Оценка стоимости бизнеса ООО «АбсолютСтрой»

 

 

6. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Оценка производится, а  отчет составляется в соответствии с:

• Федеральным законом от 29.07.1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
• Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»;
• Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)»;
• Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»;
• СтандартамиСМАО.

 

7. ОБЪЕМ И ГЛУБИНА ИССЛЕДОВАНИЯ

В соответствии с Федеральным  стандартом оценки ФСО №3 проведение оценки включает в себя следующие  этапы:

1. Заключение с Заказчиком договора об оценке;
2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки;
4. Сбор и обработка исходных данных;
5. Выбор метода оценки в рамках каждого из подходов и проведение соответствующих расчетов.
6. Обобщение результатов полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

7. Составление и передача Заказчику отчета об оценке.

 

8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОЦЕНИВАЕМОЙ СТОИМОСТИ

Стоимость представляет собой денежное выражение ценности объекта и относящихся к нему имущественных прав в конкретный момент времени и в соответствии с адекватным методом оценки. Оцениваемая стоимость есть показатель прогнозный, она указывает ту денежную сумму, которую вероятно заплатит расчетливый покупатель за данный объект, имея в виду, что данный объект ему полезен и принесет какую-то выгоду.

Под термином рыночная стоимость в настоящем отчете понимается следующее:

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, за которую объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Это определение подразумевает, что совершение продажи на определенную дату и передача юридических прав (титула) от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:

- одна из сторон  не обязана отчуждать объект  оценки, а другая сторона не  Обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки  представлен на открытом рынке  посредством публичной оферты, типичной  для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки  представляет собой разумное  вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению  сделки в отношении сторон  сделки с чьей-либо стороны  не было;

- платеж за  объект выражен в денежной  форме.

 

9. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Оценка имущества  - деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. (Федеральный закон от 29.08.98г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Стоимость замещения объекта  оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

Стоимость воспроизводства  объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Полная восстановительная  стоимость определяется затратами, исчисленными в ценах на дату оценки, на изготовление оцениваемого оборудования из аналогичных материалов и конструктивных решений, с тем же качеством работ и эксплуатационных характеристик.

Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость) соответствует стоимость актива на момент ввода в действие (постановка на баланс).

Остаточная первоначальная стоимость (остаточная балансовая стоимость) определяется путем уменьшения полной первоначальной стоимости на величину накопленной амортизации объекта.

Износ - потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Иными словами, износ определяется как разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночной стоимостью.

Цена - термин, обозначающий денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена в принципе является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах. (МСО. Общие понятия и принципы оценки. М. 1994).

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим идругим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (Ст. 130, ПС РФ).

Анализ наиболее эффективного использования Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Вещи, не относящиеся к  недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. (Ст. 130 ГК РФ от 21.10.94. Часть 1).

Ставка дисконта - ставка дохода, используемая для пересчета денежных сумм, подлежащих уплате или получению в будущем, к текущей стоимости. (АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ: Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология).

Коэффициент капитализации (ставка капитализации) - это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между чистым операционным доходом и общей стоимостью или ценой собственности.

Безрисковая ставка доходности — ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Итоговая величина стоимости  объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

 

 

10. КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ООО "АбсолютСтрой" было зарегистрировано 01.03.2001 г. ОГРН 1112468078513. Местонахождение: Россия, 660004, Красноярский край, г.Красноярск, Проспект Газеты Красноярский Рабочий, 30а.

Основной вид деятельности ООО "АбсолютСтрой" специализируется на строительстве жилых многоэтажных кирпичных домов, ремонтно-строительных работах, а также выпускает для собственных нужд пластиковые окна.

В состав основных средств предприятия входят:

- 2 объекта недвижимости (производственное помещение площадью  10 500кв.м., механизированный склад площадью 7 500 кв.м);

- 4 единицы машин и оборудования;

- 1 земельный участок (право аренды) общей площадью 11 400 кв.м.

 

 

11. ИСХОДНЫЕ МАТЕРИАЛЫ ДЛЯ ОЦЕНКИ

Исходные материалы для  оценки приведены в приложении к  отчету:

1. Договор №1-Б/08/11 на выполнение оценочных работ от 16.11.2012г.
2. Выписка из ЕГРЮЛ от 24.11.2012 г.
3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности: 24 ВП001947, 001948, 001938, 001944, 001945, 001941, 001940, 001946, 001939, 001943 от 02.06.2003 г. и 24 ЕЗ 559136 от 16.02.2007 г.
4. Справка об общей численности работающих в ООО "АбсолютСтрой" от 01.01.2012 г.
5. Расшифровка стр. 230 баланса «Дебиторская задолженность» на 01.01.2012 г.
6. Расшифровка стр. 120 баланса «Основные средства» на 01.01.2012 г.
7. Баланс ООО "АбсолютСтрой" за 2010-2011 гг.
8. Договоры аренды земельных участков с дополнениями и кадастровыми паспортами.

 

12. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО МАКРООКРУЖЕНИЯ
1. Обзор текущей ситуации в российской экономике

В мае текущего года возобновился рост российской экономики после снижения, наблюдаемого в марте-апреле. По оценке Минэкономразвития России, ВВП увеличился по сравнению с апрелем на 0,5% с исключением сезонного фактора. Положительный вклад в рост ВВП внесли обрабатывающие производства, торговля и строительство. Со стороны спроса положительную динамику продемонстрировали инвестиции в основной капитал, а также потребительские расходы.

По оценке Минэкономразвития  России, прирост ВВП в мае 2012 г по сравнению с маем 2011 г. составил 4,2% (в апреле этот показатель соответственно составлял 3,7%), в целом за январь-май к соответствующему периоду прошлого года -  4,5 процента.

В промышленном производстве в целом  после спада в марте на 1,5% и  в апреле на 0,1% в мае возобновился рост, составивший 1,6% с исключением  сезонной и календарной составляющих. Этот рост обусловлен ускорением динамики обрабатывающих производств на 2,5% (в  апреле - 0,1%) и производства и распределения  электроэнергии, газа и воды на 0,8% (в  апреле – снижение на 0,9 процента).

В добыче полезных ископаемых третий месяц производство падает (в марте  – на 0,8%, в апреле – на 0,2%, в  мае – на 0,5 процента). В результате в мае годовая динамика вышла  в отрицательную область (-0,3 процента).

В мае с исключением фактора  сезонности рост наблюдался по всем видам  деятельности обрабатывающих производств  за исключением производства машин  и оборудования. Наибольший вклад  в рост обеспечили производства транспортных средств и оборудования, а также  металлургическое производство и производство прочих неметаллических минеральных  продуктов.

Производство машин и оборудования сокращается в течение четырех последовательных месяцев и в мае было на 7,7% ниже, чем годом ранее.

Инвестиции в основной капитал в мае существенно  выросли после апрельского спада. С исключением сезонного и  календарного факторов инвестиционная активность в мае по сравнению  с апрелем увеличилась на 2,4% против снижения в апреле на 1,4 процента.

Второй месяц продолжается рост в строительстве. С исключением сезонного фактора прирост по виду деятельности «Строительство» составил 1,7% по сравнению с апрелем. В жилищном строительстве в мае ситуация значительно улучшилась -  по сравнению с апрелем прирост, по данным Росстата, составил 5,9% после снижения на 24,0% в апреле по сравнению с мартом.

Динамика оборота  розничной торговли в мае возобновила  рост после стабилизации в апреле и составила с исключением  фактора сезонности 0,6 процента. Этот рост был в большей степени  обусловлен дальнейшим снижением сбережений населения. В мае продолжился  рост кредитования населения на фоне замедления накопления депозитов. Сезонно-выровненная  норма сбережений снизилась с 7,9% в апреле до 6,1% в мае. Это рекордный  минимум, если исключить данные за декабрь   2008 г. и январь 2009 г., когда сбережения резко упали на фоне ожидания девальвации рубля.