Правовые основы сделок с недвижимостью. Правила проведения торгов и аукционов

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА № 1

Вариант № 3

1. Правовые основы сделок с недвижимостью. Правила проведения торгов и аукционов.

Операция (сделка) – это  действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение гражданских  прав и обязанностей. Цель любой  сделки – приобретение права собственности  или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих  условий:

• законность содержания;
• правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
• соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
• соблюдение формы сделки.

Единственным доказательством  существования зарегистрированного  права является государственная  регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

В общем виде регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих  элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения, определенных прав на объекты недвижимости.

Государственная регистрация  недвижимости дает людям титул собственности  — законное право на недвижимость, которое регламентирует права и  обязанности ее владельца. Поэтому, чтобы приобрести права собственности  на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным способом. В  России с 1 февраля 1998 г. принята государственная  регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

Основной нормативный  акт, регулирующий отношения по государственной  регистрации прав на недвижимость в  России это Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О Государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь  созданные учреждения юстиции по регистрации прав (Регитсрационная служба) - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ.

Факт государственной  регистрации возникновения и  перехода прав на недвижимое имущество  удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его  параметрах в Едином государственном  реестре.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных  условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.

Сделка считается ничтожной, если:

• совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
• волеизъявление не соответствует подлинной воле;
• нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации;
• сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий;
• сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности. 

Сделки могут совершаться  в двух формах:

• устной;
• письменной. 

В устной форме сделка возможна:

если законом или соглашением  не установлена письменная форма;

для сделок, исполненных  при самом их совершении (кроме  тех, для которых предусмотрена  нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы, которых влечет их недействительность);

для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору). 

Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и  подписанного лицом, ее совершающим.

Сделки с недвижимостью  подлежат нотариальному удостоверению  и государственной регистрации.

Типы операций с недвижимым имуществом:

Со сменой собственника	С изменением состава собственников	С добавлением иных субъектов  прав
Купля-продажа;     Наследование по закону или  по завещанию; Реализация обязательств (залог или долги); Приватизация; национализация; Оформление ренты и  пожизненного содержа-ния с иждивением; Изъятие земельного участка  и снос строения; Обмен и мена.	Акционирование;  Изменение состава с разделом имущества;  Изменение состава субъек-тов при ликвидации предприятия; Внесение имущества в  уставный капитал; Долевое строительство с  выделением долей; Оформление кредита под  залог недвижимости; Расселение (коммунальной квартиры); Вступление в кондоминиум; Инвестирование средств.	Строительство, реконстру-кция; Передача в доверительное  управление; Аренда, наем, поднаем, перенаем; Передача в хозяйственное  ведение, оперативное управ-ление; Передача земли в наследуемое  владение и постоянное пользование; Введение и снятие серви-тутов, бронирование; Страхование

 

Купля-продажа

Купля-продажа — сделка, в которой продавец обязуется  передать объект недвижимости в собственность  покупателю, а покупатель обязуется  принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические  лица.

Договор купли-продажи объекта  недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной  регистрации.

При заключении договора купли-продажи  по этой сделке продавец вправе требовать:

• уплаты оговоренной в договоре цены;
• оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;
• оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

• передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;
• в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;
• вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;
• передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

Покупатель вправе требовать:

• передачи проданного ему объекта недвижимости;
• уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения.

При передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:

• соразмерного уменьшения цены сделки,
• безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период, возмещения своих расходов на устранение этих недостатков,
• возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;
• замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;
• предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан:

• принять переданный ему объект недвижимости;
• оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если   иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;
• оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Выделяются следующие  формы организации операций купли-продажи:

• индивидуальные сделки (с участием посредника);
• публичные торги.

Торги по продаже прав собственности  или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

Аукцион — публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему  максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме  подачи заявлений различают аукционы открытый и закрытый.

Конкурс — способ продажи, предусматривающий предложение  покупателем максимальной цены при  условии выполнения им по отношению  к объекту определенных обязательств — социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с  выполнением инвестиционных программ).

Тендер — конкурсная форма  проведения подрядных торгов, на которых  осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

Мена и обмен

Мена — сделка, в которой  каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне  один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и  юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором  мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой  ниже, должна оплатить разницу в  ценах.

Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются  правила о встречном исполнении обязательств.

Право собственности в  этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты  недвижимости.

Обмен — сделка:

• между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);
• между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности). 

Дарение и наследование

Дарение — сделка, в которой  даритель безвозмездно передает или  обязуется передать одаряемому:

• объект недвижимости в собственность;
• имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут  быть либо граждане, либо юридические  лица.

Для сделки дарения имеются  ограничения:

• если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;
• для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый  вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Наследование обеспечивает переход права собственности  на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию  или — при отсутствии завещания  — по закону.

Рента.

Рента — сделка, в которой получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается  в письменной форме и обязательно  удостоверяется нотариально и регистрируется.

Рента обременяет земельный  участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты  его обязательства по договору ренты  переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность  другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям  получателя ренты, возникшим в связи  с нарушением договора ренты.

Рента имеет несколько  подвидов:

• постоянная рента;
• пожизненная рента;
• пожизненное содержание с иждивением.