Правовые основы сделок с недвижимостью. Правила проведения торгов и аукционов

8.  Какая из следующих  ставок капитализации учитывает  только доход на инвестиции?

а) коэффициент капитализации  земли;

б) коэффициент капитализации  здания;

в) ставка дохода на собственный  капитал.

9. Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно ЧОД 1500. На  приобретение объекта можно получить  кредит в сумме 10000 на 20 лет  под 10% с ежемесячным погашением. В конце 5 - ого года объект можно будет продать за 12000. Инвестор рассчитывает получить 15% дохода.

Решение:

Для оценки объекта недвижимости   используем формулу:

С =

С = = 10000 тыс.руб.

Вывод: объект недвижимости оценивается в 10000 тыс.руб.

10. Известна величина годовой  рыночной арендной платы для  оцениваемого объекта недвижимости - 20000 у.е. Оценщик располагает следующей рыночной информацией:

 

Аналог	Цена продажи	Годовая арендная плата	Валовый рентный           мультипликатор
I	288000	24000	228000/24000=12
II	310500	27000	310500/27000=11,5
III	198000	18000	198000/18000=11
IV	230000	23000	230000/23000=10
V	178500	17000	178500/17000=10,5

 

Определите усредненный  мультипликатор валовой ренты и  рассчитайте стоимость оцениваемого объекта.

Решение:

ВРМср = ∑(Цс.о. /ПВДс.о.)/n(min3) = (12+11.5+11+10+10.5)/5=11

V= ВРМср *ПВДо.о = 11*20000у.е. = 2200000 у.е.

Ответ: мультипликатор валовой  ренты равен 11, а стоимость оцениваемого объекта равна 220000 у.е.

 

11. Закончите предложение :

Риэлтор – это_индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, профессионально занятое посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды коммерческой и жилой недвижимости путём сведения партнёров по сделке и получения комиссионных.

 

12. Проставьте соответствие  между видами рынков недвижимости  и их определениями:

 

1	Первичный рынок	3	Оборот недвижимости и  прав на нее в стро-
			гом соответствии законодательству при на-
			личии лицензии
2	Вторичный рынок	4	Купля-продажа объектов недвижимости на
			биржах, конкурсах, аукционах
3	Организованный рынок	2	Перепродажа поступивших на рынок объек -
			тов недвижимости от одного владельца дру-
			гому
4	Биржевой рынок	1	Рынок, который формируется  за счет прива -
			тизации земельных участков и зданий, стро-
			ительства новых объектов, который обеспе-
			чивает передачу недвижимости в экономии -
			ческий оборот

 

13.  Каким требованиям  должны отвечать проданные объекты  недвижимости, чтобы быть пригодными  для применения сравнительного  подхода к определению стоимости  оцениваемого объекта?

^а)  недвижимость должна быть одного типа;

^б) участники сделок имели объективное представление о данном сегменте рынка;

в) участники сделок не имели  какие-либо отношения, которые могли  бы повлиять на цену сделок;

^г) рыночные данные о ценах сделок получены от лица не заинтересованного в их искажении;

д) сделки территориально «привязаны» (совершены в одном районе);

е) все вышеперечисленные.

14. Оцениваемый объект  расположен в Южном административном  округе, Сопоставимый аналог, проданный  недавно, находится в центральном  административном округе (престижном) и стоит 4000 у.е. Оценщик имеет следующие данные о сопоставимых продажах:

 

Показатели	Сопоставимые продажи				Наш
	I	II	III	III	IV
Цена объекта, у.е.	1800	4000	1600	7200
Время продаж	недавно	недавно	2 года назад	Недавно
Административ-ный округ	Южный	Южный	Южный	Центральный	Южный
Коррект. время	-	-	1300	-
Коррект. округ	-	-	-	4300	2833

 

Определите процентную поправку на местоположение и стоимость оцениваемого объекта.

Корректировка

Время продаж :   2900 - 1600 = 1300 тыс.руб.

Средняя цена  :   = 2900 тыс.руб.

Коррект. округ :      7200-2900 = 4300 тыс.руб.

Средняя стоимость :  = 2833