Внедрение в ЗАО "Стронж" стратегии, основанной на ее стоимости

Выбор оценщиком показателя дохода должен быть аргументирован оценщиком.

Исходя из данных об альтернативных инвестициях, оценщик определяет величину ставки дисконтирования, которая отражает величину рисков, присущих вложениям  в оцениваемое предприятие (бизнес). Ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки, которая отражает недиверсифицируемый риск присущий бизнесу и премию за риск. Основными способами определения ставки дисконтирования являются⁸:

• модель оценки капитальных активов.
• способ кумулятивного построения.
• способ арбитражного ценообразования.

Если поступление денежного  потока распределено равномерно в течение  года, денежный поток должен дисконтироваться на середину каждого года прогнозного  периода.

Оценка стоимости объекта  оценки с применением методов сравнительного подхода проводится путем сравнения объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, или с ценами ранее совершенных сделок с объектом оценки. Проводимое оценщиком сравнение должно быть обоснованным, в том числе должно обеспечивать достоверность выводов, основанных на результатах сравнения. Методы сравнительного подхода представлены на рисунке 1.

Рис. 1. Сравнительный подход

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется той суммой, за которую Она может быть продана  при наличии достаточно сформированного  рынка. Другими словами наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком.

Практическое использование сравнительного подхода:

-   Во-первых, зависит от наличия активного финансового рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках.

-   Во-вторых, требует открытости рынка или доступ к финансовой информации.

-   В-третьих, необходимым условием является наличие специальных служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию.

   Сравнительный подход предполагает использование трех основных методов, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки.

1.  Метод компании-аналога.

2.   Метод сделок.

3.   Метод отраслевых коэффициентов.

1.Метод компании-аналога или метод рынка капитала основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки пакета акций.

2.Метод сделок ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100%-гокапитала, либо контрольного пакета акций.

3.Метод отраслевых коэффициентов основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами.

Основные этапы оценки предприятия  методом компании-аналога приведены в таблице 1.                                                           

Таблица 1

Основные этапы оценки предприятия методом компании-аналога

I этап.	Сбор необходимой информации.
II этап.	Сопоставление списка аналогичных  предприятий.
III этап.	Финансовый анализ.
IV этап.	Расчет ценовых мультипликаторов.
V этап.	Выбор величины мультипликатора, которую целесообразно применить к оцениваемой компании.
VI этап.	Определение итоговой величины стоимости, методом взвешивания промежуточных  результатов.
VII этап.	Внесение итоговых корректировок.

Оценка бизнеса методом компании-аналога основана на использовании двух типов информации.

1.  Рыночная (ценовая) информация.

2.   Финансовая информация.

Рыночная информация включает данные о фактических ценах купли-продажи  акций компании, сходной с оцениваемой  фирмой, а также информацию о количестве акций в обращении. Число акций, на которое поделен собственный капитал компании, оказывает прямое влияние на стоимость одной акции. Две компании, имеющие одинаковую ценность собственного капитала, могут иметь различную стоимость одной акции, если их число в сравниваемых компаниях различно.

Финансовая информация, прежде всего, представлена официальной бухгалтерской  и финансовой отчетностью, а также  дополнительными сведениями, перечень которых определяется непосредственно  оценщиком в зависимости от конкретных условий оценки.

Финансовая информация должна быть представлена отчетностью за текущий  год- и предшествующий период. Ретро-информация собирается обычно за 5 лет. Однако этот период может быть другим, если условия  деятельности предприятия будут  существенно отличаться от тех, в которых оно работает на момент оценки.

В оценочной практике используется два типа ценовых мультипликаторов: интервальные и моментные.

К первому типу можно отнести  мультипликаторы:

1.     «Цена/прибыль»,

2.    «Цена/денежный поток»,

3.    «Цена/ дивидендные выплаты»,

4.    «Цена/выручка от реализации».

К моментным мультипликаторам относят:

1.    «Цена/балансовая стоимость»,

2.    «Цена/ чистая стоимость активов».

Сравнительный подход, несмотря на достаточную  сложность и трудоемкость расчетов и анализа, является неотъемлемым приемом определения обоснованной рыночной стоимости. Результаты, полученные данным способом, имеют наиболее объективную рыночную основу, качество которой зависит от возможности привлечения широкого круга компаний-аналогов.  Следовательно, основным фактором, сдерживающим применение в российской практике метода компании-аналога и метода сделок, является отсутствие достаточной и достоверной ценовой и финансовой информации по отечественным компаниям-аналогам.

 

2.  ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОМПАНИИ ЗАО "СТРОНЖ"

2.1 Общая характеристика  ЗАО "Стронж"

ЗАО "Стронж" - предприятие, деятельностью которого является строительство жилищных объектов и объектов коммерческого назначения. Оно было образовано - 25.08.1995г.в Самарской области г.Тольятти.

С 1996 года  ЗАО «Стронж» ведет строительство монолитных, кирпичных панельных домов с измененными фасадами, улучшенной планировки, применяя прогрессивные технологии домостроения, новые эффективные отделочные и строительные материалы.

ЗАО «Стронж»  выполняет функции генерального подрядчика, осуществляет весь цикл работ в строительстве до сдачи объектов «под ключ» (включая прокладку наружных сетей, с подключением их к существующим, координирует работу всех занятых в строительстве организаций. С начала деятельности введено в эксплуатацию жилых домов с помещениями социально-бытового назначения в количестве - 41 , общей площадью 376,8 тысяч квадратных метров. После заселения ЗАО «Стронж» берет объекты на коммунальное обслуживание.

По договорам с Департаментом  по строительству и архитектуре  г. Тольятти произведен ремонт зданий управления мэрии и архитектуры, реконструкция здания школы милиции, строительство спортивного комплекса «Гранит» и детского сада в 17 кв. Автозаводского р-на.

В состав ЗАО "Стронж" входят предприятия, которые вместе обеспечивают полный комплекс услуг по производству, строительству, инжинирингу, развитию и управлению недвижимости:

- ООО «Финатек», видом деятельности, которого является строительство зданий и сооружений II уровня ответственности.

- ООО «Стройград», осуществляющее строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом.

2.2 .Затратный и доходный подход к оценке стоимости ЗАО «Стронж»

В рамках затратного подхода к оценке бизнеса существуют два метода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости. Последний метод используется для предприятий, подлежащих ликвидации. Оцениваемое предприятие к таковым не относится: общество намерено продолжать свою деятельность. Таким образом, расчет стоимости собственного капитала ЗАО «Стронж» на основе затратного подхода осуществлялся методом чистых активов.

В соответствии с методом  чистых активов, к расчету принимаются  не все активы.

Чистые активы – это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов предприятия, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Активы, участвующие в  расчете, – это имущество акционерного общества, в состав которого включаются по балансовой стоимости следующие статьи.

Корректировка активов и  обязательств заключается в расчёте  их рыночной стоимости, которая, не равна балансовой.

По состоянию на 1 января 2012 года компания ЗАО «Стронж» имеет следующие ненулевые активы:

-основные средства; незавершенное строительство; запасы; НДС; краткосрочная дебиторская задолженность; денежные средства (корректировке не подлежат); прочие оборотные активы;

В основу расчета положена методика, заключающаяся в последовательном переводе стоимости строительства 1 куб. м. объекта, аналогично оцениваемому, из уровня цен 2005года в цены 2010года  с последующим пересчетом в цены текущего периода, путем умножения базовой стоимости строительства на соответствующий коэффициент, отражающий динамику работ и материалов.

В качестве источников информации используются данные по зданиям и сооружениям из паспортов БТИ, а также коэффициенты пересчета сметной стоимости строительств, Также при расчете учитывается прибыль инвестора-застройщика максимальное значение которой составляет 30% минимальное 10%, в данном случае возьмем среднее значение – 20%,поскольку точная прибыль инвестора неизвестна. Восстановительная  стоимость зданий, приведена в таблице 2(Приложение 1).

Метод нормативного срока  службы здания: Распределение объектов по группам капитальности производилось согласно рекомендациям, содержащимся в "Общей Части к Сборникам УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов".

Нормативные сроки службы общественных и жилых зданий приведены в таблице 3.

Таблица 3

Срок службы здания

Типы зданий	Группы капитальности
	I	II	III	IV	V	VI
Жилые здания	150	125	100	50	30	15
Общественные  здания	175	150	100	50	25	15

Таким образом, распределение  оцениваемый объект – административное здание общей площадью 4940 кв.м относится  к I группе капитальности.

Нормативный срок службы  административного здания, общей площадью  4940 кв.м с годом постройки 2005-175 лет; Фактический срок службы-16 лет. Расчет износа оцениваемых объектов по нормативному сроку службы составляет 9%

Средневзвешенный физический износ по оцениваемому объекту рассчитывался на основании весовых коэффициентов, выбранных для каждого из двух рассмотренных методов (таблица 4).

 

 

 

 

Таблица 4

Физический износ по оцениваемому объекту

Наименование  объекта	Год пост-ройки	Метод расчета физического износа, %				Взвешенный  износ, %
		Метод фактич. обследования здания	Удельный вес	Метод нормат. срока службы здания	Удельный вес
Администрат. здание общей S 4940 кв.м	2000	32	0,8	9	0,2	27,4

Расчет рыночной стоимости  зданий по затратному подходу, приведен в таблице 5.(Приложение 2)

Таким образом, рыночная стоимость  оцениваемого имущества по затратному подходу составила: 30 585 954 рублей без  учёта НДС.

При оценке стоимости предприятия ЗАО «Стронж» доходным методом будем использовать метод дисконтированных денежных потоков. Данный метод может быть использован для оценки любых предприятий, в то время как метод капитализации прибыли применяется для расчета стоимости небольших предприятий.