Оценка инвестиций в недвижимость

Рынок недвижимости, входящий в структуру рынка капитала (или  по-другому, рынок доходной недвижимости), можно определить как рынок, на котором  происходит купля-продажа недвижимости, являющейся инвестиционным активом. Это  могут быть, например, здания (помещения), земельные участки, сдаваемые инвестором в аренду (субаренду) и приносящие ее владельцу доход в виде арендной платы и прироста стоимости. Как правило, объектом инвестиции является офисная, торговая, жилая (в том числе гостиничная), промышленно-складская и сельскохозяйственная недвижимость. В дипломной работе объектом изучения являются именно прямые инвестиции в недвижимость (а не инвестиции в ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью).

На основе анализа признаков  рынка недвижимости и рынка капитала в целом, было установлено, что рынок  недвижимости можно признать полноценной  частью рынка капитала. Рынок недвижимости способствует перетеканию денег  из тех отраслей экономики, где есть их избыток, в отрасли с недостатком  финансовых ресурсов.

Значение рынка недвижимости может быть продемонстрировано и  на основе анализа его доли в стоимости  всего финансового рынка. По разным данным в развитых странах примерно треть всего инвестированного капитала составляют инвестиции в недвижимость.

В настоящее время стремительное  развитие претерпевает и российский рынок недвижимости: появляются новые  крупные игроки, объекты инвестирования, а доходность остается пока самой  высокой в Европе. Вместе с тем, выявлен ряд проблем, затрудняющих ускорение притока инвестиций в  данный сектор: отсутствие широкого выбора объектов для инвестирования, несовершенство земельного и градостроительного законодательства, высокие риски и издержки на ранних стадиях развития (девелопмента) земельного участка, забюрократизированность, высокие транзакционные издержки.

Инвестиции в недвижимость характерны для тех инвесторов, которые  заинтересованы в инвестициях на долгосрочный период, не так озабочены  проблемой  ликвидности и размера  вложений. Это могут быть частные  инвесторы, хорошо знающие определенный локальный сегмент рынка недвижимости, а также институциональные инвесторы (пенсионные фонды, банки, страховые компании и т.п.), сталкивающиеся с проблемой размещения своих средств в долгосрочные и надежные первоклассные активы.

Список использованной литературы

1. Аленичева Е.В. Методы оценки объектов недвижимости. - Тамбов: ТГУ, 2005.
2. Антипов А.В., Носов С.И. Организация и оценка эффективности землепользования и землевладения: Учебно-практическое пособие. - М.: РЭА, 2000.
3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2004.
4. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. - Таганрог: ТРТУ, 2001.
5. Бижанов А.Х.  Делегирование   управления   в   инфраструктуре   города // Недвижимость:  экономика,   управление. 2005, №11 – 12.  
6. Вечер Н.Ф., Ольховский А.А. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. – СПб: Бизнес-Пресса, 2005.
7. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М.: Инфра-М, 2004.
8. Грабовый П.Г., Кулаков Ю.Н., Лукманова И.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью. - М.: АСВ, 2000.
9. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. - Таганрог: ТРТУ, 2004.
10. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. - М.: Паритет, 2000.
11. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов./ Пер. с англ. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2004.
12. Лещева В. Б., Дьяков В. Г. Финансово-экономическая деятельность предприятия. – М.: ЮНИТИ – ДАНА, 2003.
13. Калинина Н., Кочетков Ю, Овсянников В. Центр анализа рынков недвижимости http://crea.ru
14. Ковалев В.П. Введение в финансовый менеджмент. - М.: Финансы и статистика, 2009.
15. Коломейская И. Кадастр объектов недвижимости стимулирует инвестиции в реальный сектор экономики // Профиль. 28.03.2005.
16. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью. – Ростов н/Дону: Феникс, 2009.
17. Михайлов Н., Большаков П.  Аналитический обзор рынка недвижимости г. Москвы. – М.: УК Аккрд Эссет Менеджмент, 2010.
18. Организация оценки и налогообложения недвижимости / Под ред. Дж. К. Эккерта. – М.: СтарИнтер, 1997.
19. Оценка объектов недвижимости / Под ред. В.В. Григорьева. - М.: Инфра-М, 2005.
20. Пискунова М.Г., Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки. – М.: Юрайт-Издат, 2005.
21. Погодин С. Особенности инвестиций в коммерческую недвижимость по сравнению с инвестициями на фондовом рынке // Коммерческая недвижимость. 2004, №10.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 2.1

Анализ рынка: примерный перечень основных факторов

Уровни анализа /  Факторы спроса и предложения	Национальный	Регион Город	Микрорайон	Участок Дом
Экономические	ставка процента, темпы  инфляции	доходы населения, цены на аналоги, цены аренды, затраты на строительство	статус района (спад, оживление), затраты на строительство	время и стоимость проезда, затраты на эксплуатацию
Социальные, демографические, психологические	национальная, возрастная и семейная структура, менталитет	состав семей, структура  занятости, социальные и рыночные ожидания	структура соседства, уровни престижности	соответствие стандартам потребления, характеристики потребителя
Правовые и административные	налоги, регистрация прав собственности, политические риски, прозрачность и стабильность законов и правил	налоги и сборы, стабильность правил игры, условия землепользования	ограничения на застройку  и использование	ограничения на использование  и прописку
Экологические	природно-климатические  условия	климат и экологическое  состояние	ландшафт, экология соседства	топография, рельеф, близость к очагам влияния
Градостроительные и архитектурно-типологические	градостроительная и жилищная политика	тип и величина поселения, степень урбанизации, транспортная инфраструктура	доминирующая этажность, развитость социальной инфраструктуры	тип использования, планировочная  организация, количественные и качественные характеристики

 

¹ Романов В. С. Понятие рисков и их классификация как основной элемент теории рисков // Инвестиции в России. 2000, № 12.

² Grover R., Soloviev M. Western influences on the development of Eastern European Valuation Standards // RICS Cutting Edge Conference 2000 (London, August, 2000), Summaries of papers, Session 4c, RICS Research Foundation, London, 2000.

³ Ковалев В.П. Введение в финансовый менеджмент. - М.: Финансы и статистика, 2006.

⁴ Татарова А.В.Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. - Таганрог: ТРТУ, 2003.

⁵ Организация оценки и налогообложения недвижимости / Под ред. Дж. К. Эккерта. – М.: СтарИнтер, 1997.

⁶ Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. - Таганрог: ТРТУ, 2001.

⁷ Калинина Н., Кочетков Ю, Овсянников В. Центр анализа рынков недвижимости http://crea.ru

⁸ Михайлов Н., Большаков П.  Аналитический обзор рынка недвижимости г. Москвы. – М.: УК Аккрд Эссет Менеджмент, 2007.