Анализ ипотечного жилищного кредитования в России

В целом рост ипотечного кредитования происходил в условиях повышения ставок по ипотечным кредитам, поскольку потенциальные заемщики спешили приобрести жилье на более комфортных для них ценовых условиях.

Значимой тенденцией 2012 года стало увеличение доли ипотечных  сделок в общем объеме сделок с  жильем. Так, по данным Росреестра, в 2012 году каждый пятый право собственности (20,9%), зарегистрированное в сделках с жильем, приобреталось с использованием ипотечного кредитования. Этот показатель является рекордным за всю историю активного ипотечного кредитования в России (с 2006 года). По оценкам АИЖК, доля ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках в 2012 году также составляет не менее 20% от общего объема выданных ипотечных кредитов, а по данным Росреестра каждый четвертый зарегистрированный договор долевого участия был заключен с использованием кредитных средств

Рост ипотечного рынка  также способствовал росту жилищного  строительства. По данным Росстата, в 2012 году введено в эксплуатацию 826,8 тысяч домов и квартир общей  площадью 65,2 млн кв. метров, что составило 104,9% и 104,7% соответственно к аналогичному периоду предыдущего года. Данный объем строительства является максимальным за всю историю России с 1991 года. Вклад индустриального домостроения в общие темпы роста жилищного строительства составил 48% (годом ранее – 69%).

Важно отметить, что рост объемов строительства происходил на фоне роста кредитования строительного  сектора. Объем кредитования юридических  лиц и индивидуальных предпринимателей по виду экономической деятельности: "Строительство зданий и сооружений"1, за 2012 год составил 1 367,9 млрд рублей, что на 12,4% превышает уровень 2011 года в сопоставимых ценах2. Объем кредитов, выданных банками юридическим лицам на жилищное строительство в рамках программы АИЖК "Стимул" в 2012 году, превысил 27 млрд рублей

Среди других значимых тенденций  развития ипотечного рынка следует  отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.01.2013 года он составил 1 982,4 млрд рублей, что на 34% превышает уровень 2011 года. Абсолютный прирост портфеля с 01.01.2012 по 01.01.2013 составил почти 503,5 млрд рублей, или 34% от объема совокупной накопленной ипотечной задолженности, на начало 2012 года.

При этом качество ипотечного портфеля улучшилось: доля ипотечных  ссуд, не имеющих просроченной задолженности, на 01.01.2013 составила 95,9% от всего объема ипотечного портфеля, а доля дефолтной задолженности с просроченными платежами от 90 дней и более составила 2,5% по сравнению с 4,1% годом ранее. Важно, что снижение уровня просроченной задолженности «30+» происходит не только в относительном, но и абсолютном выражении. С начала 2012 года он сократился с 68,8 до 58,7 млрд рублей, в то время как совокупный ипотечный портфель банков вырос с 1,5 до 1,98 трлн рублей.

Рис.3. Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной задолженности в 2010-2012 годы, %

В условиях роста общего объема ипотечного портфеля на балансах банков сокращается доля просроченных платежей в общем объеме накопленной  ипотечной задолженности.

Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной  задолженности на 01.01.2013 составила 2,1% (рис.3). Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 1,5% по сравнению с максимумом в 2,8% в конце 2010 года. Доля просроченных платежей по валютной задолженности составила 11,92%, а объем просроченных валютных платежей достиг 14,1 млрд рублей, что составляет 33,9% от всего объема просроченных платежей, при этом доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков всего 6,0%. Падение доли просроченной задолженности по ипотечным кредитам в иностранной валюте в декабре 2012 года вызвано проведенной Сбербанком России конвертацией просроченной задолженности из иностранной валюты в рубли.

Таким образом, за 2010-2012 годы рынок ипотечного жилищного кредитования имеет динамику роста, о чем свидетельствуют показатели роста количества и  объемы выдачи  ипотечных кредитов, количество кредитных организаций,  увеличение доли ипотечных сделок в общем объеме сделок с жильем, рост ипотечного портфеля на балансах банков. В целом рост ипотечного кредитования происходил в условиях повышения ставок по ипотечным кредитам. Рост ипотечного рынка также способствовал росту жилищного строительства. В условиях роста общего объема ипотечного портфеля на балансах банков сокращается доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности.

 

 

 

2.3. Направление  мероприятий, направленных на  решение проблем развития ипотечного  жилищного кредитования

Таким образом, для становления  и развития системы ипотечного жилищного  кредитования необходимо предусмотреть  решение целого ряда основных задач:

1. Совершенствование законодательной  и нормативной базы, обеспечивающей  исполнение обязательств при ипотечном кредитовании.

2. Создание и внедрение  универсального механизма обеспечения  притока долгосрочных внебюджетных  финансовых ресурсов в бюджетную  сферу.

3. Создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого  и надежного механизма регистрации  сделок с недвижимостью и прав  на нее, а также процедуры  доступа к этой информации  участников рынка ипотечного  кредитования.

4. Налоговое стимулирование  как граждан-получателей ипотечных  кредитов, с одной стороны, так  и коммерческих банков - ипотечных  кредиторов и инвесторов, обеспечивающих  рефинансирование коммерческих  банков-кредиторов, с другой стороны.

5. Создание равных условий  для свободной конкуренции между  субъектами рынка ипотечных кредитов.

6. Формирование механизмов  социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

7. Доработка нормативной  базы, регулирующей деятельность  кредитных организаций по предоставлению  и обслуживанию ипотечных кредитов  и их рефинансированию.

8. Формирование нормативно-законодательных  основ для использования новых  финансовых инструментов (ценных  бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

9. Разработка комплексной  схемы по реализации ипотеки,  которая будет основана не  только на интересах чиновников.

Ипотечное кредитование жилья (несмотря ни на что) — один из самых  проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения  внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет  согласовать интересы населения  — в улучшении жилищных условий, коммерческих банков — в эффективной  и прибыльной работе, строительного  комплекса — в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом  росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Для развития долгосрочного ипотечного кредитования в стране уже создана некоторая  нормативная база, что уже само по себе дает надежду на “светлое будущее” ипотеки в нашей стране. Тем  не менее хочется верить, что работа по формированию законодательства об ипотеке только началась.

АИЖК прогнозирует, что  в 2013 году будет выдано порядка 650-800 тысяч ипотечных кредитов на сумму 1,0 – 1,2 трлн рублей. Таким образом, рост ипотечного рынка замедлится до 20%, что, с одной стороны, обусловлено исчерпанием эффекта низкой базы предыдущих периодов, с другой – замедлением спроса на фоне повышения ставок по ипотечным жилищным кредитам. В целом, такой рост является нормой, т.к. иное свидетельствовало бы о перегреве рынка в сложившихся условиях. При этом средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам не поднимется выше 13,5%, а во втором полугодии 2013 года, при отсутствии внешних шоков и развитии экономики по базовому сценарию Министерства экономического развития России, есть вероятность изменения тренда и снижения ставок.

Рост цен на рынке жилья  продолжится и составит в реальном выражении порядка 3-4%. Ожидается, что индустриальное домостроение также сохранится на достигнутом уровне и рост ввода индустриального жилья не превысит 2,5-3% по итогам 2013 года.

 

 

Выводы и предложения

Таким образом, ипотечный кредит - одна из разновидностей кредита - долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог земли и другого недвижимого имущества (главным образом строений).

Ипотечный кредит имеет строго целевое назначение, предоставляется на длительный период на условиях равно до левого погашения. Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика.

Развития ипотечного жилищного  кредитования образовало схемы с использованием средств бюджетов различных уровней, долевого строительства и рассрочки и рыночные схемы.

К схемам с использованием средств бюджетов различных уровней относятся жилищные программы регионов, финансируемые полностью или частично за счет региональных и местных бюджетов; жилищные сертификаты и муниципальные жилищные облигации; жилищные субсидии.

Схемы долевого строительства  и рассрочки включают долевое строительство; продажа жилья с рассрочкой платежа до окончания строительства; получение сотрудниками жилищных ссуд на своем предприятии.

К рыночным схемам относятся  долгосрочное ипотечное кредитование, накопительные схемы с использованием строительных сберегательных касс и жилищно-строительных кооперативов, рефинансирование ипотечных кредитов и займов с помощью специализированного оператора ипотечного рынка по принципу двухуровневой ипотечной схемы.

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные  нормативные правовые акты, такие как Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)» и постановление Правительства РФ “О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».

К сдерживающим факторам развития жилищной ипотеки в России относятся: ограниченный платежеспособный спрос населения, низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах РФ, Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой, неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства, психологические факторы, большое количество субсидий в этой сфере и их “слабая адресность», высокие процентные ставки, непрозрачные источники доходов граждан, неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки.

За 2010-2012 годы рынок ипотечного жилищного кредитования имеет динамику роста, о чем свидетельствуют  показатели роста количества и  объемы выдачи  ипотечных кредитов, количество кредитных организаций,  увеличение доли ипотечных сделок в общем объеме сделок с жильем, рост ипотечного портфеля на балансах банков. В целом рост ипотечного кредитования происходил в условиях повышения ставок по ипотечным кредитам. Рост ипотечного рынка также способствовал росту жилищного строительства. В условиях роста общего объема ипотечного портфеля на балансах банков сокращается доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности.

Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение целого ряда основных задач:

1. Совершенствование законодательной  и нормативной базы, обеспечивающей  исполнение обязательств при ипотечном кредитовании.

2. Создание и внедрение  универсального механизма обеспечения  притока долгосрочных внебюджетных  финансовых ресурсов в бюджетную  сферу.

3. Создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого  и надежного механизма регистрации  сделок с недвижимостью и прав  на нее, а также процедуры  доступа к этой информации  участников рынка ипотечного  кредитования.

4. Налоговое стимулирование  как граждан-получателей ипотечных  кредитов, с одной стороны, так  и коммерческих банков - ипотечных  кредиторов и инвесторов, обеспечивающих  рефинансирование коммерческих  банков-кредиторов, с другой стороны.

5. Создание равных условий  для свободной конкуренции между  субъектами рынка ипотечных кредитов.

6. Формирование механизмов  социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

7. Доработка нормативной  базы, регулирующей деятельность  кредитных организаций по предоставлению  и обслуживанию ипотечных кредитов  и их рефинансированию.

8. Формирование нормативно-законодательных  основ для использования новых  финансовых инструментов (ценных  бумаг) для привлечения долгосрочных  ресурсов в эту сферу.

9. Разработка комплексной  схемы по реализации ипотеки,  которая будет основана не  только на интересах чиновников.

 

 

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (ред. от 06.12.2011 г., с изм. от 27.06.2012 г.) // «Собрание законодательства Российской Федерации. – 16.07.2012. – №29. – Ст. 4167
2. О банках и банковской деятельности: Федеральный закон от 2.12.1990 г. №395-1 (ред. от 29.06.2012 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 02.07.2012. – №27. – Ст. 3588
3. О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности: Положение ЦБ РФ от 26.03.2004 г. №254-П // Вестник Банка России. – №28. – 07.05.2004
4. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) / К.Л. Астапов // Деньги и кредит. – 2012. – № 4. – С. 42-48
5. Боровкова В.В. Экономика недвижимости / В.В. Боровкова, В.А. Мокин, О. Пирогова. – СПб.: Питер, 2010. – 415 с.
6. Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования / Д.Ю. Будаков // Деньги и кредит. – 2012. – №9. – С. 18-20
7. Букато В.И., Головин Ю.В., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в России. – 2-е изд. перераб. и доп. / Под ред. М.Х. Лапидуса. – М.: Финансы и статистика, 2011. – 668 с.
8. Василенко П. Итоги года на рынке ипотечного кредитования / П. Василенко // Рынок ценных бумаг. – 2012. – №11(338). – С. 3-29
9. Гарипова З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов / З.Л. Гарипова // Банковское дело. – 2011. – № 1. – С. 20-23
10. Герасимова Е.Б. Комплексный анализ кредитоспособности заемщика. // Финансы и кредит. – 2011. – №4. – С. 21-29
11. Глушкова Н.Б. Банковское дело: Учеб. пособие. / Н.Б. Глушкова. – М.: Экономический проект: Альма Матер, 2010. – 742 с.
12. Даниленко С.А., Комиссарова М.В. Банковское кредитование: учебно-практическое пособие. – М.: Юстицинформ, 2011. – 784 с.
13. Демченко С.С. Субъекты кредитования: особенности правового статуса // Право и экономика. – 2012. – №5. – С. 31-38
14. Довдиенко, И.В. Ипотека: учебно-практическое пособие / И.В. Довдиенко. – М.: РДЛ, 2011. – 572 с.
15. Долан Э. Дж., Кэмпбелл К.Д. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика: Пер. с англ. / Под общ. ред. В.В. Лукашевича. – СПб.: 2010. – 786 с.
16. Ендовицкая Д.А., Бочарова И.В. Анализ и оценка кредитоспособности заемщика: учебное практическое пособие / Д.А. Ендовицкая. – М.: КНОРУС, 2011. – 772 с.
17. Жарковская Е. П., Банковское дело: учебник / Е. П. Жарковская; 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Омега-Л, 2010. – 652 с.
18. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения / Н.Г. Журкина // Деньги и кредит. – 2011. – №6. – С. 17-19
19. Залесова М.Г. Процесс секьюритизации как механизм совершенствования системы долгосрочного кредитования / М.Г. Залесова // Банковское дело. – 2011. – № 12. – С. 51
20. Иванкина Е. Проблемы ипотеки в России / Е. Иванкина // Общество и экономика. – 2011. – № 1. – С. 90-103
21. Иванов А.Н. Банковские услуги: Зарубежный и российский опыт. – М.: Финансы и статистика, 2010. – 676 с.
22. Иода Е.В., Мешкова Л.Л., Болотина Е.Н. Классификация банковских кредитов. / Под общ. ред. проф. Иода Е.В. – 2-е изд., испр., перераб. – Тамбов: Изд-во ТГТУ, 2011. – 722 с. 
23. Казаков А. Потенциал системы ипотечного кредитования в России / А. Казаков // Недвижимость и ипотека. – 2011. – № 3. – С. 15-16
24. Казимагометов А.А. Банковское обслуживание населения: зарубежный опыт. – М.: Финансы и статистика, 2010. – 756 с.
25. Колесников В.И., Кроливецкая Л.П. Банковское дело. – М: Финансы и статистика, 2010. – 684 с.
26. Коробова Г.Г. Банковское дело. / Г. Г. Коробова. – М.: Юристъ, 2010. – 751 с.
27. Крутик А.Б. Экономика недвижимости / Крутик, А.Б., Горенбургов, М. А., Горенбургов, Ю. М. – СПб.: Лань, 2010. – 678 с.
28. Лаврушин О.И. Банковское дело: учебник. / О.И. Лаврушин, И.Д.Мамонова, Н.И. Валенцева, – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС, 2009. – 768 с.
29. Лаврушин О.И. Управление деятельностью коммерческого банка. / О.И. Лаврушин. – М: Юристъ, 2010. – 676 с. 
30. Лазарова Л.Б. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка / Л.Б. Лазарова // Банковское дело. – 2011. – № 1. – С. 38-42
31. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России / М.П. Логинов // ЭКО. – 2012. – № 9. – С. 115-132
32. Мартынова Т. Ипотека делает жилье недоступным / Т. Мартынова // Банковское обозрение. – № 4. – 2011. – С. 10-12
33. Марьин С. Управление банковскими рисками. // Экономика и жизнь. – 2011. – №23. – С. 44-46
34. Миловидов Д.А. Современное банковское дело. – М.: Норма, ИНФРА-М, 2011. – 635 с.
35. Нестерова Т.Н. Банковский менеджмент. Учебное пособие. – М.: Норма, Инфра-М, 2011. – 694 с.
36. Никитина Т.В. Банковский менеджмент. / Т.В. Никитина. – СПб.: Питер, 2010. – 660 с. 
37. Нугаев Р.А. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития / Р.А. Нугаев, Е.Г. Кириченко // Деньги и кредит. – №10. – 2011. – С. 24-29
38. Ольхова Р.Г. Банковское дело. Управление в современном банке: учебное пособие, 2-е изд. / Р.Г. Ольхова. – М.: КноРус, 2010. – 804 с. 
39. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования / И.В. Павлова // Деньги и кредит. – 2011. – № 3. – С. 57-66
40. Петров И. Банковский менеджмент: связь с кредитной политикой // Банковские технологии. – № 6. – 2011. – С. 32-42
41. Печникова А.В., Маркова О.М., Стародубцева Е.Б. Банковские операции. – М.: Норма, ИНФРА-М, 2011. – 752 с.
42. Пещанская И.В. Организация деятельности коммерческого банка: Учеб. пособие. – М.: Норма, ИНФРА-М, 2010. – 778 с.
43. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие / И.А. Разумова. – 2-е изд. – СПб.: Питер, 2011. – 704 с.
44. Рачкевич А.Ю. Секьюритизация: характерные признаки и определение / А. Ю. Рачкевич, И.А. Алексеева // Деньги и кредит. – 2011. – № 8. – С. 22-31
45. Саркисянц А. Ипотечное кредитование на современном этапе / А. Саркисянц // Бухгалтерия и банки. – 2011. – № 4. – С. 14-25
46. Семенченков В. Механизмы рефинансирования ипотечных кредитов / В. Семенченков // Недвижимость и ипотека. – 2011. – № 5. – С. 32-39
47. Солова И.Е. Рынок ипотечного кредитования: тенденции и прогнозы // Банковский ритейл. – 2012. – №4. – С. 15-30.
48. Сураева – Королева А. Развитие ипотечного кредитования в регионах. Возможности секьюритизации / А. Сураева – Королева // Рынок ценных бумаг. – 2011. – № 5 (332). – С. 26-35
49. Тавасиев А. М. и др. Банковское дело: базовые операции для клиентов: Учеб. пособие. / Под ред. А. М. Тавасиева. – М.: Финансы и статистика, 2011. – 704 с. 
50. Фролов Н.Е. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы / Н.Е. Фролов // Деньги и кредит. – 2011. – № 8. – С. 9-12
51. Цылина А.Г. Ипотечное кредитование и риски / А.Г. Цылина // Жилищное строительство. – 2011. – № 5. – С. 23-25
52. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: учебное пособие / Н.А. Щербакова – М.: Феникс, 2010. – 615 с.
53. Яхимович В.И. Региональные особенности реализации модели ипотечного кредитования /В.И. Яхимович // Финансы. – 2011. – №1. – С. 68-72
54. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: www.ahml.ru
55. Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: www.arhml.ru
56. Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации [Электронный ресурс]. – Режим доступа: www.rusipoteka.ru