Правовые основы сделок с недвижимостью. Правила проведения торгов и аукционов

Постоянная рента выплачивается  бессрочно в денежной форме или  путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих  по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может  быть выкуплена как по желанию  плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

Пожизненная рента выплачивается  в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее  одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено  договором).

Пожизненное содержание с  иждивением закрепляется договором, в  котором определяется стоимость  всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Аренда и найм

Аренда — сделка, при  которой арендодатель (собственник  объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность  другому лицу (т. е. собственник его  продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с  новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:

своевременной уплаты арендной платы;

расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением  или условиями договора.

Арендодатель обязан:

предоставить сданный  в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем  его назначению и условиям договора аренды;

отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его  использованию;

Арендатор имеет право:

истребовать сданный в  аренду объект недвижимости;

при обнаружении недостатков  в арендуемом объекте: требовать  их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;

требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных  прав третьих лиц на арендуемый объект;

с согласия арендодателя: сдать  объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или  внести в уставный капитал хозяйственных  обществ и товариществ;

иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

Арендатор обязан:

• своевременно вносить арендную плату;
• пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью  и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей  арендных прав на недвижимость.

Найм жилого помещения — операция, в которой одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое  помещение может быть предоставлено  во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет

 

 

2. Рынок недвижимости. Объект и субъект рынка.

 

Рынок - это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических  отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей  товара; сфера обмена товарами определенного  вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как  ее характеристики не характерны для  других товаров (например, строго определенное местоположение).

Рынок недвижимости - это  совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

 Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

 По функциональному  назначению объектов рынок недвижимости  подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых  помещений, рынок промышленной  недвижимости. Можно также выделить  рынок незавершенных объектов  и гостиничных услуг.

 Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

 В связи с развитием  рынка недвижимости возникла  необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая  лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.

 Развитию рынка недвижимости  способствует свободный переход  прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно  Гражданскому кодексу РФ требуется  обязательное нотариальное удостоверение  сделок с недвижимостью, согласно  Закону «О залоге» должен быть  нотариально заверен договор  об ипотеке. Начато создание  кондоминиумов (объединений владельцев  жилья с целью совместной эксплуатации).

 Основным типом недвижимости  является земля. Началом земельной  реформы в России можно считать  начало 90-х годов (см. Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991 г.). Ранее существовало единое государственное собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (см. Указы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.). важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

 Деление рынка недвижимости  происходит по 4 основным составляющим: рынок земельных участков, рынок  жилья, рынок нежилых помещений,  рынок промышленной недвижимости. Можно посмотреть на рисунке:  структурные составляющие рынка  недвижимости.

 Каждый такой сегмент  рынка развивается самостоятельно, независимо от трёх других, опираясь  на собственную институционально-правовую  базу. Каждый из сегментов рынка  включает две составляющие: первичный  рынок, связанный с реализацией  прав на вновь созданные объекты  недвижимости, и вторичный рынок,  представляющий собой сферу рыночного  обращения объектов недвижимости, уже бывших в эксплуатации. Вторичный  рынок недвижимости характеризуется  большим разнообразием операций  с объектами недвижимости, что  предлагает его более развитую  институциональную среду.

 Процессы, происходящие  на обоих рынках – первичном  и вторичном, - взаимосвязаны: цены  вторичного рынка служат ориентиром, отражающим степень рентабельности осуществления нового строительства и его инвестиционной привлекательности. Принятые решения о приобретении недвижимости неизбежно должно учитывать следующие факторы, определяющие особенности её экономического оборота:

• динамику извлекаемых из её использования денежных потоков;
• количество и качество приобретаемых в результате трансакций прав, связанных с объектами недвижимости, а также оценку возможных комбинаций этих прав;
• величину трансакционных издержек, связанных с оформлением сделки;
• инвестиционную привлекательность объекта сделки;
• степень ликвидности приобретаемой недвижимости (наличие альтернативных вариантов использования объекта недвижимости и степень лёгкости извлечения дополнительного дохода);
• способ налогообложения;
• необходимость непосредственного управления объектом недвижимости и процедур контроля;
• возможные риски экономической и неэкономической природы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА №  2

                                                        ТЕСТЫ

 

1. Закончите определение:

Недвижимость — это  товар, который обладает, с одной  стороны, стационарностью, а с другой, имеет некоторое подвижное качество, которое изменяется как в пространственных масштабах, так и во времени. Более  того, качество недвижимости в значительной мере зависит от состояния окружающей среды.

2. Проставьте соответствие  понятий  видов стоимости объектов недвижимости и их определений:

1	Первоначальная стоимость	2	Стоимость объекта недвижимости по
			которой он учитывается на балансе
			предприятия
2	Балансовая стоимость	5	Балансовая стоимость  за вычетом сум
			мы амортизационных отчислений, на-
			численных за время службы объекта
3	Восстановительная стоимость	4	Денежные затраты, необходимые  для
			сноса или разборки объекта
4	Ликвидационная стоимость	3	Необходимые денежные средства для
			восстановления, реконструкции  или
			капитального ремонта  объекта
5	Остаточная стоимость	1	Стоимость приобретенного или вновь
			построенного объекта  недвижимости,
			только что поступившего в распоря-
			жение предприятия

           3.   Какие расходы не следует учитывать при построении  потока  денежных средств в методе  капитализации?

а)      налог  на  имущество;

б)      затраты  на  текущий  ремонт;

в)      проценты  по  ипотечному кредиту;

г)     следует учитывать  все указанные  расходные  статьи.

4. Какова стоимость здания  площадью 1200 м²,  сдаваемого в аренду по ставке 45 долл. за м²/год, если из сравниваемых объектов был извлечен коэффициент капитализации в 20%, а простой помещений на данном рынке составляет 10% (все расходы несет арендатор)?

а) 251000 долл.;

б) 243000 долл.;

в) 264000 долл.

Дано:

SПОЛ=1200 м²;

АСР=45 долл.м²/год;

КК=0,2;

КНД=0,1.

Решение.

ПНД=КНД·ПВД

ПВД= SПОЛ·АСР=1200 м²·45 долл.м²/год=54000долл.

ПНД=0,1·54000долл./год=5400долл.

V=ЧОД/КК;

ЧОД=ПВД-П=0,9·54000долл. =48600долл.

V=48600/0,2=243000долл.

Таким образом, стоимость  здания равна 243000долл.

5. Фирма приобрела пять  лет назад земельный участок  стоимостью 2000 у.е. и построила на нем склад. Строительство склада обошлось фирме в 25 у.е. В настоящее время аналогичные склады с аналогичными участками в данном районе продаются в среднем за 40000 у.е., а свободные ( незастроенные ) участки - за 3000 у.е. Какова рыночная стоимость склада ( с участком ), построенного фирмой в настоящее время?

а) 40000 у.е.;   *****

б) 28000 у.е.;

в) 27000 у.е.

 

6. Закончите определение:

Экономический срок жизни  объекта недвижимости  - это_период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости.

 

7. Проставьте соответствие  функций рынка недвижимости и  их проявлений:

1	Регулирующая функция	3	Обеспечивает оперативный сбор и объектив
			ное  распределние информации
2	Коммерческая функция	4	Проявляется в том, что недвижимость - это
			один из самых привлекательных  способов
			хранения и увеличения капитала
3	Информационная функция	2	Реализует стоимость недвижимости и обес-
			печивает получение прибыли на вложенный
			капитал
4	Инвестиционная функция	5	Выступает в форме экономического поощре-
			ния  за использование достижений НТП в
			использовании недвижимого имущества
5	Стимулирующая функция	1	Проявляется в том, что рынок  недвижимости
			формирует эффективную структуру эконо -
			ики и удовлетворяет общественные потреб-
			ности