический  износ – износ, затраты на  устранение которого в результате  превышают соответствующее увеличение  стоимости объекта;

 

- устранимый моральный  (функциональный) износ;

 

- неустранимый моральный  износ;

 

- экономический (внешний)  износ (устаревание) – по определению  является практически неустранимым, единственный способ его устранения  – изменение внешнего окружения,  что в большем случае представляется  неразрешимой задачей.

 

Оценщик должен провести обоснованное согласование расчетных оценок стоимости  объекта недвижимости, полученных в  результате использования всех трех подходов к оценке, исходя из относительных  весов, придаваемых величинам стоимости, полученным в рамках каждого из трех подходов. Таким образом, оценщик  рассчитывает средневзвешенную величину стоимости объекта недвижимости. В качестве окончательного заключения об оценке стоимости недвижимости может  быть как одна величина, так и  диапазон величин стоимости объекта  недвижимости.

 

3.3. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ФИНАНСОВОГО ЛЕВЕРЕДЖА ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

 

 

Реальная практика рыночных сделок с недвижимостью в большинстве  случаев предполагает привлечение  ипотечного кредитования, т.е. кредитования под залог недвижимого имущества. В этом случае можно говорить о  том, что применяется финансовый рычаг – финансовый левередж. Основное свойство финансового левереджа заключается в том, что, используя для инвестиций заемный капитал, возможно приобретение в собственность объектов недвижимости с доходностью более высокой, чем выплачиваемый по полученному кредиту процент.

 

Ипотечный кредит при покупке  объекта недвижимости является привлекательным  по следующим причинам:

 

ü   при покупке недвижимости лишь немногие покупатели обладают собственными денежными средствами, достаточными для полной оплаты приобретаемого объекта  недвижимости;

 

ü   те покупатели недвижимости, которые имеют необходимые для  ее приобретения средства, стремятся  снизить возможный риск вложений капитала путем их диверсификации;

 

ü   привлечение ипотечного кредита позволяет инвестору  контролировать большие объемы недвижимости;

 

ü   инвестор имеет возможность  получения льгот по налогообложению.

 

Инвестиции в недвижимость при ипотечном кредитовании составляют две части: собственный капитал  и ипотечный кредит. Величины ставок капитализации этих двух элементов  инвестированного капитала должна соответствовать  рыночной доходности с учетом риска  вложений. Поэтому ставка капитализации  так же разделяется на два компонента: ставка капитализации на собственный  капитал и ипотечная постоянная.

 

Ставка капитализации  на собственный капитал – отношение  ежегодных денежных поступлений  от недвижимости до вычета налогов  к сумме вложенных в недвижимость собственных средств инвестора.

 

Ипотечная постоянная – отношение  величины ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

 

Приобретение недвижимости может быть осуществлено с использованием различных методов финансирования. Распространенным является метод приобретения недвижимости в рассрочку на длительный срок с выплатой соответствующих  процентов, с дополнением финансового  левереджа. Возможно применение и других схем финансирования. Необходимо отметить, что процесс финансирования сделок с недвижимостью может оказать существенное влияние на ее цену. Финансирование не изменяет объект недвижимости физически, однако оно влияет на сумму денежного платежа покупателя и на размер ежемесячных выплат по кредиту. Следствием этого является следующее – чем более продолжительным является срок кредита, предоставляемого продавцом недвижимости покупателю, и чем ниже процентная ставка по нему, тем долее высокую рыночную цену установит продавец. Применение финансового левереджа может значительно изменить финансовые последствия от сделки для покупателя с недвижимостью.