Анализ ипотечного жилищного кредитования в России

Ипотечный банк - кредитно-финансовое учреждение, специализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд (ипотечного кредита) под залог недвижимости - земли  и различных строений. Ресурсы  ипотечного банка складываются из собственных накоплений и ипотечных облигаций -долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие и сельскохозяйственные банки, страховые компании и другие кредитно-финансовые учреждения.

Ипотечное кредитование, бесспорно, перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Ипотечные  банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих  вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Для привлечения кредитных  ресурсов в сферу долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования необходимо создать в стране благоприятную  экономико-политическую обстановку, разработать  необходимую законодательно-нормативную  базу и повысить уровень благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и  обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств [8, С. 5-6].

Таким образом, под ипотечным  жилищным кредитом понимается долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог недвижимого имущества (главным образом строений).

1.2. Существующие модели развития ипотечного жилищного кредитования

Все схемы, которые были созданы  за последние десять лет, можно свести к нескольким блокам. Распределение  по блокам зависит от того, насколько в той или иной схеме задействованы различные ресурсы, сколько в ней участников и какова ее перспективность.

а) Схемы с использованием средств бюджетов различных уровней:

- жилищные программы регионов, финансируемые полностью или  частично за счет региональных  и местных бюджетов;

- жилищные сертификаты  и муниципальные жилищные облигации;

- жилищные субсидии.

Это социально ориентированный  блок схем. Он ориентирован на очередников, работников бюджетной сферы, переселенцев военнослужащих и на граждан других льготных категорий.

б) Схемы долевого строительства  и рассрочки:

- долевое строительство;

- продажа жилья с рассрочкой  платежа до окончания строительства;

- получение сотрудниками  жилищных ссуд на своем предприятии.

Этот блок схем считается  простейшим. В нем не применяются  механизмы залога и присутствуют только два участника застройщик и покупатель.

в) Рыночные схемы:

- долгосрочное ипотечное  кредитование (банковское кредитование, ипотечные займы и продажа  жилья в рассрочку с оформлением  ипотеки в силу закона);

- накопительные схемы  с использованием строительных  сберегательных касс и жилищно-строительных  кооперативов;

- рефинансирование ипотечных  кредитов и займов с помощью  специализированного оператора  ипотечного рынка по принципу  двухуровневой ипотечной схемы.

Именно этот, третий блок схем считается наиболее прогрессивным. По сути, он включает в себя истинно  ипотечные схемы, в которых в  наибольшей степени отражены основные принципы ипотечного кредитования. Все шире становится круг операторов (банков, ипотечных фондов, агентств и корпораций), последовательно и профессионально осваивающих операции по долгосрочному кредитованию населения, используя жилую недвижимость в качестве обеспечения по кредитам. Активно развиваются жилищные кооперативы, действующие по принципу касс взаимопомощи [12, С. 111].

В законодательной сфере  идет работа по подготовке к принятию закона «О строительных сберегательных кассах», не только подробно регламентирующего все вопросы привлечения денежных средств граждан на накопительные вклады и дальнейшего кредитования, но и - что очень важно условия возврата средств в форс-мажорных обстоятельствах. Это позволит защитить участников рынка от появления «финансовых пирамид».

Схема № 1 - Альтернатива. Альтернативой, или альтернативной жилплощадью, часто  называют имеющееся жилье, которое  может быть использовано при совершении сделки.

В чистом виде схема с  использованием имеющегося жилья представляет собой сделку обмена через куплю-продажу. При этом вы можете продать и доплатить  определенную сумму на приобретение новой большей площадью или лучшего  качества, в другом регионе, где цены на жилье ниже или приобрести более  дешевую, а разница в цене используйте  по своему усмотрению.

В осуществлении этих операций помогут специалисты агентств недвижимости. Рассмотрим возможность заменить квартирой  первый взнос, который требуется  в других схемах приобретения жилья. Как показывает практика, этой возможностью пользуется примерно половина граждан  участвующих в различных ипотечных  программах [13, с. 116].

Крупные инвестиционно - строительные компании принимают в зачет старое жилье при заключении договора долевого участия в строительстве и покупке жилья в новостройке. Многие коммерческие банки предлагают кредитные схемы с зачетом имеющегося жилья для расширения клиентской базы, т. е. для привлечения заемщиков, которые не имеют денежных накоплений для первоначального взноса на покупку квартиры. Жилищно-строительные кооперативы могут предоставлять прежнее жилье своих пайщиков, переданное в оплату первого взноса, другим своим пайщикам, тем самым, включая его в свой внутренний оборот. В государственных жилищных программах жилье, высвобождающееся после предоставления субсидий и улучшения жилищных условий очередников, также остается в обороте и может предоставляться другим нуждающимся семьям.

В некоторых случаях, однако, вам будет выгоднее не участвовать  в программах предлагающих зачет  жилья, а продать свою квартиру с  помощью агентств недвижимости.

Схема № 2 - Рассрочка. Схемы  долевого строительства и продажи  жилья с рассрочкой платежа первыми  пришли на смену старой бюджетной  системе финансирования строительства  и продолжают существовать и поныне. Как известно на начальных этапах строительства застройщики не имеют  собственных средств в объеме, достаточном для возведения дома. Получить кредит на строительство в  банке крайне сложно. По этому застройщики вынуждены продавать еще недостроенные квартиры потенциально будущим жильцам — физическим лицам. Граждане становятся соинвесторами строительства и несут в связи с этим все риски наравне с застройщиком. Бдительность строительного процесса позволяет «дольщикам» вносить платежи в соответствии с графиком, «растягивая» их на весь период строительства, а иногда и на определенный период после его окончания, то есть плачивать жилье в рассрочку. Желая заинтересовать все большую часть населения в приобретении жилья через схему долевого строительства, строительные компании стремятся к предоставлению населению более выгодных условий рассрочки [13, С. 117].

Для этого по договорам  застройщиков с держателями крупного капитала задействуются финансовые ресурсы коммерческих банков, фондов и инвестиционных компаний, благодаря  чему несколько удлиняются сроки, на которые предоставляется рассрочка. Привлечение капитала из крупных  источников не только повышает надежность всей схемы, но и придает ей новый  смысл и содержание. Достоинствами  схемы долевого строительства является ее простота и отсутствие существенного  удорожания жилья, которое имеет  место при долго срочном банковском кредитовании. Поэтому в регионах, где ипотечное кредитование еще не получало развития, долевое строительство выступает зачастую как единственная схема приобретения жилья. Другое достоинство — более низкая стоимость жилья в процессе строительства по сравнению со стоимостью готовых квартир на вторичном рынке. Чем больше разница в цене готового и строящегося жилья, тем больше сторонников у данной схемы. К недостаткам схемы долевого участия можно отнести высокую степень риска для «дольщиков». Именно они несут основные потери при несвоевременном, некачественном или незаконченном строительстве. За время функционирования схемы долевого участия в судах рассмотрены уже сотни дел обманутых дольщиков. Некоторый положительный сдвиг был достигнут лишь в 2003 году, когда Верховный суд принял решение рассматривать дольщиков как потребителей и применять при рассмотрении споров закон «О защите прав потребителей». Благодаря этому они уже не несут личной ответственности вложенными средствами за срыв сроков строительства по вине застройщика.

Другим недостатком данной схемы является ее социальная неэффективность: из-за своей краткосрочности она  не позволяет массово решать жилищную проблему населения. И, кроме того, долевое  участие предполагает оформление собственности  только после полной оплаты за предоставленное жилье, по окончании строительства и рассрочки [13, С. 118].

Схема № 3 - Ипотечная территория. Финансирование затрат на инженерную подготовку территорий из бюджетных  средств — это не схема приобретения жилья в чистом виде, а новая  разновидность вариантов участия  государства в финансировании жилищного  строительства. Она разработана  специалистами для использования  в регионах. Благодаря снижению себестоимости  строительства жилья, возведенного на инженерно подготовленных территориях, приобрести его, особенно при оплате с помощью ипотечного кредита, сможет гораздо большее количество людей.

Для региональных властей  этот метод содействия приобретению жилья является достаточно выгодным. Затраты производятся единовременно, нет необходимости на длительный срок отвлекать бюджетные средства. К тому же вложения в инженерную подготовку территорий окупаемы т.е. бюджетные  затраты будут компенсированы при  продаже жилья [13, С. 118].

Схема №4 - Субсидии. Современные  жилищные субсидии, предоставляемые  гражданам для улучшения жилищных условий в отличие от практики бесплатного предоставления жилья  советских времен, редко достигают 100% стоимости приобретаемого жилья. На стопроцентное покрытие затрат могут  рассчитывать очередники, доходы которых  покрывают только минимальные текущие  потребности, и не могу быть направлены ни на оплату первого взноса, ни на возврат  платежей по ипотечному кредиту, ни на выплату процентов.

Схема № 5 - Муниципальные  облигации и сертификаты. К настоящему времени опыт выпуска жилищных облигаций  и сертификатов имеют многие регионы  страны, в частности, Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск, Дубна и др.

Отличие жилищного сертификата  от других видов ценных бумаг в  его целевом назначении: номинал  жилищного сертификата устанавливается  в натуральном выражении —  единицах общей площади жилья (например, 0,1 кв. метра) и в денежном эквиваленте  этой единицы при этом номинал  должен периодически индексироваться, схема индексации устанавливается  эмитентом при выпуске жилищного  сертификата и остается неизменной.

Преимущества выпуска  жилищных сертификатов и облигаций  местными властями выражается в надежности выпускаемых бумаг, относительной  дешевизне жилья, получаемого вами как держателем такого сертификата, а также масштабами и перспективой многочисленных выпусков сертификатов, которые позволят вам на выгодных условиях в течение длительного  времени накапливать средства на квартиру.

Недостаток жилищных сертификатов связан с необходимостью их привязки к конкретному объекту строящейся или реконструируемой недвижимости. Из-за этого у покупателя отсутствует  возможность выбора квартиры, ему  предоставляется право на приобретение жилья только в определенных домах, которые не всегда их могут удовлетворить.

Исключение составляют государственные  жилищные сертификаты для военных  переселенцев и пострадавших от стихийных  бедствий, которые имеют стоимость  «усредненного» квадратного метра, рассчитанного по официальным статистическим данным для регионов России. Очевидно, что их стоимость не всегда совпадает  с рыночными ценами на жилье, из-за чего возникают трудности при  совершении реальных сделок. Попытки  выпуска коммерческими структурами  обезличенных жилищных сертификатов, которые предполагалось привязать  к стоимости какого-нибудь условного  квадратного метра, оставались безуспешными. Само понятие «условный квадратный метр» больше похоже на среднюю температуру  по больнице. На формирование цены на недвижимость влияет столько количественных и качественных факторов, что каким-то образом ее усреднить вряд ли удастся. Нельзя, однако, утверждать, что вложение в ценные бумаги обеспеченные недвижимостью, но не привязанные к стоимости единицы площади в конкретном доме, невозможно. Выходом для желающих инвестировать в такие бумаги могут быть паевые инвестиционные фонды, а в ближайшем будущем еще и ипотечные ценные бумаги, обеспеченные закладными [14, С. 26].

Схема № 6 - Государственные  жилищные сертификаты для военных. Государственный жилищный сертификат (ГЖС) — именное свидетельство, удостоверяющее право участника программы на получение безвозмездной субсидии на приобретение жилья. Его владелец имеет возможность приобрести жилье  в любом населенном пункте страны у физических или юридических  лиц, как на первичном, так и на вторичном рынке [16, С. 90-91].

Схема № 7 - Жилье для молодежи. Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых  семей» входит в состав федеральной  целевой программы «Жилище». Для  ее реализации на уровне регионов утверждаются свои программы, призванные обеспечить жильем молодые семьи, в которых  супруги не достигли 30 лет признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий и постоянно проживающие  на территории субъекта Российской Федерации, участвующего в реализации подпрограммы. Важно, что при рождении ребенка списывается определенная часть стоимости квартиры подлежавшая погашению [13, С. 122].

Схема №8 - Предприятие. Эта  схема является интересной для тех  предприятий, которые заинтересованы в привлечении молодых специалистов и удержании высокопрофессиональных кадров. Ее принцип прост, работник вносит в счет оплаты жилья 20—30 % собственных  средств, а на оставшуюся сумму получает ссуду от предприятия-работодателя. Такая ссуда считается льготной по срокам (до 10-15 лет) и процентам (иногда и совсем без процентов).