Анализ ипотечного жилищного кредитования в России

Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. Необходимо отметить, что за государством остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

Развитие жилищной ипотеки  в России сегодня сдерживается рядом  факторов:

1. Ограниченный платежеспособный  спрос населения. По оценкам  Минэкономразвития России даже  при самых “либеральных”, практически  несуществующих параметрах (ипотечный  кредит предоставляется на 15 лет  величиной 70% от стоимости жилья  при цене одного квадратного  метра 11200 р. с кредитной ставкой  10%), максимальная граница доступности  для населения России составит  не более 10%. 

2. Низкие объемы и невысокое  качество нового жилищного строительства  в субъектах РФ обуславливают  недостаточность предложений и  высокую стоимость квартир на  рынке жилья.

3. Низкие темпы разработки  и совершенствования законодательства  о недвижимости и несогласованность  правовых актов между собой.  Так, например, очевидно, какое большое  значение для развития рынка  жилья имеет земельное законодательство.

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.

4. Неразвитость инфраструктуры  рынка жилья и жилищного строительства.  Традиционными участниками жилищного  рынка являются строительные  компании, банки, производители строительных  материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы,  главным из которых является  национальная особенность большинства  населения нежелание жить в  долг.

6. Большое количество  административных барьеров, строительные  компании, заемщики и ипотечные  компании сталкиваются с существенными  административными препонами. Например, строительные компании должны  получить не менее 40 согласований  и разрешений для регистрации  нового проекта, что влечет  за собой большое количество  издержек.

7. Большое количество  субсидий в этой сфере и  их “слабая адресность”. Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья.

8. Высокие процентные  ставки, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.

9. Непрозрачные источники  доходов граждан.

10. Неразвитость организационно-технологической  и финансовой инфраструктуры  в системе ипотеки. К сожалению,  на сегодняшний день работающей и решающей проблемы населения ипотеки в России и особенно в Москве пока не существует. Об этом свидетельствует статистика ипотечных сделок, размер и структура доходов населения и даже официальные заявления московских властей. По статистическим данным Ассоциации российских банков (АРБ), за прошлый год в России было выдано ипотечных кредитов на сумму около 500 млн долл. США. Иными словами, только 2% жилья было куплено на банковские займы.

При серьезной оценке уровня развития рынка ипотечного кредитования его объем соотносят с ВВП. В странах Евросоюза этот показатель составляет 34%, в США — 53%, у нас  же не доходит и до 1%.

Число кредитов в 2012 г. составило 27 тыс., таким образом, если мы попробуем заняться подсчетами, то получим примерно такой размер среднего кредита — 18 тыс. долл. США. В большинстве крупных городов и даже в Подмосковье на такую сумму квартиру не купить. В лучшем случае ее хватит на доплату для улучшения уже имеющихся жилищных условий. Но это уже не ипотека, а обычный потребительский кредит. Кроме того, даже приведенные данные, скорее всего, являются завышенными. Например, цифра в 27 тыс. относится не к числу реально выданных кредитов, а лишь к числу принятых банком решений об их предоставлении, что далеко не одно и то же. Что касается Москвы, то все попытки наладить в столице ипотеку привели к выдаче 3000 банковских кредитов и около 200 небанковских кредитов. Называть это ипотекой в масштабах огромного мегаполиса, где одновременно в продаже находятся несколько десятков тысяч квартир, просто несерьезно. Итак, принимая во внимание все вышесказанное, получается, что приобрести жилье сегодня в России, мягко говоря, сложно.

По мнению ряда специалистов, для увеличения спроса на ипотеку  необходимо снижение ставок по кредиту  ниже “психологического” барьера  в 10% и упрощение порядка его  получения. Возможно, это могло бы как-то уменьшить всю непривлекательность ипотеки, в ее сегодняшнем выражении, для потенциального клиента. Однако о снижении ставок говорить сложно, ипотека — это рыночный механизм. Сумма выплат по кредиту рассчитывается по сложному проценту, а итоговая сумма может превышать стоимость квартиры в 1,5 и более раз. Кроме того, к выплате процентов но кредиту добавляются дополнительные траты: страхование квартиры, жизни и потери трудоспособности — это еще 0,5-2% от общей суммы. Вот и попробуй убедить население, что ему это надо.

Что касается упрощения процедуры, у банкиров есть против этого довольно веский довод — “андеррайтинг” (это оценка кредитором вероятности погашения кредита). При оформлении кредита банком оцениваются три момента:

- платежеспособность заемщика,

- готовность погасить  кредит (анализ кредитной истории),

- оценка стоимости закладываемого  имущества.

Но определить реальную платежеспособность клиента в нынешних российских условиях практически невозможно, и справка  об официальном доходе в данном случае вещь совершенно бесполезная. Объективной  сложностью является и отсутствие у  граждан кредитных историй (хотя тут часть риска могли бы взять  на себя страховые компании). Не факт и то, что закладываемое сегодня  имущество останется достаточным  обеспечением кредита в будущем  дом может прийти в негодность, рядом с ним могут построить  шумную трассу или вообще снести в  связи с городскими нуждами. Вот  и получается, что банки решаются выдавать ипотечные кредиты либо собственным сотрудникам, либо работникам организаций, являющихся корпоративными клиентами. Заявления же от людей  “с улицы” рассматриваются несколько  месяцев и в большинстве случаев  отклоняются. Но дело, конечно, не в  банках, и “вопрос” не к ним.

Не стоит, как это делает Правительство РФ, рассматривать  западную модель ипотеки в качестве панацеи от всех жилищных проблем. Она хороша для западного среднего класса с его уровнем платежеспособности, и тут не нужны никакие усилия государства, достаточно лишь создать правовое поле, а работать будут сами рыночные механизмы. В России же обеспечить себя жильем с помощью “сегодняшней ипотеки” в состоянии лишь очень небольшой слой населения. Основная же часть граждан при нынешнем положении дел вообще не способна обзавестись квартирами ни сразу, ни через несколько лет.

России нужна собственная  схема по применению института ипотеки. Прежде всего, по максимуму сократить  субъектный состав отношений по приобретению жилья, по типу привычных с советских  времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект  экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие совместное с гражданами финансирование строительства, когда государство  гарантирует кредиты и частично их оплачивает. Причем государство  может использовать не только бюджетные активы, но и землю, недвижимость. А московская недвижимость — актив очень серьезный, и уж под нее наверняка найдутся частные инвесторы. Было бы очень интересно вооружиться сразу несколькими схемами реализации ипотеки в России, дав, таким образом, населению самому решать, по какой им удобно приобретать жилье. Однако, зная приверженность наших властей собственным принципам и их твердую уверенность в правильности однажды выбранной генеральной линии, можно не сомневаться в том, что ипотека не будет “работать” ровно до тех пор, пока власти не наладят “человеческие” условия ее работы.

Ипотечный рынок России живет  в ожидании повышения спроса на ипотеку. Перспективы дальнейшего существования  и развития ипотеки в России всем представляются по-разному. На эту тему сегодня спорят политики, юристы, государственные служащие, домохозяйки и даже свободные художники. Оптимисты считают, что он будет мощным и наступит очень скоро. Пессимисты советуют оглянуться назад и перестать верить в чудеса. А у сторонников умеренных взглядов есть все основания полагать, что “победит” нейтральный вариант развития событий.

Универсальным механизмом привлечения  длинных кредитных ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги, законодательное  регулирование которых до недавнего  времени находилось в зачаточном состоянии С их помощью банки получат возможность быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства, а покупатели таких бумаг при ликвидации банка будут наделяться правами кредиторов. Совсем недавно Государственная Дума взялась за разрешение этой недоработки. В результате ударной работы парламента были приняты в третьем чтении последние 17 законопроектов из пакета нормативных актов о создании рынка доступного жилья в России (первые восемь приняты еще в середине прошлого года). Среди них и поправки к Закону “Об ипотечных ценных бумагах”, снимающие существовавшие ранее противоречия между некоторыми положениями этого закона и другими нормативными актами. Тем самым уничтожено препятствие, мешавшее появлению первых ипотечных ценных бумаг в России. И хотя для того чтобы механизм ипотечных облигаций заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных актов, появление первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже не за горами. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало подготовку к дебютному выпуску ипотечных облигаций. Если все необходимые акты будут скоро приняты, агентство эмитирует первые бумаги уже в этом году.

Развитие рынка ипотечных  закладных в России позволит решить проблему, с которой рано или поздно столкнутся все занимающиеся выдачей  кредитов на жилье банки, — нехватка средств на финансирование ипотечных проектов. Преобразовав кредитные обязательства заемщиков в ценные бумаги, их можно будет продать сторонним инвесторам, выручив деньги на выдачу новых кредитов.

Таким образом, к сдерживающим факторам развития жилищной ипотеки в России относятся: ограниченный платежеспособный спрос населения, низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах РФ, Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой, неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства, психологические факторы, большое количество субсидий в этой сфере и их “слабая адресность», высокие процентные ставки, непрозрачные источники доходов граждан, неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки.

2.2. Анализ основных показателей развития ипотечного жилищного кредитования в РФ

Несмотря на сохраняющуюся  неопределенность перспектив мировой  экономики и общую  тенденцию роста процентных ставок, российский рынок ипотечного жилищного кредитования в 2012 году активно рос, полностью преодолев последствия кризиса 2008 года.

 По итогам 2012 года населению  предоставлено 690,7 тыс. ипотечных  кредитов на общую сумму 1029 млрд рублей, что в 1,3 раза превышает уровень 2011 года в количественном и в 1,4 - в денежном выражении. По сравнению с 2008 годом, в 2012 г. было выдано в 2 раза больше ипотечных кредитов (в стоимостном выражении – в 1,6 раз больше), а количество кредитных организаций, занимающихся ипотекой, выросло на 10%.

Динамика объема выдачи ипотечных кредитов и годовые темпы роста в 2010-2012 гг. помесячно представлены на рис.1.

Анализ месячной динамики предоставления ипотечных кредитов показывает, что темпы роста рынка  продолжают замедляться второй месяц  подряд - в декабре в годовом  выражении они составили 121% по сравнению  со 136% в ноябре (что явилось минимальным  значением в 2012 году).

Во многом снижению темпов роста рынка ИЖК способствует наблюдаемый в течение года постепенный  рост ставок выдачи по ипотечным кредитам, что вызывает сокращение платежеспособного  спроса.

Рис.1. Динамика объема выдачи ипотечных кредитов (млрд.руб.) и годовые темпы роста (%) в 2010-2012 гг. помесячно.

В декабре ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях увеличилась  на 0,2 п.п. и достигла 12,7%, что на 1,1 п.п. выше уровня декабря 2011 года. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным с начала года, составила 12,3%.

На 01.01.2013 уровень процентной ставки по ипотечным кредитам на 6,13 п.п. превысил зафиксированный Росстатом  уровень инфляции.

Рис.2. Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца , 2009-2012 годы, % годовых

В целом динамика изменения  ставок в декабре 2012 года была разнонаправленной  и менее активной, чем в предыдущие периоды. Рост ставок, проходивший во втором полугодии 2012 года, практически  приостановился: среди активных игроков  рынка повышали ставки в этот период только ВТБ 24 (ранее предлагавший низкие ставки для заемщиков с высоким  первоначальным взносом и небольшим  сроком кредита) и Юникредит.

Кроме того, в этот период было отмечено снижение ставок такими активными участниками рынка  как ВТБ 24, ДельтаКредит и Райффайзенбанк. Снижение ставок указанными участниками рынка проведено в рамках предновогодних акций (Райффайзенбанк) либо для отдельных сегментов заемщиков (ВТБ 24 – для заемщиков из Москвы и Московской области при первоначальном взносе менее 60% и сроке кредита более 7 лет; Дельтакредит – для заемщиков, отказавшихся от личного и титульного страхования).