Организация и реализация девелоперского проекта по строительству коттеджного поселка «Сосенки»

Смешанная малоэтажная застройка, состоящая из таунхаусов разной площади и незначительного количества коттеджей позволяет сделать первоначальные капитальные вложения менее ёмкими, а так же сократить срок реализации проекта и ускорить получение прибыли.

Вывод: наилучшим вариантом застройки участка ЗАО «Развитие территории» является смешанная малоэтажная застройка.

-юридическая допустимость – выбор лучшего варианта использования объекта из существующих вариантов использования, разрешенных законодательством /2, с. 262/;

Предлагаемый к застройке участок  ЗАО «Развитие территории» согласно договору аренды относится к категории земель поселений.

Вывод:  использование земельного участка разрешено для жилищного строительства.

-финансовая обеспеченность – вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от проекта, равный или превышающий объем проектных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала /2, с.263/;

Для обоснования финансовой обеспеченности рассмотрим статьи затрат на реализацию проекта  в таблице 1.2.

 

Таблица 1.2

Статьи затрат на реализацию инвестиционного проекта

№ п\п	Статья затрат	Сумма затрат (рубли)
1	Перевод земельного участка из одной категории в другую	855 000
2	Проектирование	11 656 000
3	Подготовка строительства и выполнение ТУ	271 674 686
4	Стоимость земельного участка (375 000 руб. /сотка)	641 250 000
5	Стоимость СМР (устройство свайных полей, строительство 72-х домов, строительство объектов соцкультбыта)	2 223 798 000
6	Стоимость страхования строительства на период возведения объектов	14 084 054
7	Стоимость рекламной компании	22 237 980
8	Стоимость ввода объекта в эксплуатацию	22 237 980
	ИТОГО:	3 207 793 700

 

Проведем оценку эффективности реализации инвестиционного проекта (таблица 1.3.)

Таблица 1.3.

Оценка эффективности реализации инвестиционного проекта

Статья	Сумма (руб.)
Затраты на проект	3 207 793 700
Себестоимость строительства одного квадратного метра (3 084 376 000 руб. /83 513,9 м2 площади всех объектов)	38 410
Выручка от продажи таунхаусов (1/4 часть таунхаусов продается по цене 87 500 руб на начальном этапе строительства (привлечение денежных средств дольщиков, т.е. 20 314 кв.м. х 87 500 = 1 777 475 000,  цена продажи одного кв.м. таунхаусов на завершающем этапе строительства 125 000 руб, т.е 60 944 кв.м. х 125 000 = 7 618 000 000 руб., продажа спортклуба на завершающем этапе строительства 2000 кв.м х 100 000=200 000 000)	9 595 475 000
Доход от реализации проекта (9 595 475 000-3 207 793 700)	6 387 681 300

 

Вывод: так как доход от проекта превышает  объем проектных затрат, то данный вариант считается финансово приемлемым.

-максимальная продуктивность – наибольшая стоимость земельного участка как такового независимо от того является ли он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор такого вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости – земельного участка /2, с.264/.

Из всех вариантов юридически допустимо использование участка под жилищное строительство. Для многоэтажного жилищного строительства не достаточно электрических мощностей. Кроме того, стоимость земельного участка под индивидуальным жилым домом, находящегося в собственности владельца  гораздо выше, чем стоимость участка под многоэтажным домом, находящегося в собственности жильцов.

Вывод: целесообразна застройка участка таунхаусами.

Анализ наиболее  эффективного использования объекта представлен в таблице 1.4.

Таблица 1.4.

Анализ наиболее эффективного использования объекта

№№ п\п п	Параметр	Характеристика
11	Физическая осуществимость	Доступность инженерных сетей, рельеф, подъездные пути к объекту, состояние грунта предполагают возведение объектов гражданского значения.
22	Юридическая допустимость	Согласно договору аренды, рассматриваемый земельный участок относится к категории земель поселений. Отсюда, использование земельного участка целесообразно для жилищного строительства.
33	Финансовая обеспеченность	Тенденции рынка недвижимости таковы, что использование объекта под жилищное строительство обеспечит доход, превышающий затраты на реализацию проекта.
44	Максимальная продуктивность	Максимальную продуктивность объект оценки обеспечивает именно при использовании под жилищное  малоэтажное строительство.

 

Таким образом, при проведении анализа участка застройки, его формы, размера близости к другим объектам наиболее эффективным будет возведение коттеджного поселка, состоящего из 72-х таунхаусов с общей площадью застройки 17,1 Га.

Основные технико-экономические показатели проекта приведены в таблице 1.5.

Таблица 1.5.

Технико-экономические показатели проекта

Показатели по ГП	Ед. измерения	Всего
Площадь застройки	га	17,1
Количество участков	шт	262
Площадь под индивидуальные участки	га	9,78
Площадь покрытий (дороги, площадки, тротуары)	га	4,1
Площадь озеленения	га	3,68

 

Участок ЗАО «Развитие территории» предполагается под застройку домами различного типа и  соответственно с разным количеством квартир.

Проанализируем  количество тех или иных домов на участке строительства (Тип и соотношение количества домов приведены в таблице 1.6.),а затем обоснуем количество домов различных типов.

 

Таблица 1.6

Количество домов различных типов на участке застройки

Тип дома	Количество домов шт.	Количество домов %
6-ти квартирный	20	29
4-х квартирный	19	26
2-х квартирный	17	23
2-х квартирный (коттедж)	16	22

 

Дома с квартирами меньшей площади (6-ти квартирный дом и 4-х квартирный) рассчитаны на средний класс. Эти типы домов требуют меньшего срока строительства  и позволяют получить прибыль от реализации гораздо быстрее, чем коттеджи. Поэтому на участке застройки их большее количество.

Дома с большей площадью требуют более длительных сроков строительства и рассчитаны на элиту. Их реализация будет проходить медленнее, но прибыль будет выше, чем от реализации домов с большим количеством квартир.

Таким образом, на участке застройки ЗАО «Развитие территории» выгодно расположить большее количество домов с меньшей площадью квартир, которые позволят быстрее получить прибыль от реализации, но также расположить на участке дома и с большей площадью квартир, которые позволят максимизировать прибыль.

 

1.3.Инфраструктура  коттеджного поселка «Сосенки»

На участке площадью 17,1 Га предусматривается размещение 72 жилых зданий на 262 квартиры с соответствующими земельными участками размером от 0,024 до 0,135 га. Основной въезд запроектирован в центр участка с юго-западной стороны с существующей автодороги. Два запасных выезда намечены в юго-западной и северо-восточной части участка.

На площадке главного въезда расположены КПП, Культурно-развлекательный  цент, гостевая автостоянка, ТП, ГРП, ВЗУ. В северо-западной части территории размещены: административное здание, хозяйственный корпус, очистные сооружения хозяйственно-бытовой канализации и ливнестоков, КНС. Центр территории пересекает двух ветьевая автодорога с односторонним движением, от которой вправо и влево развиты две кольцевые автодороги. Остальные проезды тупиковые с площадками для разворота автомашин.

На территории предусматриваются детские игровые площадки, отведены места для установки мусоросборников. Автодороги приняты с асфальтовобетонным покрытием шириной 6,0 и 4,5 м при одностороннем движении. По периметру поселка запроектировано ограждение.

Инфраструктура коттеджного поселка показана на схеме планировочной организации территории (рис.1.2./лист 2 графической части).

 

 

Рис. 1.2. Схема планировочной организации территории коттеджного поселка

 

1.4.Объемно-планировочные  и конструктивные решения

Застройка участка предусматривается 3-х этажными сблокированными квартирами – секциями и отдельными домами.

 

Рис. 1.3. Таунхаус тип 1

 

Рис.1.4. Таунхаус тип 2

Рис. 1.5. Таунхаус тип 3

 

Рис. 1.6. Таунхаус тип 4

 

Рис. 1.7. Таунхаус тип 5

Проекты жилых домов выполнены применительно к следующим природным условиям:

-расчетная зимняя температура  наружного воздуха -28 С°;

-нормативное значение  ветрового давления 0,23 ГПА (23кг/м2);

-нормативное значение  веса снегового покрова 1,0 КПА (180кг/ м2 )

-нормативная глубина  промерзания грунта 1,4 м;

-климатический район IIВ;

-район строительства  несейсмичен.

Проекты имеют следующие показатели:

-класс по функциональной  пожарной опасности Ф4.3;

-степень огнестойкости  зданий – II;

-влажностный режим помещений  – нормальный;

-здания отапливаемые.

Проекты выполнены в соответствии с требованиями СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», СНиП 2.01.01-85 «Нагрузки воздействия», СНиП 2.03.01-84 «Бетонные и железобетонные конструкции», СНиП П-22-81 «Каменные и армокаменные конструкции», СНиП Ц-2381 «Стальные конструкции», СНиП П-25-80 «Деревянные конструкции».

Индивидуальный жилой дом Тип 1

К застройке предлагается 3-х этажный, 6-ти секционный, 6-ти квартирный  жилой дом. Здание запроектировано без подвала.  Размеры в плане 14,60х8,10м, высота этажа 3м (в чистоте). Надземная часть состоит из 6-ти секций, на одну квартиру каждая, имеющие отдельные входы со стороны улицы и со стороны дворов. Секции 2-ва и 4-ре имеют одинаковую планировку, секции 3-ри 5-ть – зеркально симметричны им. Секции 1-ин и 6-ть – торцевые, зеркальные относительно друг друга.

Для каждой квартиры предусмотрен встроенный гараж с въездом со стороны улицы. Из гаража запроектирован вход через тамбур в жилую зону.

В доме предусмотрено водяное отопление от газового водонагревательного котла, расположенного в бойлерной, отдельной для каждой квартиры. Котельные имеют изолированные входы со стороны улицы.

За относительную отметку 0.000 принята абсолютная отметка – 187,2 м.

Высота этажей – 3,57 м от пола до пола. Высота от пола до низа перекрытия на 1-ом этаже 3,1 м, на 2-ом этаже 3,2 м, на 3-ем этаже 3,06 м.

На 1-ом этаже расположены: прихожая с гостевым санузлом, лестничный холл, кухня-столовая, гостиная, гардеробная, хозпомещение, гараж. (рис. 1.8)

Рис. 1.8. План первого этажа

На 2-ом этаже – три спальни, ванная комната, лестничный холл (рис. 1.9 ).

Рис. 1.9. План 2-го этажа

На 3-ем этаже – две спальни, ванная комната, лестничный холл (рис. 1.10).

Рис. 1.10. План 3-го этажа

Объемно-планировочные показатели:

Строительный объем – 900 м3

Общая площадь 224,5 м2

Жилая площадь – 120,0 м2

Конструктивная схема – с наружными и внутренними продольными и поперечными несущими стенами.

Пространственная жесткость обеспечивается совместной работой несущих стен и дисков перекрытий.

Фундаменты – ростверк по свайному полю.

Горизонтальная гидроизоляция – два слоя гидростеклоизола на битумной мастике.

Кровля – многоскатная из листовой меди по деревянным стропилам сечением 50х300 мм.

Окна – двухкамерные стеклопакеты в алюминиевых переплетах.

 

Объемно-планировочные и конструктивные решения жилых домов Тип 2,  3, 4, 5 аналогичны типу 1 (площади  квартир  по  типам приведены в  таблице 1.7.).

Таблица 1.7

Площадь квартир по типам зданий

Тип здания	Площадь квартиры м2
Тип 1	227,4
Тип 2	260,5
Тип 3	294,1
Тип 4	322,4
Тип 5	550