Оценка состояния банковского жилищного кредитования

Льготные кредиты на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений предоставляются по спискам, составленным с соблюдением очередности граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и утвержденным соответственно районными, городскими исполнительными и распорядительными органами, местными администрациями, Министерством обороны, Министерством внутренних дел, Следственным комитетом, Министерством по чрезвычайным ситуациям, Комитетом государственной безопасности, Государственным пограничным комитетом, Службой безопасности Президента Республики Беларусь, Оперативно-аналитическим центром при Президенте Республики Беларусь, Государственной инспекцией охраны животного и растительного мира при Президенте Республики Беларусь, Комитетом государственного контроля.

Граждане, состоящие на учете нуждающихся  в улучшении жилищных условий  и имеющие право на получение  льготных кредитов, включаются в списки в пределах средств, направляемых на цели льготного кредитования на соответствующий  год.

Вопросы включения в списки льготного кредитования относятся к компетенции районных, городских исполнительных и распорядительных органов, местных администраций и других государственных органов уполномоченных утверждать данные списки.

Льготные кредиты ОАО «АСБ Беларусбанк» предоставляются гражданам в белорусских рублях в безналичном порядке.

Процентные ставки льготных кредитов на приобретение и строительство (реконструкцию):

• для многодетных семей - 1 процент годовых;
• для граждан, постоянно проживающих и работающих в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек  - в размере 10 процентов ставки рефинансирования Национального банка, действующей на дату утверждения списков на получение льготных кредитов, но не менее 3 процентов годовых;
• для лиц, указанных в абзаце втором части первой подпункта 1.1.Указа №13-  5 процентов годовых;
• для молодых семей, имеющих двоих несовершеннолетних детей, не относящихся к категории граждан, указанным в абзацах третьем-шестнадцатом части первой подпункта 1.1 Указа № 13, - в размере 50 процентов ставки рефинансирования Национального банка, действующей на дату утверждения списков на получение льготных кредитов, но не менее 5 процентов годовых;
• для иных категорий граждан, указанных в абзацах третьем-шестнадцатом части первой подпункта 1.1 Указа № 13, - в размере 20 процентов ставки рефинансирования Национального банка, действующей на дату утверждения списков на получение льготных кредитов, но не менее 5 процентов годовых.

Максимальный размер льготного  кредита на строительство (реконструкцию) жилого помещения определяется по нормируемым размерам общей площади жилого помещения и по показателю стоимости строительства 1 кв. метра общей площади жилого помещения типовых потребительских качеств для соответствующего типа жилых зданий, утверждаемому местными исполнительными и распорядительными органами,  и не должен превышать  90 процентов (для многодетных семей - 100 процентов) стоимости строительства нормируемых размеров общей площади жилых помещений типовых потребительских качеств.

 

2.2 Оценка эффективности банковского жилищного кредитования

 

 

Активные операции, в том числе  кредитные операции, являются основным источником доходов банка. В число  важнейших признаков качества активов  следует отнести их доходность и  рентабельность.

Активы банка по основному признаку классификации можно подразделить на активы, приносящие доход, и активы, не приносящие доход.

Оценить доходность и рентабельность операций по жилищному кредитованию позволяет использование отчета о прибылях и убытках в качестве источника информации анализа (Приложение Д).

Для анализа эффективности проведения кредитных операций рассчитывают такие  показатели, как:

• прибыль от операций по предоставлению клиентам кредитов на приобретение и строительство (реконструкцию) жилья (ПР):

ПР = Д – Р;               (2.1)

• коэффициент сбалансированности доходов и расходов, возникающих у банка в результате жилищного кредитования  клиентов (Ксб):

Ксб = Д / Р;        (2.2)

• уровень расходов (УРрасх):

УРрасх = Р / Д *100;     (2.3)

• уровень прибыльности доходов (УРпр):

УРпр = ПР / Д *100;       (2.4)

• рентабельность операций по предоставлению клиентам кредитов на приобретение и строительство (реконструкцию) жилья (R):

R = ПР / Р * 100 ,     (2.5)

где  Д – доходы от операций по предоставлению клиентам кредитов на приобретение и строительство (реконструкцию) жилья; при этом следует учитывать, что информация в отчете о прибыли и убытках представлена по кредитам лишь в разрезе видов клиентов, в то время как кредиты на приобретение и строительство (реконструкцию) жилья занимают около 30%.

        Р – расходы  от данных операций, включая отчисления  в резервы.

Расчет вышеуказанных показателей  в динамике за два года на примере  филиала №300 – ГОУ ОАО «АСБ Беларусбанк» представлены в таблице 2.3.

 

Таблица 2.3 ─  Оценка эффективности проведения операций по предоставлению клиентам кредитов на приобретение и строительство (реконструкцию) жилья филиалом №300 – ГОУ ОАО «АСБ Беларусбанк»  за 2011-2012 гг.

Наименование  показателей	2011 г	2012 г	Отклонение (+;-), млн руб.	Темп измене-ния, %
Доходы от операций по предоставлению клиентам кредитов на приобретение и строительство (реконструкцию) жилья	21387,9	12822,0	-8565,9	60,0
Расходы от операций по предоставлению клиентам кредитов на приобретение и  строительство (реконструкцию) жилья	14954,3	8917,2	-6037,1	59,6
Прибыль	6433,6	3904,8	-2528,8	60,7
Коэффициент сбалансированности доходов и расходов	1,430	1,438	0,008	0,6
Уровень расходов	69,92	69,55	-0,37
Уровень прибыльности доходов	30,08	30,45	0,37
Рентабельность операций по предоставлению клиентам кредитов на приобретение и строительство (реконструкцию) жилья	43,02	43,79	0,77

Источник ─ собственная  разработка на основе изучения практических данных филиала № 300 – ГОУ ОАО «АСБ Беларусбанк».

 

Прибыль от операций по предоставлению кредитов на приобретение и строительство (реконструкцию) жилья в 2012 году по сравнению с 2011 годом уменьшилась на 8565,9 млн руб. или 39,3% и составила 3904,8 млн руб. Уменьшение данного показателя спровоцировано тем, что доходы по таким операциям по сравнению с расходами снизились за год в большей степени.

Уменьшение прибыльности кредитных  операций свидетельствует о снижении активности проведения банком политики в области предоставления кредитов на приобретение и строительство (реконструкцию) жилых домов и квартир, что может в некоторой степени повлиять на финансовую устойчивость банка.

Коэффициент сбалансированности доходов  и расходов характеризует сумму  доходов на 1 рубль расходов по операциям  по предоставлению кредитов на приобретение и строительство (реконструкцию) жилых домов и квартир. За анализируемый период данный показатель увеличился на 0,008 или 0,6% и составил в 2012 году 1,438. Это свидетельствует о том, что доходы от данных операций составили в 2012 году 1,438 копеек на 1 рубль расходов по таким операциям.

Уровень расходов, рассчитываемый как  отношение расходов к доходам, в 2012 году по сравнению с 2011 годом снизился на 0,37% и составил 69,55 %. Данный показатель в данном случае характеризует часть доходов банка, направленную на покрытие его расходов по операциям предоставления кредитов на приобретение и строительство (реконструкцию) жилья.

Так, самым важным показателем, характеризующим  эффективность проведения операций по предоставлению кредитов на приобретение и строительство жилых домов  и квартир, является рентабельность, характеризующая сумму прибыли от данных операций на 100 рублей расходов.

За анализируемый период произошло  увеличение рентабельности операций по предоставлению банком кредитов на приобретение и строительство (реконструкцию) жилья на 0,77% и в 2012 г. составила 43,79%.

Рост рентабельности является положительным  моментом деятельности банка в целом  и может трактоваться опережающим  темпом роста доходов, а, следовательно, и прибыли, по сравнению с темпом роста расходов банка.

Проследить влияние прибыли  и расходов от операций жилищного  кредитования возможно используя факторный  анализ с применением факторной модели 2.4.

Влияние факторов можно определить методом скорректированного показателя (СК), где качественным показателем  будет являться прибыль, а количественным ─ расходы от операций по предоставлению кредитов на приобретение и строительство жилья. Данный расчет представлен в таблице 2.4.

По данным расчетам, представленным в таблице 2.4, видно, что рентабельность операций по предоставлению кредитов на приобретение и строительство жилья увеличилась за анализируемый период на 0,77% и в 2010 году составила 43,79%. В том числе за счет уменьшения в 2010 году по сравнению с 2009 годом расходов по данным операциям на 6037,1 млн руб. рентабельность увеличилась на 29,12%. А за счет снижения в анализируемом периоде прибыли на 2528,8 млн руб. рентабельность операций по предоставлению кредитов на приобретение и строительство (реконструкцию) жилых домов и квартир, наоборот, снизилась на 28,35%.

 

Таблица 2.4 ─ Расчет влияния факторов на изменение рентабельности операций по предоставлению кредитов на покупку и строительство (реконструкцию) жилья филиалом №300 – ГОУ ОАО «АСБ Беларусбанк» за 2011-2012 гг.

Показатели	2011 г	2012г	Отклонение (+;-), млн руб.	СК	Расчет влияния  факторов
Прибыль	6433,6	3904,8	-2528,8	6433,6	43,79-72,14= -28,35
Расходы от операций по предоставлению клиентам кредитов на приобретение и  строительство (реконструкцию) жилья	14954,3	8917,2	-6037,1	8917,2	72,14-43,02= 29,12
Рентабельность операций по предоставлению клиентам кредитов на приобретение и строительство (реконструкцию) жилья	43,02	43,79	0,77	72,14	-28,35+29,12=0,77

Источник ─ собственная  разработка. Таблица составлена на основе изучения экономической литературы и практических данных филиала № 300 – ГОУ ОАО «АСБ Беларусбанк».

 

Также на рентабельность операций по предоставлению кредитов на приобретение и строительство (реконструкцию) жилых  домов и квартир влияет изменение  таких показателей, как уровень  прибыльности доходов и коэффициент сбалансированности доходов и расходов.

Математически это можно представить  вышеприведенной формулой 2.4, которая и является факторной моделью. Влияние на изменение рентабельности можно определить различными методами, но так как исследуется влияние только двух показателей, то целесообразней снова воспользоваться методом скорректированного показателя.

 

2.3 Проблемы организации и направления  совершенствования банковского  жилищного кредитования в Республике  Беларусь

 

 

Таким образом, финансирование жилищного строительства и его нормативно-правовое обеспечение в Республике Беларусь требуют совершенствования.

Национальная жилищная политика сегодня  ориентирована преимущественно  на внебюджетное финансирование. Отказ  от эмиссионных льготных кредитов ─ шаг вперед на пути к рыночным преобразованиям. В этих условиях очень важно выбрать именно те направления внебюджетного финансирования жилищного строительства, которые можно максимально безболезненно «вписать» в нашу экономику, не допустив снижения темпов жилищного строительства, так как на жилищном учете сегодня стоит более 550 000 семей, и очередь имеет тенденцию к увеличению. Специалисты сходятся во мнении, что такими направлениями могут стать ипотечные жилищные кредиты и жилищные строительные сбережения. Работа над ними ведётся параллельно.

Термины «ипотека» и «стройсбережения»  давно и активно используются специалистами, накоплен значительный опыт применения данных систем ─ преимущественно  в европейских странах. Каждая страна прошла свой путь проб и ошибок, прежде чем произошла адаптация новы норм. Использовать чужие ошибки, не допуская своих, ─ принцип, которым следует пользоваться специалистам, отвечающим за данный сектор экономики.

Согласно Закону Республики Беларусь от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» ипотека ─ это залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам [15].

Во многих странах мира основу инвестирования в строительство жилья составляет ипотечное кредитование. В государствах Европы оно достигло 30% от ВВП. Суть заключается в предоставлении долгосрочного займа сроком на 10-25 лет с минимальным процентом под залог недвижимости, под которой на Западе имеется ввиду прежде всего земля. Поскольку земля в нашей стране не является товаром, залог теоретически может выражаться в другом ─ любая другая недвижимость, ценные вещи, гарантии и др. Однако дело не столько в обеспечении залога, сколько в создании экономических условий, на которых банки смогут выдавать кредит. Как правило, кредитные ставки не должны быть больше 8-10% при стабильном росте экономики. При этом немаловажен тот факт, что само по себе ипотечное кредитование не привносит в экономику страны на первом этапе дополнительные денежные средства, речь идет о перераспределении уже существующих на определенных условиях, за исключением случаев, когда имеются свободные кредитные ресурсы. Именно поэтому ипотечное жилищное кредитование широко применяется в основном в развитых странах с крепкой, стабильной национальной экономикой, для которой внешние инвестиции не так важны, как для стран с развивающейся экономикой.

Следует отметить, что ипотека в  упрощенном виде в республике реализуется  давно ─ выделение льготных кредитов на жилищное строительство осуществляется под залог строящейся квартиры, которую до окончательного расчета нельзя ни продать, ни обменять. Массовая ипотека в том виде, в котором она используется в Европе, возможна при создании системы реинвестирования, то есть системы сбора «длинных» низкопроцентных денег, а также выполнения ряда мероприятий. Среди последних основополагающими являются следующие:

• пересмотр правовых основ собственности на недвижимое имущество;
• развитие системы земельного кадастра и поземельной книги ─ системы регистрации прав на недвижимое имущество;
• разработка Закона об ипотеке;
• создание институтов финансирования недвижимости (ипотечных финансовых учреждений) с государственными органами надзора за их деятельностью;
• создание служб судебных исполнителей и управляющих имуществом несостоятельного должника и пр.