Анализ ипотечного жилищного кредитования в России

Положительная черта этой схемы — очевидная социальная ее направленность. Более выгодные условия кредитования, чем на своем  предприятии заемщик вряд ли может  найти. А для предприятия это  действенный механизм удержать у  себя ценного работника.

Однако преимущество для  предприятия может оказаться  недостатком для работника фактически он попадает в кабалу на длительный срок [14, С. 25].

Схема №9 - Сберегательные программы  и вклады. Если вы не имеете денег  на первый взнос и не можете продать  свою квартиру для покупки новой, у вас есть возможность накопить недостающие средства.

Если вы положите деньги во вклад на определенный период (обычно не менее чем на 1 год) в коммерческий банк, то в дальнейшем сможете получить ипотечный кредит на льготных условиях (под более низкий процент). Пока, правда, такую услугу предлагают всего  несколько банков.

Сберегательные программы  потребительских кооперативов привлекательны по начисляемым процентам, однако они  предоставляются только пайщикам кооператива, и нет полной гарантии того, что  по окончании срока накопления будут  получены заявленные проценты (банковского  контроля кооперативы не имеют).

Накопительные программы  страховых компаний, имеющие конечной целью приобретение жилья, не распространены. Существует положительный опыт совмещения программ накопительного страхования  жизни и предоставления ипотечного кредита в банке-партнере. Однако этот опыт, как и опыт накопления в коммерческих банках, не получил  того развития, какого хотелось бы всем участникам рынка [16, С. 156].

Схема №10 - Рента и пожизненное  содержание. В последнее время  этот вариант приобретения жилья  поучает все большее распространение. Обычно получателями ренты являются одинокие престарелые граждане, имеющие квартиру в собственности, а плательщиками — физические лица или организации, которые рассчитывают через какое-то время стать полноправными хозяевами таких квартир.

Схема № 11 - Паевые инвестиционные фонды. Несмотря на то, что такой  вариант накопления средств на приобретение жилья достаточно полно прописан законодательно, развития он пока не получил [13, С. 126].

Схема № 12 - Жилищно - строительные кооперативы. Эта схема подходит для тех, кто не имеет средств на первоначальный взнос, необходимый при банковском кредитовании, и имеет доходы, которые недостаточны для получения ипотечного кредита банке и может ждать квартиру несколько лет[13, С. 126].

К плюсам данной схемы можно  отнести понятную структуру организации  и простые принципы участия схожие с существовавшими ранние кассами  взаимопомощи.

К недостаткам схемы относится  отсутствие государственного контроля за пользованием денежных средств населения (кооперативы не лицензируются Банком России), поэтому существует риск превращения кооператива в пирамиду при неграмотном управлении денежными потоками.

Накопление занимает несколько  лет, процесс подбора квартиры может  растягиваться на месяцы. Соответственно, надо быть готовым к тому, что  вселение квартиру произойдет не скоро.

Поскольку оформление собственности  на квартиру происходит только после  полного возврата займа, право на налоговую льготу по подоходному  налогу в течение всех лет возврата на пайщика не распространяется.

Во многих кооперативах существует запрет на досрочное погашение займа  или штрафы [13, С. 127].

Схема №13 - Строительные сберегательные кассы. Схема приобретения жилья  с использованием строительной сберегательной кассы. Это накопительная схема, сначала накапливаете 50 % стоимости  жилья, затем получаете кредит на остаток суммы под низкий процент [14, С. 24].

Схема № 14 - Банковское кредитование. Получение кредита под залог  недвижимости в коммерческом банке  считается на сегодняшний день наиболее прогрессивным и надежным способом приобретения жилья. Количество банков, предлагающих услуги по ипотечному кредитованию, исчисляется десятками и постоянно  растет.

Таким образом, развития ипотечного жилищного кредитования образовало схемы с использованием средств бюджетов различных уровней, долевого строительства и рассрочки и рыночные схемы.

1.3. Правовые основы ипотечного жилищного кредитования

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные  нормативные правовые акты. Федеральную  правовую базу ипотечного жилищного  кредитования в настоящее время  образуют:

- Гражданский кодекс РФ (ч. 1, 2 и 3);

- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. “Об ипотеке (залоге  недвижимости)” с последующими  изменениями и дополнениями;

- постановление Правительства  РФ от 11 января 2000 г. № 28 “О  мерах по развитию системы  ипотечного жилищного кредитования  в Российской Федерации”. Этим  постановлением была одобрена  концепция развития системы ипотечного  жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов  нормативных право - вых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

Концепция развития системы  ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие федеральной целевой  программы “Свой дом”, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. № 753, определяет место и роль ипотечного жилищного  кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства  в становлении и развитии данной сферы.

Современная государственная  жилищная политика должна наряду с  прежней ориентацией на нужды  социально не защищенных групп населения  сделать новый акцент на решении  жилищных проблем основной части  работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и  имеющими жилье в собственности  в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения  является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование, возможность и необходимость  организации которого раскрывается в настоящей Концепции. В документе  определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного  кредитования с учетом российского  законодательства и существующих социально-экономических  условий. Концепция включает подробное  описание формирования системы долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования, а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

В Концепции намечены конкретные направления совершенствования  законодательной и нормативной  базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также  на уровне субъектов Российской Федерации  и муниципальных образований. Концепция  учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах, еще только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах России.

В соответствии с Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном  виде будет саморазвивающейся и  самодостаточной системой, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования. Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Таким образом будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

В Москве, например, ипотечное  жилищное кредитование осуществляется на основе перечисленных нормативных  правовых актов с учетом положений  Закона г. Москвы от 31 марта 1999 г. № 11 “Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве” и соответствующих программ ипотечного жилищного кредитования. В Московской области, например, ипотечное жилищное кредитование осуществляется на основе перечисленных нормативных правовых актов с учетом положений Закона Московской области от 19 сентября 2001 г. № 144/2001-03 “Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области” и соответствующих программ ипотечного жилищного кредитования. В других субъектах России ипотечное жилищное кредитование осуществляется с учетом положений законов и постановлений органов власти соответствующих субъектов Федерации.

Законодательство РФ подробно определяет содержание договора об ипотеке  и содержит обширный, в сравнении  с другими гражданско-правовыми  договорами, перечень существенных условий  договора. Значение существенных условий  всякого договора заключается в  том, что договор не может считаться  заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ).

Таким образом, правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты, такие как Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)» и постановление Правительства РФ “О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».

2. Анализ ипотечного  жилищного кредитования в России

2.1. Анализ возникновения ипотечного жилищного кредитования в РФ

Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала  проводимой жилищной политике и заключалась  в централизованном распределении  бюджетных ресурсов для строительства  государственного жилья и его  бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение  жилищных условий.

В 1987 году доля государственных  капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения — лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие  населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья  практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в  основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Например, за период реформ 1990— 1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура  вводимых в эксплуатацию жилых домов  по формам собственности и источникам финансирования. Значительно увеличилась  доля частного сектора, в то же время  государство перестало быть основным участником на этом рынке. В общем  объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия  и организации, которые находятся  в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20%, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9%. При этом непосредственно за счет средств федерального бюджета в 1998 г ) построено всего 1,3 млн кв. м общей площади жилых домов, что составило 4,2% от общего объема ввода жилья. Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увеличилась примерно в три раза за период с конца 1990 по 1998 год и дог 39,4% общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья.

Сформировался и быстро развивается  рынок жилья. В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья  и снятия ограничений на количество размер жилых помещений, находящихся  в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее  время 57% всего жилищного фонда  в России находится в частной  собственности. По оценкам, в крупных  городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлекается 1,5 - 2% квартир, находящихся в частной собственности.

Сокращающиеся бюджетные  ассигнования на строительство привели  к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам  жилья. В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства. В результате созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство. В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.