Оценка инвестиций в недвижимость

 

Введение

 

 Под инвестициями понимают  вложение денежных средств, иного  имущества для получения инвестором  прибыли и (или) достижения  иного полезного эффекта. Другое  понятие инвестиций – это любой,  финансовый, экономический, организационный  инструмент, который дает приращение  первоначально вложенных денежных  средств. 

Не для кого не секрет, что наша жизнь не стоит на месте. И если не придавать значения изменениям, наступающим в окружающем мире, то можно остаться «за бортом» жизни. То же самое и с инвестициями, именно они позволяют предприятиям оставаться конкурентоспособным, развиваться, быть успешными. Именно инвестиции являются основным источником расширенного воспроизводства, именно они являются двигателями прогресса.

Цель моей работы состоит  в более глубоком изучение теоретических основ экономического и инвестиционного анализа и получение практических навыков по коммерческой инвестиций в недвижимость.

Исходя из цели, мне предстоит  решить следующие задачи:

1. Рассмотреть теоретические  основы инвестиционного анализа;

2. Изучить экономический  и финансовый анализ инвестиционного  проекта;

3. Провести оценку коммерческой  эффективности инвестиционного  проекта в недвижимость.

 

 

1. Теоретические основы инвестиционного анализа

 

1.1 Сущность, методы  и средства управления проектами

 

Проект — это временное  предприятие, предназначенное для  создания уникальных продуктов или  услуг.

«Временное» означает, что  у любого проекта есть начало и  непременно наступает завершение, когда  достигаются поставленные цели, либо возникает понимание, что эти  цели не могут быть достигнуты. «Уникальных» означает, что создаваемые продукты или услуги существенно отличаются от других аналогичных продуктов  и услуг.

Уникальность продуктов  или услуг проекта обусловливает  необходимость последовательного  уточнения их характеристик по мере выполнения проекта.

В качестве примеров проектов можно привести строительство, разработку любой новой продукции, проведение ремонтных работ, внедрение информационной системы на предприятии, проведение избирательной кампании, съемки кинофильма и многое другое, что отвечает приведенному определению.

Управление проектами  — это приложение знаний, опыта, методов и средств к работам проекта для удовлетворения требований, предъявляемых к проекту, и ожиданий участников проекта. Чтобы удовлетворить этим требованиям и ожиданиям, необходимо найти оптимальное сочетание между целями, сроками, затратами, качеством и другими характеристиками проекта.

Управление проектами  подчиняется четкой логике, которая  связывает между собой различные  области знаний и процессы управления проектами.

Прежде всего у проекта обязательно имеются одна или несколько целей. Под целями мы будем далее понимать не только конечные результаты проекта, но и выбранные пути достижения этих результатов (например, применяемые в проекте технологии, система управления проектом).

Достижение целей проекта  может быть реализовано различными способами. Для сравнения этих способов необходимы критерии успешности достижения поставленных целей. Обычно в число  основных критериев оценки различных вариантов исполнения проекта входят сроки и стоимость достижения результатов. При этом запланированные цели и качество обычно служат основными ограничениями при рассмотрении и оценке различных вариантов. Конечно, возможно использование и других критериев и ограничений, в частности ресурсных.

Для управления проектами  необходимы рычаги. Влиять на пути достижения результатов проекта, цели, качество, сроки и стоимость исполнения работ можно, выбирая применяемые  технологии, состав, характеристики и  назначения ресурсов на выполнение тех  или иных работ. Таким образом, применяемые  технологии и ресурсы проекта  можно отнести к основным рычагам  управления проектами. Кроме этих основных существуют и вспомогательные средства, предназначенные для управления основными. К таким вспомогательным рычагам управления можно отнести, например, контракты, которые позволяют привлечь нужные ресурсы в нужные сроки. Кроме того, для управления ресурсами необходимо обеспечить эффективную организацию работ. Это касается структуры управления проектом, организации информационного взаимодействия участников проекта, управления персоналом.

Учет неопределенности исходной информации необходим и при планировании проекта, и для грамотного заключения контрактов. Анализу и учету неопределенностей  посвящен анализ рисков.

Любой проект в процессе своей реализации проходит различные стадии, называемые в совокупности жизненным циклом проекта. Для реализации различных функций управления проектом необходимы действия, которые в дальнейшем именуются процессами управления проектами.

Согласно мировой статистики, не все реализуемые программные проекты завершаются успешно, 33% из них являются провальными по следующим причинам:

- требования заказчика не выполняются,

- проект не вложился в стоимость или сроки,

- этапы и виды работ оказались нескоординированными друг с другом,

- менеджер не ориентировал разработчиков проекта на применение новейших методов и средств программирования,

- не проводилось должного планирования и соблюдения стандартных соглашений по применению процессов ЖЦ.

задачи управления проектом можно сформулировать следующим образом:

- планирование проекта и составление графиков работ выполнения проекта,

- управление проектными работами и командой исполнителей,

- управление рисками,- оценивание продукта и процессов в целях их дальнейшего усовершенствования и др.

Управление проектом - это руководство работами команды исполнителей проекта для реализации проекта с использованием методов управления, планирования и контроля работ, управление рисками, эффективной организацией работы и коммуникационными потоками в команде исполнителей.

Основными составляющими  любого проекта являются следующие: ресурсы (людские, финансовые и технические), время и стоимость выполнения проекта

 

1.2 Сущность и структура рисков

Понятие риск связано, прежде всего, с возможностью наступления  какого-либо неблагоприятного события, неудачи или опасности. Риском принято  считать вероятность потери предприятием части своих ресурсов, недополучения доходов или появления дополнительных расходов в результате определенной производственной и финансовой деятельности. Риск характеризуется опасностью возникновения незапланированных потерь в связи со случайным изменением условий деятельности организации, неблагоприятными обстоятельствами.

Рассмотрим два понятия, которые дополняют друг друга  и охватывают общее содержание риска.

Первое определение заключается  в том, что риск определяют как  вероятность (угрозу) потери предприятием части своих ресурсов, недополучения доходов или появления дополнительных расходов в результате осуществления определенной производственной и финансовой деятельности. Следовательно, риск относится к возможности наступления какого-либо неблагоприятного события, возможности неудачи, возможности опасности.

	РИСК
	ВЕРОЯТНОСТЬ
ПОТЕРИ  РЕСУРСОВ		НЕДОПОЛУЧЕНИЯ ДОХОДОВ			ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ  РАСХОДОВ

Рисунок 1.1. Определение риска  № 1 – «угроза возникновения»

Еще одной важной составляющей понятия риск, является «ситуация  риска». Ситуация риска - это возможность  количественно и качественно  оценить степень вероятности  того или иного варианта. Ее основными  чертами являются: противоречивость; альтернативность; неопределенность.

Второе определение риска сопряжено с понятием «ситуация риска». Ситуацией, вообще, называется сочетание, совокупность различных обстоятельств и условий, создающих определенную обстановку для того или иного вида деятельности. Обстановка может способствовать или препятствовать осуществлению данного действия. При ситуации риска существует возможность количественно и качественно определять степень вероятности того или иного варианта и ей сопутствуют три условия:

• наличие неопределенности;
• необходимость выбора альтернативы (включая отказ от выбора);
• возможность оценить вероятность осуществления выбираемых альтернатив.

	РИСК
	СИТУАЦИЯ  РИСКА
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ		АЛЬТЕРНАТИВНОСТЬ			ПРОТИВОРЕЧИВОСТЬ

Рисунок 1.2. Определение риска  № 2 – «Ситуация риска».

Неопределенность характеризуется  отсутствием знания обо всей совокупности факторов, влияющих на экономические  результаты. Факторы неопределенности необходимо учитывать при подготовке исходной информации для разработки проекта в целях отбора целесообразных решений. Любая организация должна для себя решить, нужно ли ей рисковать, используя в своей практике собственные  разработки, позволяющие повысить конкурентоспособность  товара/услуги, или ждать ошибок со стороны другой организации.

Альтернативность - это возможность  выбора из нескольких возможных вариантов. Если возможность выбора отсутствует, то нет рискованной ситуации, а следовательно, и риска. Чем больше альтернатив применяется, тем лучше.

По своей природе риск можно разделить на три вида:

1) Когда в распоряжении  субъекта, делающего выбор из  нескольких альтернатив, есть  объективные вероятности получения  предполагаемого результата. Это вероятности, независящие непосредственно от данной фирмы: уровень инфляции, конкуренция, статистические исследования и т.д.

2) Когда вероятности наступления  ожидаемого результата могут  быть получены только на основе  субъективных оценок, т.е. субъект  имеет дело с субъективными  вероятностями. Субъектные вероятности  непосредственно характеризуют  данную фирму: производственный  потенциал, уровень предметной  и технологической специализации,  организация труда и т.д.

3) Когда субъект в процессе выбора и реализации альтернативы располагает как объективными, так и субъективными вероятностями.

Благодаря этим видоизменениям риска субъект делает выбор и стремиться реализовать его. В результате этого риск существует как на стадии выбора решения, так и на стадии его реализации.

Исходя из этих условий  второе определение риска следующее. Риск - это действие (деяние, поступок), выполняемое в условиях выбора (в  ситуации выбора в надежде на счастливый исход), когда в случае неудачи  существует возможность (степень опасности) оказаться в худшем положении, чем  до выбора (чем в случае несовершения этого действия).¹

Как экономическая категория  риск представляет собой событие, которое  может произойти или не произойти. В случае наступления такого события  возможны три экономических результата:

• отрицательный (проигрыш, ущерб, убыток);
• нулевой;
• положительный (выигрыш, выгода, прибыль).

Величина риска измеряется частотой и вероятностью возникновения  того или иного уровня потерь. Полностью  предусмотреть появление неопределенности, которая в той или иной степени  повлияет на дальнейшее развитие событий, практически невозможно, поэтому предприниматель должен уметь оценивать степень риска, а также им управлять.

Последствия наступления  нежелательных ситуаций чаще всего  проявляются в виде финансовых потерь или невозможности получения  ожидаемой прибыли, однако риск - это  не только нежелательные результаты принятых решений. При определенных вариантах предпринимательских  проектов существует как опасность не достичь намеченного результата, так и вероятность превысить ожидаемую прибыль. В этом и заключается предпринимательский риск, для которого свойственно сочетание достижения как нежелательных, так и особо благоприятных отклонений от запланированных результатов.

Даже при планировании предпринимательской деятельности и учете всех возможных ситуаций вероятность определения экономического результата бывает затруднена. В процессе работы положительный результат  может трансформироваться как в нулевой, так и в отрицательный. Возможна и обратная тенденция при возникновении новых факторов, которые могут влиять в лучшую сторону на экономическую составляющую.