Организация и реализация девелоперского проекта по строительству коттеджного поселка «Сосенки»

 

Общая площадь всех квартир составляет 81 258 кв.м.

Административное здание с контрольно-пропускным пунктом

Здание 2-х этажное  кирпичное, 2-ой этаж мансардный, с подвалом и скатной крышей. Размеры в плане 12,80х7,20 м, высота этажа – 3 м, подвала – 2,30м.

Планировочное решение включает в себя следующие помещения: на 1-ом этаже расположены помещения для работы охраны, комната отдыха работников службы, санузел, магазин промышленных товаров со складскими помещениями.

В мансардном этаже находится помещение администрации.

В подвале расположены технические и подсобные помещения. Для доступа маломобильных групп населения у входа в магазин предусматриваются переносные лежбы.

 

2. Правовая экспертиза  объекта строительства

2.1. Правовые основы приобретения земельного участка в собственность юридическому лицу на территории Одинцовского района

ЗАО «Развитие территории» зарегистрировано в органе государственной регистрации «Инспекция МНС России №5 по ЦАО г. Москвы 12 августа 2003 года, номер государственной регистрации 3546373879877.

Согласно Решению Совета депутатов Одинцовского района № 11/24, ЗАО «Развитие территории» испрашиваемый земельный участок  общей площадью 17,1 Га расположенный в восточной части Одинцовского района предоставляется в собственность за плату.

В Одинцовском районе Московской области указанным Решением Совета депутатов Одинцовского района детально регламентирована процедура предоставления Администрацией земельных участков для целей строительства из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и государственной собственности. Приведем этот порядок.

Генеральный Директор Матвеев И.М. как представитель ЗАО «Развитие территории», заинтересованный в предоставлении указанного земельного участка, обратился к главе Одинцовского районе, с письменным заявлением.

В заявлении были указаны: цель использования земельного участка – строительство жилого поселка, его предполагаемые размеры 17,5 Га, местоположение  (в 9-ти км от МКАД по Можайскому шоссе  и в 7-ми км от МКАД по Рублево-успенскому шоссе вблизи города Одинцово, между поселком «Барвиха» (1 км по прямой) и селом «Ромашково» (2 км по прямой), испрашиваемое право на земельный участок – право собственности.

Глава Одинцовского района обеспечивает формирование земельных участков. С этой целью глава Одинцовского района А.Г. Гладышев в течение трех дней со дня получения заявления ЗАО «Развитие территории» направил  его с приложенными к нему документами заместителю главы Одинцовского района по землепользованию, экологии и природопользованию для рассмотрения.

Заместитель главы администрации Одинцовского района по землепользованию, экологии и природопользования в течение трех дней со дня его получения направил заявление ЗАО «Развитие территории» с приложенными к нему документами в отдел по землепользованию и природопользованию администрации Одинцовского района.

Отдел по землепользованию    и    природопользованию администрации Одинцовского района, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, в течение трех дней со дня принятия решения о предоставлении земельного участка и в пределах своих полномочий направил запрос в Государственный земельный кадастр, о получении сведений о данном земельном участке и подготовил всю необходимую документацию (в том числе сведения о межевании земельных участков) для  подготовки проекта   постановления о продаже испрашиваемого земельного участка.    В течение пяти дней  со дня получения документов о межевании земельного участка  отдел по землепользованию и природопользованию направил их на согласование заместителю главы администрации Одинцовского района по землепользованию, экологии и природопользованию, в том числе:

• направил в Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области Одинцовскому району заявку о  постановке на государственный кадастровый учет земельного участка, расположенного в 9-ти км от МКАД по Можайскому шоссе  и в 7-ми км от МКАД по Рублево-успенскому шоссе вблизи города Одинцово, между поселком «Барвиха» (1 км по прямой) и селом «Ромашково» (2 км по прямой) общей площадью 17,1  Га (с приложением документов о межевании);
• получил от Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области Одинцовскому району кадастровую карту (план) указанного земельного участка;

Проведение работ   по формированию земельного участка было произведено в течение 30 дней со дня обращения отдела по землепользованию и природопользованию администрации Одинцовского района.

Проведение работ по вопросу постановки земельного участка на государственный кадастровый учет и выдачи его кадастровой карты (плана) было произведено в течение семи дней со дня обращения отдела по землепользованию и природопользованию администрации Одинцовского района.

Отдел  по землепользованию   и   природопользованию администрации Одинцовского района подготовил проект договора купли-продажи.

Проект договора купли-продажи в течение пяти дней был направлен заместителю главы администрации Одинцовского района по землепользованию, экологии и природопользованию на согласование.

Заместитель главы администрации Одинцовского района по землепользованию, экологии и природопользованию согласовал проект договоров купли-продажи компании ООО «Развитие территории»  и в течение трех дней со дня его получения, направил указанный проект документов главе администрации Одинцовского района.

Глава Одинцовского района А.Г. Гладышев, в течение пяти дней со дня его получения заключил договор купли-продажи с компанией ЗАО «развитие территории» № 456-11-07.

ЗАО «Развитие территории» в течение месяца со дня получения договора купли-продажи с приложенными к нему кадастровыми картами (планами) земельных участков, обратилось в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Одинцовскому району для регистрации их права на земельный участок и получения свидетельства о государственной регистрации права /1, раздел 3/.

Генеральному директору ЗАО «Развитие территории было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности № РМ 500120.07

Из указанного порядка следует, что решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка - первое и основное юридически значимое действие при переходе права на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности. Оно является выражением воли собственника по отчуждению участка.

2.2. Кадастровый учет

Государственный кадастровый учет земельных участков (ГКУ ЗУ) - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике.

Для проведения государственного кадастрового учета земельных участков Генеральный директор ЗАО «Развитие территории» как уполномоченное правообладателями земельных участков лицо подал в Одинцовскую кадастровую палату, заявку, правоустанавливающие документы на земельный участок общей площадью 17,1 Га.

Получение заявки о проведении государственного кадастрового учета искомого земельного участка  было подтверждено регистрационной записью в книге учета документов; 167-11-07 и выдачей доверенному лицу ЗАО «Развитие территории» расписки о получении соответствующих документов.

Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя проверку представленных ЗАО «Развитие территории» документов, составление описания земельного участка в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастрового номера земельному участку № 132-03, изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и формирование кадастрового дела.

Государственный кадастровый учет указанного земельного участка проводился в течение месяца со дня подачи заявки доверенным лицом ЗАО «Развитие территории»  о проведении государственного кадастрового учета.

В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков ООО «Развитие территории» было выдано удостоверенная в установленном порядке кадастровая карта (план) земельного участка.

Деятельность по проведению государственного кадастрового учета земельных участков подлежит страхованию в установленном порядке.

Процедура постановки на государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется бесплатно.

Предоставление сведений государственного земельного кадастра по Одинцовскому Району было осуществлено в десятидневный срок с момента подачи ЗАО «Развитие территории» заявления плата за представленные сведения  составила 300 рублей.

2.3. Особенности перевода земель из одной категории в другую

в Московской области

2.3.1.Категории  земель

Согласно земельному кодексу РФ (далее ЗК РФ) все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим и разрешенное использование.

В РФ определены следующие категории земель (рис. 3.1.):

- земли сельскохозяйственного  назначения;

- земли поселений;

- земли промышленности, энергетики, транспорта и др.;

- особо охраняемых природных  территорий и объектов;

- лесного фонда;

- водного фонда;

-запаса.

Рис. 2.1. Распределение земель Московской области по категориям

2.3.2.Перевод земли  из одной категории в другую

В Московской области порядок перевода земель из одной категории в другую  в настоящее время определен Постановлением правительства Московской области «Об утверждении перечней документов, необходимых для принятия решений о предоставлении земельных участков и о переводе земель из одной категории в другую» № 103/6 от 17.02.2005 г.

В соответствии с Постановлением для осуществления перевода  искомого земельного участка из  земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений в другую ЗАО «Развитие территории» представило следующие документы:

-ходатайство на имя  губернатора Московской области  о переводе;  
- выписку из Единого государственного реестра юридических лиц № 437-09.07, удостоверяющая правомочность ЗАО «Развитие территории»;

-выписка из Единого  государственного реестра прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним о правах на  испрашиваемый земельный участок  № №154-00.08, а также копии правоустанавливающих документов на него: договор купли-продажи с компанией ЗАО «Развитие территории» № 456-11-07; свидетельство о государственной регистрации права собственности № РМ 500120.07;

-согласие ЗАО «Развитие  территории» как собственника  земельного участка на перевод  в другую категорию;

-решение Координационного  совета по имущественным отношениям  в Московской области № РС 178.04.07 о возможности перевода  земли из одной категории в  другую;

-акт выбора земельного  участка № 132-03  с приложением  проекта его границ, утвержденного  Главой Администрации Московской  области;

-заключение органа санитарно-эпидемиологического  надзора № СВ -432.07;

-заключение Главного  управления архитектуры и градостроительства  Московской области № 673-03;

-заключение государственной  экологической экспертизы № 811-04. (так как в данном случае  ее проведение предусмотрено  федеральным законом);

-заключение Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области; МС – 511-907;

-выписка из Государственного  земельного кадастра (кадастровый  план земельного участка);

-акт на списание мелиоративных  систем их собственником, балансодержателем  – ЗАО ОАО «Трансинжстрой».

При переводе указанного земельного участка № 132-03  из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений потребовалось:

-заключение Министерства  сельского хозяйства и продовольствия  Московской области № СТ- 811-07., основанное на материалах комплексного почвенного и оценочно-кадастрового обследования указанного участка, планирования и организации рационального использования земель;

-расчет потерь сельскохозяйственного  производства.

После прохождения всех необходимых процедур земельный участок 17,1 Га ЗАО «Развитие территории» переведен из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений.

2.4. Получение разрешения на загородное строительство в Московской области

Для начала строительства основным документом для инвестора (заказчика-застройщика) ЗАО «Развитие территории» является разрешение на строительство.

Нормативным документом, устанавливающим порядок выдачи разрешений на строительство, является Градостроительный кодекс РФ/4, ст.51/

Форма разрешения на строительство устанавливается Правительством РФ (п. 16 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). В настоящее время она утверждена Постановлением Правительства РФ N 698 /5/.

ЗАО «Развитие территории» разрешение на строительство выдает Администрация Одинцовского района (п. 5 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Это происходит в течение десяти дней после получения Администрацией Одинцовского района от ЗАО «Развитие территории» заявления о выдаче разрешения на строительство, к которому прилагаются:

1) правоустанавливающие  документы на земельный участок: свидетельство о государственной  регистрации права собственности  № РМ 500120.07 договор купли-продажи  с компанией ЗАО «Развитие  территории» № 456-11-07;