Инвестиции в недвижимость и их оценка

 

_____________________________________________________________

 

2Ликвидность – способность  активов предприятия к определенной  дате и без потерь, превращаться  в денежное выражение.

 

3Сервитутом называется  ограниченное право пользования  чужим имуществом (например, для  прокладки и эксплуатации коммуникаций, линий электропередачи, прохода  или проезда через земельный  участок и т.п.)

 

 

 

1.3. ОСНОВНЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ  ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

К основным инвестиционным характеристикам  недвижимости, к таким особенностям недвижимости, которые являются наиболее важными для инвестора и требуют  анализа и учета являются:

 

Недвижимости присуща  относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью  – от функционирования или реализации – по сравнению с потоками доходов  от деятельности других видов (например, производство или операция с ценными  бумагами). Кроме этого эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками ее доходности.

 

Значительная зависимость  характеристик недвижимости от эффективности  инвестиционного менеджмента так  же является свойством недвижимости, которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного инвестиционного  менеджмента связана с тем, что  недвижимость  является сложным  для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат. В особенности  это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда. Кроме этого, в случае, когда инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную  и рациональную эксплуатацию объекта  недвижимости.

 

Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфелям (при  оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что  недвижимость (и в большей мере – доходная недвижимость) может  служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными  бумагами.

 

Повышенный уровень риска. Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению  с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными  сроками капитальных вложений, а  так же недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной  информации на рынке о сделках  с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа  к рыночной информации. Кроме этого. Уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и ее недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость.

 

Отрицательная корреляция доходов  от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность  функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного  производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в  том, что инвестиционная привлекательность  доходной недвижимости возрастает в  периоды промышленного кризиса  и в периоды инфляции с высоким  темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов  в те же периоды обычно падают.

 

 

1.4. ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

Основные особенности  рынка недвижимости таковы:

 

- рыночные сделки с  недвижимостью затрагивают имущественные  права собственников недвижимости  в широком спектре, которые  могут меняться в зависимости  от конкретного объекта недвижимости; каждая сделка с недвижимостью   включает значительное число  юридических формальностей и  соответственно значительный объем  сопутствующих документов;

 

- финансирование сделок  с недвижимостью может жестко  ограничивать свободное конкурентное  функционирование рынка недвижимости;

 

- информация о состоянии  рынка недвижимости характеризуется  недостаточностью степени достоверности  и своевременности, неполнотой  объема, что существенно увеличивает  риски инвесторов и вызывает  снижение их активности;

 

- недвижимость в отличие  от другого рыночного объекта  практически невозможно корректно  стандартизировать (унифицировать), сортировать и, как следствие,  покупать и продавать по образцам;

 

- операции на рынке  недвижимости связаны со значительными  операционными издержками.

 

Развитие рынка недвижимости в основном зависит от следующих  факторов:

 

- экономический рост (спад) или ожидание такого роста  (спада);

 

- финансовые возможности  для приобретения недвижимости, которые, в свою очередь, зависят  от степени и стадии экономического  развития региона (кризис, застой, интенсивное развитие), наличия рабочих  мест и структуры занятости;

 

- взаимосвязь между стоимостью  недвижимости и экономической  перспективой того или иного  региона.

 

2. ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ  ИНВЕСТИЦИОННУЮ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ  НЕДВИЖИМОСТИ

 

Можно выделить четыре основные группы факторов, которые определяют инвестиционную стоимость объектов недвижимости: социальные, экономические, экологические факторы и государственное  правовое регулирование. Все они  в совокупности определяют стоимость  любой недвижимости, и каждый воздействует на нее как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

 

Социальные факторы в  основном представлены  характеристиками населения региона. Сюда относятся  демографическая структура, количество браков и разводов, среднее число  детей в семье и т.д. Эти факторы  связаны с потенциальным спросом  на недвижимость и его структурой.

 

Экономические факторы предполагают необходимость анализа соотношения  между спросом и предложением на данный момент с последующим прогнозом  будущих изменений, а так же покупательной  способности населения. К экономическим  факторам, определяющим спрос, относятся  занятость населения, средняя заработная плата, ее распределение, степень экономического развития региона, возможности и  условия кредита и т.д.

 

Факторы государственного регулирования  на всех уровнях (федеральном, региональном, местном) оказывают на стоимость  имущества большое влияние, порой  способное возобладать в отдельных  районах над такими экономическими факторами, как соотношение спроса и предложения. К факторам государственного регулирования относятся:

 

- регулирование (ограничение)  оборота недвижимости и способов  землепользования;

 

- стоимость коммунальных  услуг и общественного транспорта;

 

- политика налоговых органов;

 

- специальные правовые  нормы (нормативное установление  арендных ставок, ограничение прав  собственности, охрана окружающей  среды, организация государственных  инвестиций и т.д.).

 

Экологические факторы при  оценке недвижимости – совокупность природных и природно-антропогенных  факторов, оказывающих непосредственное воздействие на полезность объекта  недвижимости и эффективность его  использования. Экологические факторы  при оценке объекта недвижимости необходимо рассматривать как его  окружение, существенно влияющие на стоимость объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этого окружения, преобразованная в стоимостную (денежную) форму, определяет вклад экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. Причем данный вклад может быть как позитивным, так и негативным.

 

К негативным экологическим  факторам относятся:

 

- ухудшение электромагнитных, радиационных характеристик окружающей  природно-антропогенной среды;

 

- тепловое загрязнение;

 

- ухудшение естественной  освещенности объекта недвижимости;

 

- увеличение интенсивности  шума сверх естественного природного  уровня;

 

- ухудшение химических  свойств атмосферного воздуха,  почвы, воды.

 

При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с анализом отрицательных экологических факторов выявляются и благоприятные факторы  окружающей среды, которые создают  положительный экологический и  психосоциальный эффект, способный  существенно повлиять на рыночную и  инвестиционную стоимость объекта  недвижимости (например, наличие доступность  для собственников недвижимости экологически чистых природных объектов – рек, озер, лесов, лесопарков, заповедников и т.д.)

 

 

2.1. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ  СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ  ИНВЕСТИРОВАНИЯ

 

Объекты недвижимости значительно  отличаются друг от друга и находятся  в разном окружении. Будущие  доходы от недвижимости, наряду с другими  факторами, определяющими стоимость  объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Следствием этого  является то, что невозможно разработать  универсальный рецепт, как оценивать  различные объекты недвижимости; не существует универсальной формулы, по которой можно было бы рассчитать стоимость недвижимого имущества. Вместе с тес существуют общие  принципы оценки недвижимости.

 

Принципы оценки представляют собой трактовку общеэкономических  законов с позиций субъектов  рынка недвижимости и при корректном применении приводят к достоверным заключения о стоимости имущества.

 

В результате многолетней  практики и теоретических исследований в области оценки недвижимости сформировались три группы принципов оценки. Первая из них связана с представлениями  собственника о недвижимости; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией  недвижимости и связаны с представлениями  производителей о недвижимости, а  третья группа включает принципы, обусловленные  рыночной средой. Отдельным, не входящим в указанные группы принципов, является принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости.

 

Инвестор, решая задачу определения  стоимости недвижимости, может и  должен ставить себя на место потенциального собственника, эксплуатирующего объект недвижимости, и учитывая влияния  рыночной среды.

 

В первую группу принципов, связанных  с представлениями собственника об имуществе, входят следующие принципы:

 

ü   принцип полезности;

 

ü   принцип замещения;

 

ü   принцип ожидания.

 

Вторая группа, принципы которой  обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями  производителей о недвижимом имуществе, объединяет следующие принципы:

 

ü   принцип вклада;

 

ü   принцип остаточной продуктивности земельного участка;

 

ü   принцип равновесия;

 

ü   принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип  предельной доходности).

 

К третьей группе, включающей принципы, обусловленные рыночной средой, относятся:

 

ü   принцип спроса и  предложения;

 

ü   принцип соответствия; принцип конкуренции;

 

ü   принцип изменения.

 

Принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости является важнейшим компонентом  концепции наилучшего использования  – основополагающей концепции в  оценке недвижимости, которая учитывает  оптимальное сочетание характеристик  недвижимости и сложившихся на текущий  момент рыночных условий – и основывается на следующей предпосылке: верхняя  граница цены, которую готов заплатить  покупатель, определяется его мнением  относительно наиболее выгодного использования  приобретаемого объекта недвижимости.

 

Таким образом, использование  как незастроенных, так и застроенных  земельных участков соответствует  следующей тенденции: собственник  эксплуатирует их в соответствии со своим наилучшим вариантом  использования. Вместе с тем текущее  использование объекта не обязательно  является наилучшим, поэтому указанное  оценщиком в отчете об оценке объекта  недвижимости может не совпадать  с текущим его использованием.

 

При определении наилучшего (наиболее эффективного) использования  объекта принимают во внимание следующее:

 

ü   рыночные условия  (прежде всего преобладающие способы  землепользования в окрестностях оцениваемой  недвижимости);

 

ü   существующие нормы  зонирования;

 

ü   ожидаемые изменения  на рынке недвижимости;

 

ü   текущий способ использования  недвижимого имущества.

 

Наилучшее использование  объекта недвижимости – это наиболее вероятное и юридически разрешенное  использование этого объекта (если объект - участок земли, то свободного или с улучшениями), которое физически  возможно, экономически обоснованно  и приводит к наивысшей стоимости  оцениваемого объекта.

 

В отчете об оценке наилучшими признаются как один конкретный вариант  использования, так и последовательная смена различных его способов (вариантов) использования. Диапазон вариантов  использования земельного участка  может быть ограничен имеющимися на нем улучшениями, как для участка  свободного и готового для застройки  в соответствии с наилучшим использованием, так и  для застроенного участка  с уже имеющимися улучшениями.

 

Например, склад, размещенный  в промышленной зоне города, соответствует  наилучшему использованию участка  земли, на котором находится. Однако расположение подобного объекта  в центральной части города не соответствует принципу наилучшего использования занятого этим складом  земельного участка, которому более  отвечает использование данного  участка земли под строительство  офисного здания, развлекательного заведения, ресторана или торгового центра.

 

Наилучшее использование  с течением времени может меняться (например, если в непосредственной близости от земельного участка построили  крупную автомагистраль), то наилучшим  использованием участка может стать  строительство мотеля, автозаправочной  станции или придорожного кафе.

 

Принцип полезности заключается  в том, что при  оценке недвижимости следует исходить из того что, недвижимость только в том случае обладает стоимостью, если она может быть полезна реальному  или потенциальному собственнику, если она может удовлетворить его  потребности (в жилище, отдыхе и пр.) либо  приносить доход. Полезность является ключевым критерием стоимости  любого объекта недвижимого имущества. Все объекты недвижимого имущества, несмотря на их разнообразие, сопоставимы  по своей способности удовлетворять определенные потребности собственника или приносить ему доход. Следует учитывать, что полезность для каждого собственника индивидуальна, как и представление о ней. Общим же является следующее   - чем больше полезность объекта, тем выше его стоимость. Итак, принцип полезности заключается в том, что оценочная стоимость объекта недвижимого имущества тем выше, чем в большей мере он способен удовлетворять потребности потенциального собственника.